95 av 100 förlorar – hyresgästbas kräver lagändring om renoveringar: ”Fullkomligt absurt”
Om hyresvärden vill göra en större renovering krävs hyresgästernas godkännande. Så står det i lagen. Men säger de boende nej kan värden i stället vända sig till hyresnämnden. Och där får hyresvärden nästan alltid rätt, visar Hem & Hyras granskning.
I 2 966 tvister om renoveringar som hyresnämnderna har avgjort sedan år 2004 förlorar hyresgästerna i ungefär 95 procent av fallen.
– Det är fullkomligt absurt att det ser ut så här, men tyvärr är jag inte förvånad. Systemet är ju ur balans när man hela tiden beslutar till fastighetsägarens fördel, säger Marie Linder, förbundsordförande i Hyresgästföreningen.
Hyresnämnden: ”Inflytandet är lite chimärt”
Hyresgästernas intresse – att slippa höjda hyror eller att ha kvar det gamla som fungerar – väger nästan aldrig tyngst när hyresnämnderna prövar den här typen av tvister.
– Om värden höjer standarden vid en större renovering så går det i princip inte att göra något, som praxis ser ut. Det så kallade hyresgästinflytandet, det blir lite chimärt kan man säga, säger Susanne Ragnarsson Björkman, hyresråd och chef för hyresnämnden i Malmö.
Hyresgästerna säger nej – får ändå inte rätt
Hem & Hyra har genom åren rapporterat återkommande om hyresgästers kamp för att slippa dyra renoveringar. I Solna protesterade hyresgästerna när värden ville renovera 1 700 lägenheter och höja hyrorna med upp till 55 procent. På Södermalm i Stockholm riskerade hyresgäster att få hyreshöjningar på mellan 90 och 120 procent när deras värd ville renovera.
Nu fortsätter vi att berätta om helt nya exempel: som göteborgsvärden som vill renovera ett redan renoverat badrum och Louise Kron i Bjuv riskerar en hyreshöjning på 2 700 kronor i månaden. I Malmö fick Karin Persson fick en badrumsutbyggnad i vardagsrummet trots att hon sa nej.
Hyresgästbas vill ändra lagen
Hyresgästföreningens förbundsordförande är kritisk. Hon vill se en ändring av lagen.
– Vi har drivit detta i många år och det behövs en förändring. Vi är inte emot renoveringar men hyresgästerna måste kunna påverka mer, särskilt när de riskerar att få stora hyreshöjningar. Det är det allvarliga i situationen, säger Marie Linder.
– Jag vill se en lagförändring och jobbar oförtrutet vidare med det, säger Marie Linder.
”Fastigheter måste utvecklas också”
Men från fastighetsägarnas sida är man nöjd. Martin Lindvall, Fastighetsägarnas samhällspolitiske chef, menar att lagen fungerar som den är tänkt.
– Det är inte rättssystemet det är fel på när hyresnämnden beslutar så här. Skälet till att man ofta vinner är ju för att man som regel bara går till hyresnämnden om man är säker på att det är rimliga renoveringar. Man glömmer lätt bort att fastigheter måste utvecklas också, säger han.
Men syftet med lagen är att ge hyresgästerna inflytande, ändå förlorar de nästan alltid.
– Jag är övertygad om att det finns fastighetsägare som vill ta bort den helt men jag tycker det är rimligt att lagen finns kvar. Och våra medlemsföretags erfarenheter är att de flesta hyresgäster godkänner. De som bor vill också ha utvecklingen och förbättringen en ombyggnad medför. Därför hamnar de flesta renoveringar och ombyggnationer inte i tidningen.
De hyresgäster som ändå säger nej förlorar ju i hyresnämnden, är det inflytande?
– Lagen ger dig rätt att säga ja eller nej till en föreslagen ombyggnad. Om flera hyresgäster säger nej till ett förslag kan det medföra att omfattningen på förändringsarbetet anpassas innan fastighetsägaren går till hyresnämnden. Då har du haft ett inflytande över det, säger Martin Lindvall.
Hem & Hyra har sökt justitieminister Gunnar Strömmer (M) för en kommentar kring lagen men han har avböjt intervju.
Måste jag säga ja till en renovering som min hyresvärd vill göra?
Nej, det behöver du inte. Ska din hyresvärd göra en större renovering som antingen höjer bruksvärdet och därmed hyran eller förändrar planlösningen måste du ge ditt godkännande till det. Men säger du nej kan hyresvärden i det läget vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd i stället.
Vad händer i hyresnämnden?
Hyresnämnden prövar hyresvärdens ansökan om att få renovera. Den typen av ärende kallas ”godkännande av förbättringsarbete”. I 95 fall av 100 får hyresvärden i det läget bifall, hyresnämnden säger alltså ja. Det visar Hem & Hyras granskning.
Varför får hyresvärden ja så ofta?
Hyresnämnden lutar sig mot lagstiftningen och praxis, det vill säga tidigare fall som har prövats i domstol. Så förklarar chefen för hyresnämnden i Malmö det. Men Hyresgästföreningen är kritisk, som det står i artikeln ovan, och menar att det finns utrymme att tolka lagen annorlunda. En forskare anser att lagen är skev och att det drabbar hyresgästerna.
Vad står det i hyreslagen?
Hyresnämnden förhåller sig i första hand till vad hyresgäster i allmänhet tycker (det objektiva hyresgästintresset) och inte den enskilde hyresgästens intresse (det subjektiva hyresgästintresset) när de tar sina beslut. Det är skälet till att de som bor i den fastighet det faktiskt gäller har mindre att säga till om jämfört med vad hyresnämnden tror att hyresgäster i stort anser.
Det står så här i lagtexten: ”Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.”
