Om min lägenhet blir dyrare – löser det bostadskrisen ?

Skulle marknadshyror få bostadsbristen att försvinna? Hem & Hyras reporter Gustaf Görfelt försöker förstå vem som skulle tjäna på om värden fick bestämma hyran själv.

Det är onsdag. Regnmolnen hänger över bostadsområdet Vita Björn i Majorna, Göteborg.

Karin, som fyller två år på måndag, har haft feber i natt. Men nu har hon piggat på sig. Hon plockar glatt leksaker ur en hylla i vardagsrummet medan hennes mamma Evelina Andersson försöker hålla styr på flödet ut på golvet.

– Ja, det här är ju ett tecken på att vi bor i en tvåa. Vi vill gärna ha ett eget rum till Karin. Men eftersom vi trivs så extremt bra i området så letar vi inom en tvåkilometersradie. Därför har vi bott kvar trots att det börjar kännas för litet, säger Evelina Andersson.

Familjen är hyresgäster hos privatvärden Wallenstam, men Evelina och hennes sambo Jens vill helst flytta till allmännyttan.

Jens har 13 år i bostadskön. Men senast de var på visning av en trea i närheten låg de ändå bara på plats 14 av de sökande. Distriktet Majorna-Linnéstaden har Göteborgs längsta kötider.

Majorna är en gammal arbetarstadsdel som numera präglas mer av kulturarbetare och hipsters. Men inkomsterna är fortfarande rätt nära genomsnittet för staden.

– Det är så klart ingen mänsklig rättighet att bo i Majorna, och vi är privilegierade som kan vänta. Men ska vi bo i Göteborg vill vi bo här, annars har vi pratat om att köpa en villa på någon mindre ort i stället, säger Evelina Andersson.

Jag och fotografen Linn har kommit hit för att prata om marknadshyror. Men här behöver vi stanna upp. Vad är det ens?

Dagens svenska modell kallas bruksvärdessystemet. Det har flera mekanismer som gör att hyrorna inte kan öka hur snabbt eller mycket som helst.

Systemet hindrar plötsliga chockhöjningar. Hyresgäster konkurrerar främst med kötid och inte så mycket med plånboken.

Men det gör också att en hyresrätt i centrum inte behöver vara mycket dyrare än en hyresrätt i utkanten av stan.

Skillnaderna är inte alls lika stora som på den ägda marknaden. Där betalar en göteborgare mer än tre gånger så mycket per kvadratmeter i populära Majorna-Linné som på en förortsgata i Angered-Bergsjön.

Orättvis subventionering, menar kritikerna. Den som har längst kötid har oftast mer pengar och är bättre etablerad än den som har kort kötid.

Nu kan välbeställda personer bo på attraktiva adresser utan att betala vad de borde. De som verkligen behöver en bostad har ingen chans att komma dit.

De 5 procent av Sveriges hyresgäster som bor i Stockholms innerstad står oftast i centrum för debatten.

Lösningen, som regelbundet kommer från partier till höger: skrota det nuvarande förhandlingssystemet och inför friare hyressättning, även känt som marknadshyror.

Nu är frågan högaktuell. Inför valet i höst föreslår Moderaterna fri hyressättning för alla nya kontrakt.

Hyresvärden ska själv få bestämma hyran när någon söker lägenhet. När den nya hyresgästen väl flyttat in ska hyran ligga fast och höjas enligt ett index. Trygghetshyror, kallar Moderaterna sitt förslag.

Jag intervjuade partiets bostadspolitiske talesperson David Josefsson om detta i höstas.

– Bostadsmarknaden i Sverige fungerar inte särskilt väl. Det är väldigt dålig rörlighet, det är väldigt svårt för människor som står utanför bostadsmarknaden att komma in. Och en viktig del är just hur hyresregleringen ser ut, sa David Josefsson då.

Jag har bevakat Hyressverige i 12 år. Ofta reagerar jag över den förenklade debatten.

Vi börjar med problemen. Det som krisar är inte bostadssituationen i hela landet.

I Tranemo, som Evelina Andersson kommer från, är det inte svårt att hitta en bostad. Där finns helt andra svårigheter. Befolkningen minskar, precis som i mer än hälften av Sveriges kommuner. 

I år har Tranemo kommun infört gratis förskola för att försöka locka barnfamiljer att flytta dit. 

I andra landsortskommuner river man hyreshus för att det inte finns efterfrågan.

Bostadsbristen, som David Josefsson pratar om, är ett jättestort problem – i städerna. Framför allt i Stockholm och Göteborg.

Det är likadant i så gott som hela världen, även i länder där man har marknadshyror. Folk flyttar till stan och bostäderna där räcker inte till.

Bara det senaste året har bostäder varit en stor fråga i borgmästarvalen i Köpenhamn, Paris och New York och i parlamentsvalet i Nederländerna.

