Hyresgästföreningen försvarar dyra nyhyror
För drygt sex år sedan infördes – på Hyresgästföreningens initiativ – presumtionshyran. Den innebär att hyrorna för nya hyresrätter undantas från det vanliga sättet att bestämma hyror (bruksvärdesprövning) under tio år. Därmed ingår de inte i underlaget när hyrorna för resten av lägenheterna på orten ska förhandlas.
Lägenheter som har presumtionshyra utgör ungefär en tredjedel av de senaste sex årens nybyggen. Och de är dyra, mycket dyra, visar Hem & Hyras undersökning.
Totalt har Hyresgästföreningen gett sitt godkännande till 259 av de senaste 297 hyror som bestämts för nyproduktioner i landet.
Det kan tyckas lite märkligt att Hyresgästföreningen varit initiativtagare till något som leder till högre hyror, men det har sina förklaringar, säger Pär Svanberg, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.
– Fastighetsägarna kan inte längre skylla på att bruksvärdessystemet gör det omöjligt att bygga nytt, och höga nyproduktionshyror kan inte riskera att dra upp hyrorna för det befintliga beståndet.
Det är dock långtifrån alla hyror för nya lägenheter som förhandlas enligt presumtionshyresmodellen, visar Hem & Hyras granskning. Det vanligaste är att hyran förhandlas på traditionellt sätt.
– Är hyresnivån i de nya husen så rimlig att den ryms inom bruksvärdessystemet är det så klart bra. Jag trodde nog att det skulle bli lite vanligare med presumtionshyror, men att de finns tror jag har gjort att det byggts lite mer än det annars skulle gjorts, säger Pär Svanberg.
Dagens nyproduktionshyror gränsar ofta till vad marknaden tål, alltså att värden lyckas hyra ut alla lägenheter. Pär Svanberg menar ändå att de inte är att betrakta som rena marknadshyror.
– Även presumtionshyrorna förhandlas och ska vara rimliga i förhållande till produktionskostnaden och standard. Lägenheterna hyrs inte ut till dem som kan betala mest. Att hyrorna är höga beror främst på att hyresrätten är skattemässigt missgynnad.
På Fastighetsägarna, som organiserar de privata värdarna, har man en kluven syn på presumtionshyror.
Martin Lindvall, näringspolitisk chef, tycker att det är värdefullt att kunna överblicka intäkterna när man bygger nytt, men menar samtidigt att det är olyckligt att nyproducerade lägenheter inledningsvis hamnar utanför bruksvärdessystemet.
– För dem som vill pröva hyresnivån i ett äldre hus som renoverats till nystandard är det viktigt att det finns tillräckligt med jämförbara nyproducerade lägenheter.
Bruksvärdeshyra: Hyran sätts som för befintliga lägenheter, enligt den så kallade bruksvärdesprincipen. Trots förhandling blir hyran avsevärt högre än för äldre lägenheter i samma område.
Presumtionshyra: Värden och Hyresgästföreningen kommer överens om att hyran inte ska vara beroende av de andra hyrorna på orten. Gäller i tio år, men enligt ett regeringsförslag som väntas klubbas i höst förlängs perioden till 15 år.
Ingen förhandling: Fastighetsägaren sätter hyran själv utan förhandling. Värden riskerar då att någon hyresgäst är missnöjd och vänder sig till hyresnämnden för att få hyran prövad enligt bruksvärdesprincipen. Han kan därmed tvingas sänka.
Bruksvärde/förhandlade: 165 stycken (55 procent)
Presumtionshyra*: 94 stycken (32 procent)
Ej förhandlade/strandade: 38 stycken (13 procent)
*Värden och Hyresgästföreningen kommer överens om att hyran inte ska vara beroende av de andra hyrorna på orten. Presumtionshyran gäller i tio år, men enligt ett regeringsförslag förlängs perioden till 15 år.
