Ny hyresgästförening godkände Roberts höga hyra – betalar 16 000 kronor för tvåa i Rågsved
Robert behövde en bostad akut och sökte överallt. Han ställde sig i Bostadsförmedlingens kö och fick en lägenhet efter mindre än ett halvår. Hyran är 16 000 kronor för lägenheten på 49 kvadratmeter som han hyr av Titania.
– Den är jättefin men den höga hyran är inte rimlig för en tvåa i Rågsved. Jag är i en situation där jag måste svälja att betala så mycket pengar, säger Robert, som heter något annat men vill vara anonym eftersom han är rädd för att få problem.
Robert är inte ensam om att tycka att hyran är hög. En annan hyresgäst har vänt sig till hyresnämnden och kräver en hyressänkning med 40 procent.
Bland de högsta hyrorna
Statistik från Bostadsförmedlingen i Stockholm visar att av de 50 lägenheter med högsta hyrorna som har förmedlats de senaste sex åren finns 18 hos Titania, flera i Roberts hus.
Att Titania sticker ut visar också en jämförelse med hyrorna i Roberts grannhus. De hyresgäster som flyttade in i en nyproducerad lägenhet hos kommunala Stockholmshem åtta månader tidigare betalar betydligt mindre. De betalar omkring 10 000 kronor för en tvåa på 46 kvadratmeter jämfört med hyresgäster hos Titania som betalar 16 000 kronor för en motsvarande lägenhet.
Skillnaden är betydande även om Stockholmshems hus har 20 procent lägre hyror än snittet för att de byggts effektivare och till lägre produktionskostnad.
Höga hyror innebär att Titania kan tjäna mer pengar här och nu, men även att värdet på fastigheten ökar, vilket innebär att huset skulle kunna säljas med en högre vinst vid en eventuell försäljning.
Kände inte till FSH
Men det är inte bara hyresnivån som väcker frågor. På Roberts hyreskontrakt står att hyran har förhandlats av Föreningen för Sveriges hyresgäster, FSH, en organisation han inte har hört talas om.
I kontraktet finns en bilaga där det står att han blev ansluten till FSH, när han skrev på.
– Jag tyckte det var lite konstigt, säger Robert.
Det framgår också att det är hyresvärden Titania som betalar Roberts medlemsavgift till FSH.
– Det känns jättekonstigt att värden betalar min medlemsavgift. För mig känns det inte tryggt att den förening som ska hjälpa mig får pengar av den som jag kanske skulle kunna hamna i en tvist med, säger han.
”Det är helt galet”
Robert berättar att han inte kommer att kontakta FSH om han har klagomål på Titania.
Förutom att Titania stödjer FSH med pengar så finns det flera personkopplingar mellan värden och hyresgästföreningen.
– Jag kände inte till det och känner mig lurad. Det är helt galet och borde inte få gå till på det viset, säger Robert.
12 000 för 38 kvadrat
En annan hyresgäst som vi kan kalla Martin har också reagerat på de höga hyrorna. Han betalar 12 000 kronor i månaden för sina 38 kvadrat. Utöver det betalar han några hundra kronor i månaden för värme och vatten.
– Hyran är jättehög med tanke på att det tar en halvtimme att ta sig till Slussen. Men alla bostäderna jag kunde få var dyra. Jag hade att välja på några olika bittra piller, säger Martin.
Privatpersoner och mellanhandsbolag
FSH säger sig företräda hyresgäster. Men vad de menar med hyresgäster är oklart. Vanligtvis är det privatpersoner som bor i hyresrätt som kallas för hyresgäster, men hos FSH kan även ett mellanhandsbolag som hyr lägenheter av värdar och sedan hyr ut dyrt betraktas som en hyresgäst.
När FSH bildades 27 november 2024 medverkade representanter för så kallade mellanhandsbolag och delningsbostäder.
De som valdes in i styrelsen 2024 var inte vanliga hyresgäster utan personer som bland annat driver bolag som sysslar med storskalig uthyrning av lägenheter till företag. De här bolagen har krävts på miljontals kronor i återbetalning för att de tagit ut för hög hyra.
Heba gav Haymanot uppdrag
Den som höll i mötet och var mötesordförande när FSH bildades var Haymanot Wachtmeister. Hon är jurist och har bland annat doktorerat på hyressättningssystemet.
Haymanot Wachtmeister läste upp syftet med föreningen och stadgar och valdes till revisor. Vid tillfället var hon chefsjurist på det börsnoterade bostadsbolaget Heba, ett bolag som är delägare i Colive, som hyr ut delningsboenden. Flera Colive-förträdare var också på plats när FSH grundades.
Hem & Hyra ställer frågor om hur Heba ser på att Haymanot Wachtmeister var chefsjurist på bostadsbolaget samtidigt som hon var med och startade hyresgästföreningen FSH.
Hebas vd Patrik Emanuelsson berättar att det var han som gav Haymanot Wachtmeister ett uppdrag i samband med FSH:s bildande för att hjälpa Colive och övriga grundare av FSH med hyresjuridik och föreningsbildning.
