مستأجر دفع إيجاراً كثيراً لمدة سبع سنوات – والتكتيك إسترداد أكثر من 1.4 مليون كرونة
تحاول شركة Orimlig Hyra استخدام قانون مفاوضات الإيجار لضمان حصول المستأجرين من الباطن على استرداد الإيجار الزائد عندما يستأجرون بأسعار مرتفعة من وسطاء المالك.
وتتولى شركة Orimlig Hyra، المتخصصة في المطالبة باسترداد الإيجارات الزائدة، تمثيل مستأجرين أمام محكمة الإيجارات، حيث تختبر الآن طرقا أخرى لاسترداد الإيجار المرتفع الذي يرون أنهم دفعوه.
ويتعلق أحد القضايا الجارية بمستأجر في سودرمالم دفع ما بين 32,500 و35,000 كرونة كإيجار من الباطن لشقة علوية لسنوات عديدة. ويطالب الآن باسترداد 17,500 كرونة شهريا عن سبع سنوات، أي ما مجموعه 1,452,500 كرونة.
مطالبات بقيمة 200 ألف
حيثُ طالب مستأجر في سولنا بما يقارب 200 ألف كرونة من المالك، لأنه يرى أنه دفع إيجارا أعلى من اللازم خلال ثلاث سنوات.
وما يميز هذه القضايا أن المستأجر يستند إلى قانون مفاوضات الإيجار وليس إلى قانون الإيجار لاسترداد الإيجار الزائد.
ويكمن الفرق الكبير بين القانونين في مسألة الاسترداد؛ إذ يتيح قانون الإيجار المطالبة باسترداد الإيجار لمدة أقصاها سنتان إلى الوراء، بينما لا يوجد هذا القيد الزمني في قانون مفاوضات الإيجار.
وكتبت شركة Orimlig Hyra في طلبها، بصفتها ممثلة للمستأجر، أن المالك استخدم وسيطا للالتفاف على قانون الإيجار على حساب المستأجر، ولذلك يتمتع المستأجر من الباطن بالحقوق نفسها التي يتمتع بها المستأجر بعقد مباشر. ويستند ذلك إلى حكم شهير صادر عن المحكمة العليا بشأن العلاقة الصورية.
يسعون إلى اختبار المسألة قضائيا
يوضح ألبان دوتاي أنَّ الشركة تقدمت بعدد من الطلبات إلى محكمة الإيجارات، تطالب فيها باسترداد الإيجار الزائد في حالات التأجير عبر طرف صوري، استنادا إلى قانون مفاوضات الإيجار.
يقول مؤسس شركة Orimlig Hyra، ألبان دوتاي: ”نريد اختبار ما إذا كان يحق للمستأجرين المطالبة بالاسترداد استنادا إلى قانون مفاوضات الإيجار عندما يستأجرون من وسيط تابع للمالك”.
يجب التفاوض على الإيجار
وينص قانون مفاوضات الإيجار على أنه في الحالات التي يوجد فيها نظام تفاوض، يجب التفاوض على الإيجار إذا أراد المالك رفعه. وإذا قام المالك برفع الإيجار من دون تفاوض، أو إذا تقاضى إيجارا أعلى من المتفق عليه، يحق للمستأجر المطالبة باسترداد الجزء الذي دُفع زيادة.
”الإيجار الصحيح 15 ألف”
ويؤكد ألبان دوتاي أن الشقة المعنية خاضعة لنظام تفاوض، لكن الإيجار لم يُتفاوض عليه. ومن خلال التأكيد على أن للمستأجر الحقوق نفسها التي يتمتع بها المستأجر بعقد مباشر، تدفع شركة Orimlig Hyra بأن من حق المستأجر مطالبة مالك العقار، وليس الوسيط، بإعادة المبلغ.
واصل ألبان دوتاي قوله:”نرى أن الإيجار الصحيح هو 15 ألف كرونة شهريا، وأن مالك العقار ملزم بإعادة الإيجار الزائد مضافا إليه الفائدة”.
وتعارض وكيلة المالك، سارا بيوركهولم، من شركة Fastighetsadvokaterna Stockholm، طلب المستأجر. وكتبت في ردها أن الشقة عبارة عن شقة علوية اكتمل بناؤها عام 2007، وترى أنها لا تدخل ضمن نظام التفاوض.
”لا توجد علاقة صورية”
وترى كذلك أنه لا توجد علاقة صورية، وأن المالك لم يلتف على قانون الإيجار، إذ تعتبر أن الوسيط والمالك كان لهما الحق في الاتفاق على الإيجار الذي يدفعه الوسيط للمالك. ووفقا لها، لا يمكن تطبيق النص القانوني الذي يرغب المستأجر في الاستناد إليه إلا عندما يتم الاتفاق على إيجار كان ينبغي التفاوض عليه مسبقا. وحتى لو أمكن تطبيق حكم العلاقة الصورية، فإنها ترى أن المستأجر من الباطن، الذي استأجر من وسيط، لا يمكنه توجيه مطالبة بالاسترداد مباشرة إلى مالك العقار.
قالت: ”لا يوجد اتفاق تفاوض بشأن الشقة، والمستأجر لم يدفع الإيجار إلى المالك، لذلك يصعب عليّ أن أرى أن المالك يمكن أن يكون ملزما بإعادة المبلغ”.
ومن المقرر الآن أن تفصل محكمة الإيجارات في من سيحصل على الحكم في هذه القضية. ويوجد منذ وقت سابق ملف مشابه قادته شركة Orimlig Hyra ورفضته محكمة الإيجارات في الصيف الماضي. وقد طعنت الشركة في القرار، ومن المنتظر أن تفصل فيه محكمة الاستئناف.
