”De med minst pengar hamnar i kläm”
För fyrtio år sedan, när den dåvarande hyresregleringen från krigstiden avvecklades, var bruksvärdessystemet en bra idé.
Men i dagens Sverige är det förlegat och ett direkt hinder för en rörlig bostadsmarknad, skriver nationalekonomen Johan Deremar i senaste Byggindex – ett samarbete mellan Statistiska centralbyrån och Sveriges byggindustrier.
Det största problemet är enligt honom den stora, illegala marknad som skapats i områden med hög inflyttning.
– Eftersom efterfrågan blivit så mycket större än utbudet och hyressystemet inte fungerar hyr man i stället ut svart, till betydligt högre kostnader för gästen.
Paradoxalt nog är det principen att undvika stora hyreshöjningar och hålla en jämn nivå mellan jämförbara bostäder som blivit en av flaskhalsarna, berättar han.
– Som nyanländ till Sverige är det exempelvis av stor vikt att hitta en lägenhet med låg hyra, men dessa kommer man inte åt eftersom det finns få lediga lägenheter i det ordinarie beståndet. Och i förorten är det många gånger dyrare att hyra än i innerstan, samtidigt som man har svårare att hävda sig inför värden.
Samtidigt leder de förhållandevis låga hyrorna för attraktiva lägenheter mitt i stan till att värdarna slarvar med underhållet, hävdar han.
– Med rätt ekonomiska incitament sköts fastigheten rätt. Men när det ser ut som i dag har man på många håll snålat in.
Ett första steg i rätt riktning vore enligt Johan Deremar att helt slopa modellen med så kallad presumtionshyra, där nybyggda lägenheter exkluderas från hyresförhandlingarna de första tio åren.
– Om de får möjlighet att sätta vilken hyra de vill kan byggherrarna inte hävda att det inte finns ekonomiska skäl att bygga nytt.
Resultatet skulle enligt Johan Deremar bli ett accelererat nybyggande och ett större utbud mer exklusiva lägenheter. I takt med att dessa fylls av bättre bemedlade hyresgäster skapas möjlighet för nya hyresgäster att ta över de äldre bostäderna.
– Man måste bygga på toppen för att få loss längre ner, helt enkelt.
Barbro Engman, förbundsordförande i Hyresgästföreningen, håller inte med om resonemanget. Hon menar tvärtom att de höga nyproduktionshyrorna redan i dag sätter stopp för flyttkedjorna.
– Det finns ingen människa med en relativt låg hyra som kastar sig över en nyproduktion med dubbla hyran i fall den inte är fantastiskt mycket bättre. De nya lägenheterna har blivit genomgångsbostäder i väntan på något annat. Varför skulle man då vilja ha högre nivåer?
I själva verket är det inte oenighet om hyrorna som är orsaken till att bostadsföretagen inte bygger, menar hon.
– Ingen av de som har i uppgift att bygga hävdar att det är hyressättningens fel. De vet att en bostad inte blir attraktiv med ännu högre hyror.
I stället är det snårig markpolitik och komplicerade exploateringsavtal med höga byggkrav som leder till att många avstår att sätta spaden i marken.
– Det finns ingen press på bostadsbolagen i dag. Vi talar om en attitydfråga. Vill man så kan man.