EU har infört en egen kommissionär för bostadsfrågan eftersom det är kris i hela unionen.

Längre bort håller megastäder som Mexico City eller São Paulo på att kollapsa under sin egen storlek.

Men i svensk politisk debatt ses krisen som ett nationellt fenomen. Och när det gäller hyresbostäder heter patentmedicinen marknadshyror.

Det går att förstå kritiken mot den nuvarande situationen. Det jag inte riktigt begriper är hur marknadshyror skulle hjälpa mot själva bostadsbristen? Den beror väl på att det inte byggs tillräckligt med hus? Byggs det mer om hyran höjs?

Herman Donner forskar i fastighetsekonomi vid KTH och har skrivit flera rapporter om marknadshyra, bland annat på uppdrag av näringslivets tankesmedja Timbro.

Över länk från Kalifornien säger Herman Donner att det troligen skulle byggas lite mer om hyrorna fick gå upp. Men den största vinsten vore en annan.

– Marknadshyra leder till bättre utnyttjande av beståndet. När något är billigt köper du mer. En ensamstående person som bor i en fyra i Stockholms innerstad idag, skulle antagligen välja att bo mindre om det var marknadshyror, säger Herman Donner.

Han har räknat ut att dagens hyresgäster i Stockholm i snitt betalar 36 procent lägre hyra än de hade gjort med marknadshyror.

I delar av innerstaden skulle hyrorna höjas hela 94 procent om marknaden släpptes fri.

Om marknadshyra infördes skulle många hyresgäster få flytta till en mindre bostad av ekonomiska skäl. Då skulle det befintliga beståndet kunna rymma 15 procent fler hushåll, enligt Donners beräkningar.

Med fler flyttar skulle dessutom rörligheten öka.

– Då blir det lättare att få tag på en lägenhet eller att byta, säger Herman Donner.

Jag tar upp ett exempel från mitt eget liv.

Jag bor i ett hyfsat nybyggt hus. När jag och mamman till mina två barn separerade, hade ingen av oss råd att bo kvar i fyran vi hyrde. Hon hade mer kötid och kunde få en trea i en närliggande stadsdel.

Jag bytte med en annan familj i huset. De tog fyran och jag kunde flytta in i deras trea.

Är det så här det är tänkt att fungera?

– Ja, exakt. Alla får göra avvägningar. Det är så det fungerar på en öppen marknad. Man matchar hushåll med bostad utifrån vilken betalningsvilja de har, säger Herman Donner.

Det är inte synd om mig. Men det är ju ekonomin snarare än behoven som styrt flytten. Nu kan inte mina barn ha var sitt rum hos mig, om inte jag sover i vardagsrummet.

Min kompis har också separerat. Men han bor i en äldre fyra med bruksvärdeshyra, inte presumtionshyra som i mitt hus. Därför har han kunnat bo kvar. Han och hans två barn har egna rum.

Är det fel att han kan bo kvar?

– Det är en svår fråga, det blir politiskt. Vilken boendestandard är rimlig? Det är subjektivt, säger Herman Donner.

I sin senaste rapport räknar han med att kostnaderna för bostadsbidrag kommer att mer än fördubblas om vi går över till marknadshyra.

Ett annat alternativ är att det skapas en ny bostadssektor. Subventionerade, billigare bostäder, där den som har störst behov har företräde.

Det är det som kallas social housing. Sverige har sedan 1940-talet valt att i stället ha en generell bostadspolitik, där alla ska kunna hyra på lika villkor. 

– Det kommer alltid att finnas hushåll som har svårt att efterfråga det de behöver. De måste få hjälp på något sätt. Det ska man ha stor respekt för.  Problemet är när subsidier går till hushåll som inte behöver dem, som det är idag, säger Herman Donner.

Är det inte risk att låginkomsttagare får fortsätta köa, fast till social housing-bostäder i stället?

– Så kan det bli, det beror på hur många som byggs. Men då utgår jag från att det kommer att vara behovsprövat. Inte en rak kö som idag.

Svenskar som bor i bostadsrätt har större boyta per person än hyresgäster. Borde man inte försöka få folk att utnyttja ytan mer effektivt där också?

– Det är inget självändamål att människor ska bli mer trångbodda. Vill du bo väldigt stort och har råd med det så upplever inte jag det som ett problem. Problemet blir när det påverkar andra, för att du reglerar en marknad och får snedvridningar, säger Herman Donner.

Ola Palmgren är vice ordförande för Hyresgästföreningen. När jag ringer honom menar han att det inte alls är hyressättningssystemet som är grundproblemet i Sverige.

– Problemet är att vi inte haft någon fungerande bostadspolitik på 30–35 år, oavsett vad det varit för färg på regeringarna. Staten har backat från sitt ansvar att se till att det byggs mer och till rimliga priser, säger Ola Palmgren.

