Hyrorna rusar i krigets Ukraina – Jan i Lviv kan tvingas flytta
34-åriga Jan Bačynsjkyj älskar sin 68 kvadratmeter stora tvårummare. Den ligger i ett sekelskifteshus i Lviv i västra Ukraina. Det är högt i tak. Stora fönster vetter mot stadens operahus.
– Men på ett år har hyran stigit med 40 procent. Nu funderar jag på att flytta ut och att köpa egen bostad, säger Jan.
Fler hyr sitt boende
Chockartade hyreshöjningar är en farsot i Ukraina sedan Ryssland inledde sin fullskaliga invasion den 24 februari 2022. Värst drabbat är västra Ukraina. Där har hyrorna flerdubblats på många platser.
Delvis beror det på skyhög inflation, men framför allt på en växande efterfrågan på hyreslägenheter. I slutet av 2021 ägde 95 procent av de ukrainska hushållen sina bostäder.
3,7 miljoner internflyktingar
Endast fem procent var hyresgäster. Idag hyr 19 procent av hushållen sina boenden. Det är en direkt följd av kriget. Över 236 000 byggnader har förstörts eller skadats. 3,7 miljoner ukrainare är nu internflyktingar.
– I östra Ukraina har många byar och städer totalförstörts eller ockuperats av Ryssland. De flesta som flyr därifrån vill bo i västra Ukraina eftersom vi inte är lika hårt drabbade av kriget, säger Jan.
Hundratusentals internflyktingar i västra Ukraina har drivit upp efterfrågan på hyreslägenheter. Det finns inga större stats- eller kommunägda bostadsbolag som i Sverige. Hyresmarknaden är en gråzon som domineras av privatpersoner som äger ett mindre antal lägenheter för uthyrning. Endast runt tio procent av dem är registrerade som hyresvärdar.
Köpte varmvattenberedaren själv
Jan, som har bott i hyreslägenheter i hela sitt vuxna liv, hittade sin nuvarande bostad på en annonssajt och flyttade in i september 2024. Vanligen är lägenheterna möblerade och vitvaror ingår, men Jan fick fixa egna möbler och även tvättmaskin.
– Och så fick jag köpa en ny varmvattenberedare eftersom den gamla var trasig. Färgen på väggarna hade flagnat, berättar Jan.
I utbyte mot att Jan fixade lägenheten gick hyresvärden med på en hyra på 2215 kronor i månaden.
Vid Hem & Hyras besök saknar den el till följd av regelbundna ryska attacker mot kraftverken. Rummen värms upp av två kolkaminer som har byggts om för gasdrift. Inredningen gör ingen hemlighet av att Jan är konstnär. De nymålade väggarna pryds av konstverk, foton och ikoner. Skulpturer och dockor står utplacerade lite här och var.
Hyreskontrakt på ett år
Hyreskontraktet är på ett år, vilket är kutym, och kan sedan förlängas. Två månader innan det löpte ut höjde värden hyran med 440 kronor i månaden, något som Jan accepterade. Två månader senare höjdes den med ytterligare 660 kronor.
– Först ifrågasatte jag det, men samtidigt ville jag inte flytta. Jag hade ju tagit hit alla mina saker och fixat lägenheten, säger Jan.
I kontraktet angavs inget annat än en månads uppsägningstid och förbud mot andrahandsuthyrning. Det stod inget om hyreshöjningar. Jan var frustrerad, men det slutade med att de enades om en hyra på cirka 3090 kronor, alltså en 40 procentig höjning på ett år.
I västra Ukraina har hyrorna stigit med upp till över 30 procent sedan början av 2025 och slukar nu mer än 80 procent av hushållens inkomster på en del platser. Genomsnittslönen ligger på knappt 6000 kronor.
– Jag har ingen fast inkomst, men cirka 60 procent av min månadsbudget går till hyran. Sedan tillkommer avgifter för gas, el, vatten och sophämtning, men det är inte särskilt dyrt i Ukraina, säger Jan.
