Svagt skydd för andrahandshyresgäster
Det är inte lätt att vara andrahandshyresgäst. Privatuthyrningslagen som infördes 2013 gör det svårt att få några pengar tillbaka även om du betalar för mycket i hyra. Det har paret Andreas Lundin och Yaella Kalifon i Trelleborg fått erfara. De klagade på hyran. Nu är de uppsagda. Och prövningen av hyresnivån i hyresnämnden förlorade de.
Tidigare gällde samma lagstiftning för andrahandsuthyrning av bostadsrätter och hyresrätter. Hyran skulle vara skäligt och en hyresgäst som betalt för hög hyra kunde få tillbaka överhyran retroaktivt. Den möjligheten är numera bortplockad för den som hyr en bostadsrätt. Här gäller sedan 2013 privatuthyrningslagen som även försämrar besittningsskyddet. Oavsett vad som står i kontraktet gäller tre månaders uppsägningstid för den som hyr en privatägd bostad vilket innebär att den som klagar på hyran lätt kan sägas upp.
Andreas Lundin och sambon Yaelle Kalifon räknade i våras ut att deras hyra var runt 30 procent för hög. För tvårummaren på Johan Kocksgatan betalar de 6 250 kronor i hyra till kvinnan som äger bostadsrätten. En rimlig hyra borde snarare ligga på drygt 4 800 kronor, enligt parets beräkningar.
När paret vände sig till hyresnämnden för att på hyran prövad svarade ägaren med att säga upp dem.
– Det tog bara sex dagar, sedan fick vi en uppsägning. Plötsligt behövde hon lägenheten mycket tidigare, säger Andreas Lundin.
Andreas och Yaelle var medvetna om risken att bli uppsagda. De har bott i tvårummaren på Johan Kocksgatan sedan i september i förra året och hade tänkt flytta till hösten. Nu får de börja leta ny bostad lite tidigare än planerat.
Andreas tycker ändå att det var rätt att få hyran prövad.
– Det står ju i lagen att man inte ska ta ut för mycket hyra. Vi förlorar tusenlappar på detta. Jag och min sambo har själva hyrt ut i andra hand tidigare och då var vi väldigt försiktiga med att ta ut för mycket hyra, säger han.
Paret hade hoppats vinna prövningen i nämnden och åtminstone få tillbaka några tusenlappar innan de flyttar ut. Nu blir det inte så. Hyresnämnden anser inte att deras hyra påtagligt överstiger vad som kan anses vara en skälig hyra.
– Beslutet är så klart en besvikelse, men inte hela världen. För oss har det mest varit en principfråga att få prövat hyran, säger Andreas.
Att hyresnämnden gör en annan bedömning beror på två punkter. Dels hur mycket bostaden ska anses vara värd, dels vad som är en rimlig avkastningsränta. För att göra sin beräkning (se faktaruta) hade paret hade utgått från vad bostaden kostade när deras hyresvärd köpte den för ett år sedan Men kvinnan å sin sida hänvisar till Hemnet och nyligen sålda bostadsrätter för att visa att bostaden sedan dess stigit i värde, en bevisning som nämnden godtog. Vad gäller avkastningsräntan säger lagen att räntan får maximalt vara ”ett par procent” över Riksbankens referensränta. Eftersom räntan i dag är noll procent och har varit noll procent under hela den tid då kvinnan ägt bostaden, tyckte Andreas han var generös när han räknade med räntepåslag på tre procent. Men hyresnämnden accepterar kvinnans påslag med fyra procent:
”När det gäller avkastningsränta ger förarbetena stöd för att räntan ska följa mer långsiktiga utvecklingstendenser, varför skäl finns att anse räntan vara närmare fyra procent än tre procent”, skriver hyrensnämnden i sitt beslut.
Andreas är överraskad över hyresnämndens resonemang.
– Det som förvånar mig mest är att man tycker att fyra procent är okej. Och formuleringen om att man ska ta hänsyn till långsiktig utveckling är också märkligt. Långsiktigt ser ju det ju inte ut att vända.
På hyresnämndens egen hemsida står det inte heller något om långsiktiga utvecklingstendenser. På informationssidan om privatuthyrningslagen sägs det bara att ”enligt förarbetena till lagen är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta”.
– Det är upp till domaren som tagit beslutet att tolka bestämmelserna utifrån vad som står i lagen och i förarbetena, säger hyresrådet Susanne Björkman Ragnarsson, chef på hyresnämnden i Malmö
Men är inte i så fall upplysningarna på er hemsida missvisande?
– Jag ska bolla frågan vidare till webbredaktionen.
Hyresgästföreningen har inte varit involverad i det aktuella fallet. Men föreningen är mycket kritisk till den nya lagstiftningen som man menar gör det i princip omöjligt att sätta stopp för ockerhyror.
– Det är en horribel lagstiftning. Som uthyrare kan du ta ut vilken hyra du vill, du blir inte återbetalningsskyldig och du kan bli av med hyresgästerna när du vill. Oavsett hur långt hyreskontraktet är skrivet så är det tre månaders uppsägning som gäller med den nya lagen, säger Mats Lindahl, jurist på Hyresgästföreningen.
Sedan lagen infördes har föreningen bara haft ärenden som rör hyresrätter, berättar han. De som hyr i bostadsrätter vågar inte klaga.
Susanne Björkman Ragnarsson på hyresnämnden bekräftar bilden. Nämnden hanterar få ärenden av den här typen.
– Vi tror att det beror på att om någon vill ha en sänkning så riskerar man en uppsägning. Därför gör man det först om man redan vill flytta.
Hon säger att hon har förståelse för Hyresgästföreningens kritik.
– Det finns någon slags tanke bakom lagstiftningen, sedan kan fråga sig om den fått genomslag, säger hon.
Hyresvärden får ta ut en kostnadsbaserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden
Multiplicera bostadens marknadsvärde med avkastningsränta (får maximalt vara ”ett par procent över Riksbankens referensränta”). Dela med tolv för månadskostnaden.
Addera driftskostnader (månadsavgift till föreningen, el, bredband, eventuellt tillägg för möblering och så vidare).
Källa: Hyresnämnden