Marknadshyra ser han som en ”väldigt dålig idé”.

– Det är som att säga att man ska laga en trasig bro genom att ta bort räckena. Att tvinga folk att flytta löser ingenting, det skapar bara större otrygghet. Det är klart vi vill ha mer rörlighet, men det som gör marknaden trög är att det saknas bostäder, säger Ola Palmgren.

Han tror att den enda effekten av marknadshyror vore att svenska hyresgäster skulle lägga en ännu högre del av sina inkomster på boendet.

I stället för marknadshyror vill Hyresgästföreningen se statliga byggstöd som gör det möjligt att bygga mer och billigare.

På kort sikt föreslår Ola Palmgren bland annat förenklade bytesregler och att kommunala bostadsbolag ska låta den med störst behov gå före i kön.

Jag kollar Liberalernas, Centerns och Kristdemokraternas hemsidor. De förespråkar fri hyressättning för nybyggda hus. Moderaterna vill ha fri hyra både i det gamla och nya beståndet.

Socialdemokraterna, Miljöpartiet och Vänsterpartiet säger nej till avreglering.

Men vad vill Sverigedemokraterna? Tidigare har partiet varit tvetydigt. SD har sagt sig vara emot marknadshyror men samtidigt uttalat att allt är förhandlingsbart.

Det finns olika signaler även nu. Tankesmedjan Oikos, som är knuten till partiet och grundad av SD-toppen Mattias Karlsson, har skrivit ett manifest ihop med näringslivets tankesmedja Timbro. De kallar det ”Tidö 2.0”.

Där förespråkar de båda tankesmedjorna marknadsreformer för hyresrätter som går längre än Moderaternas förslag.

Men när jag pratar med SD:s bostadspolitiske talesperson Mikael Eskilandersson, säger han att partiet är emot marknadshyror.

– Det har vi varit väldigt tydliga med. Vi kommer inte att medverka till att de införs. Vi gillar det system som vi har, att den som bor i fastigheten ska förhandla med den som äger fastigheten. En röst på Sverigedemokraterna är en röst på bruksvärdesprincipen, säger Mikael Eskilandersson.

Samtidigt säger han att partiet vill gynna ägt boende framför hyresrätt.

– Ägt boende är bättre för landet och för makroekonomin. Den som bor i ägt boende har många andra möjligheter i en kris att klara sig själv, jämfört med den som bor i hyresboende, säger han.

Trots det är frågan om marknadshyror inte aktuell för någon sorts kohandel, enligt Mikael Eskilandersson. Och att tankesmedjan Oikos har en annan åsikt tycker han inte är konstigt.

– Oikos är inte Sverigedemokraterna, även om de står nära. Vad oberoende tankesmedjor tycker får vara lite upp till dem, säger Mikael Eskilandersson.

I Majorna upplever Evelina Andersson den politiska situationen som osäker.

– Vi vet att bostadspolitik inte är SD:s huvudsakliga inriktning. De kanske är beredda att släppa igenom en sådan sak om de får något annat i stället. Det känns opålitligt, säger hon.

Evelina Andersson tycker också att hela det politiska samtalet präglas av att ägt boende ska premieras framför hyrt.

– Det syns på så många sätt och det irriterar mig. Jag fattar att det är ekonomiskt smart att äga, men det finns så otroligt många fördelar med att hyra också. Man kan få hjälp om något går sönder och man har inte risken att räntorna ska stiga plötsligt, säger hon.

En färsk rapport beställd av Hyresgästföreningen pekar på ännu högre höjningar än Herman Donners prognoser, om det blev fri hyressättning.

Men i båda scenarierna är Majorna-Linné den stadsdel i Göteborg där hyrorna skulle höjas mest. Donners uppskattning är en höjning med 46 procent.

För Evelina och Jens tvåa skulle det betyda en höjning från 11 400 kronor till 16 644 kronor i månaden.

Evelina Andersson säger att såna hyresnivåer skulle göra det svårt för familjen att fortsätta bo kvar i stadsdelen.

–  Vi är båda lärare. Vi är medelklass, men vi lever inte i överflöd. Jag värderar att kunna vara föräldraledig och inte tvingad att arbeta heltid. Och om vi separerar skulle det aldrig gå, säger Evelina Andersson.

Tidigare har hon inte tänkt att ett helt nytt hyressystem verkligen kan finnas vid horisonten.

– Även om det varit på tapeten så har det känts långt bort. Som något som inte kommer att hända. Det känns som en för extrem förändring för Sverige, lite osvenskt.

Tror du att marknadshyror vore en bra idé?

– Jag tycker det är svårt, det är en så komplex fråga. Men min spontana känsla är nej. Jag tror det kommer att drabba dem som redan har det sämst, segregationen kommer att öka ännu mer. Alla kan åtminstone stå i en kö, oavsett vad de tjänar, säger Evelina Andersson.