Hyran fyrdubblades
I juni 2025 bildades Ukrainas första hyresgästförening. Jan är inte medlem, men det är 29-årige Oleksandr Papvskiy. Han bor i en trea på 45 kvadratmeter i ett femvåningshus från 1970-talet i en Lviv-förort. Oleksandr är nyskild och har bott i lägenheten i några månader. Nästintill varje kvadratmeter upptas av hyresvärdens möbler och kartonglådor.
– Detta är en standardtrea. Jag och min exfru bodde i en exakt likadan, berättar han. Före 2022 hade paret en månadshyra på cirka 920 kronor. Sedan höjdes den stegvis till 3700 kronor.
Som statligt anställd tjänar Oleksandr 4600 kronor i månaden. Det var omöjligt för honom att behålla lägenheten som singel, likaså att hitta en ny med skälig hyra. Efter att ha bott runt hos vänner och släktingar i flera månader fick han sin nuvarande lya som ägs av en arbetskamrats släktingar.
Bor utan kontrakt
Månadshyran är på 950 kronor, men det är ett kompispris. Han har inget hyreskontrakt.
– Om jag blir ombedd att flytta imorgon, då måste jag göra det, säger han.
På ett café i Lviv träffar vi Lesia Berezdetska, medgrundare till Ukrainas hyresgästförening. Den är fortfarande i sin linda med ett trettiotal medlemmar, främst i Lviv, där de håller informationsmöten om rättigheter och lagstiftning.
Ambitionen är att utvecklas till en massrörelse som pressar på för skäliga hyror och en formaliserad hyresmarknad. Idag saknas data om hur många hyresvärdar det finns och vilka de är.
– Det finns alltså ingen motpart att förhandla med, säger Lesia.
Ett stort problem är att hyresgäster ofta saknar kontrakt.
– Och en del skriver under versioner som har utformats av hyresvärdar. Där omnämns sällan alla hyresgästens rättigheter eller skydd mot hyreshöjningar och nyckfulla vräkningar, säger hon.
Många tror att hyresavtalen är ogiltiga om hyresvärden inte är registrerad, men enligt lagstiftningen är de bindande om båda parter har skrivit under – något få känner till. Föreningen har tagit fram standardkontrakt, som kan laddas ned från nätet, där båda parters rättigheter och skyldigheter anges. Förhoppningen är att de ska spridas och även underlätta vid hyrestvister.
Internflyktingar vanligaste hyresgästerna
Internflyktingar är den största gruppen nya hyresgäster. Många är kvinnor med barn vars män strider – eller har stupat – vid fronten. De har svårt att hitta arbete och billiga bostäder, och hyresvärdar hyr sällan ut till familjer med småbarn.
– Därför flyttar en del tillbaka till sina hem nära fronten eller till och med till ockuperade områden, säger Lesia.
I början av 2025 införde regeringen ett bidrag för internflyktingar där staten kan täcka 80 procent av hyran om boendekostnaden överstiger 20 procent av hushållsinkomsten. Processen är dock krånglig. Formella hyreskontrakt krävs för att få bidrag, något som endast kring 80 personer beviljades under första halvåret 2025. Vi återvänder till Oleksandr i hans trea. Han är övertygad om att hyrorna kommer att fortsätta stiga så länge kriget rasar.
– Dagligen flyr allt fler människor hit från östra Ukraina och letar efter boenden.
Eftersom marknaden är oreglerad, så kan hyresvärdarna sätta hur höga hyror som helst. De vet att någon kommer att nappa, säger han.
Hit hör knappast internflyktingar som har mist allt – eller de som har låga löner.
– Därför måste det utvecklas statliga och kommunala bostadsbolag. Om de erbjuder lägre hyror kan inte privata värdar höja priserna som de vill, avslutar Oleksandr.