Hem & Hyra har ställt frågor om varför Heba hjälpte till att starta en hyresgästförening, men Patrik Emanuelsson har inte svarat på det.
Jurist hos Titania
Några månader efter att FSH bildats börjar Haymanot Wachtmeister jobba på Fastighetsägarna Service som senior fastighetsjuridisk konsult. I maj 2025 väljs hon in i Titanias styrelse, bolaget som alltså är Martin och Roberts hyresvärd.
Förslaget att hon ska väljas in kommer från Einar Janson, Titanias huvudägare och vd. Med hennes kompetens ville bolaget bli mer offensivt i sin hyressättning. Det beskriver vd:n i en intervju i tidningen Affärsvärlden. Några månader senare börjar Titania att förhandla fram de höga hyrorna i Rågsved.
Dold bolagskoppling
En annan som var med och bildade FSH är Niklas Andersson, vd för Colive, ett bolag som hyr ut delningsbostäder. Han har fram tills nyligen också haft företaget Ombrella tillsammans med en chef på Titania. Ombrella har också samarbetat med Titania i ett bostadsprojekt i Huddinge.
Einar Janson är vd för Titania. Han säger att det gällde en mindre affär för några år sedan. Han ser inga problem med kopplingarna.
Ingen koppling till höga hyror
Hyresgästen Martin undrar om de höga hyrorna kan hänga ihop med att det finns kopplingar mellan hyresvärden Titania och FSH. Men det avfärdar Einar Janson.
– Personerna det gäller har aldrig varit involverade i hyresförhandlingarna. Det finns väl kopplingar åt alla håll i fastighetsbranschen. Det där med Haymanot Wachtmeister kände jag inte till överhuvudtaget och jag förstår inte vad det har för betydelse.
”En premiumprodukt”
Han håller inte heller med om att hyrorna i Rågsved är höga.
– Vårt hus i Rågsved är en premiumprodukt och vi tar bra hand om hyresgästerna. Jag tycker inte det är höga hyror med tanke på att det är ungefär samma hyresnivåer som Hyresgästföreningen har förhandlat fram i Nacka Grace i Nacka.
Adam Hillawi, försteförhandlare på Hyresgästföreningen tycker inte man kan jämföra lägenheterna i Nacka med Rågsved.
– Nacka Grace är ett unikt hus i 20-talsklassicism som är påkostat, har högt i tak och ligger nära Nacka Forum. Därför är fastigheterna inte jämförbara, säger han.
Ytterligare en skillnad är att hyran i Nacka bestäms utifrån värdens kostnad för att bygga huset och hyran sätts så att värdens kalkyl går ihop. Lägenheterna i Rågsved har en hyra där man utgår från bland annat standard och hyran för likvärdiga lägenheter.
Einar Janson tycker heller inte att det är något konstigt med att Titania betalar hyresgästernas medlemsavgift i FSH.
– Hyresgästföreningen får ju hyra lokaler hos kommunala bostadsbolag till noll hyra. Det är ju exakt samma sak.
Att det ekonomiska förhållandet skulle skada Titania och FSH:s trovärdighet avfärdar han.
– Jag tycker inte att det finns kopplingar som ger hyresgästerna skäl att tycka det, men är de ändå missnöjda är det väl bara att gå ur föreningen.
Hemsida tas bort
Fem dagar efter intervjun med Titania-vd:n Einar Janson ser vi att hemsidan för Ombrella – det bolag som kopplas till FSH-företrädaren Niklas Andersson och en chef på Titania – är borttaget från nätet. Niklas Andersson lämnar också bolagets styrelse dagen efter Hem & Hyra sökt honom för frågor om FSH.
Han skriver i ett mejl att bolaget i fråga är inaktivt affärsmässigt sedan länge, dock inte legalt eller skattemässigt. Bolagsverket uppger att bolaget är aktivt. Enligt årsredovisningen var omsättningen 1,6 miljoner 2024.
När det gäller FSH valdes Niklas Andersson in som suppleant i styrelsen vid bildandet. I en debattartikel från hösten 2025 på bostadspolitik.se presenteras han som FSH-företrädare.
Han skriver i ett mejl att han inte längre är aktiv i FSH, men att han var med och tog initiativ till föreningen.
Svarar inte på om det är lämpligt
Haymanot Wachtmeister är styrelseledamot i Titania. Hon svarar på sms att hon har hjälpt FSH med juridisk utbildning och råd kring förenings- och hyresrättsliga frågor. ”Jag har inte deltagit i några hyresförhandlingar mellan FSH och fastighetsägare, inklusive Titania och har inte haft någon roll i att fastställa eller påverka hyresnivåer”.
Hon svarar inte på om det är lämpligt att det finns ekonomiska kopplingar och personkopplingar mellan FSH och Titania. För frågor om Titania hänvisar hon till bolagets vd Einar Janson.
Valdes till revisor
I protokollet från mötet när FSH bildades står att hon valdes till revisor fram till nästa årsmöte. Men enligt henne själv upphörde uppdraget efter 35 dagar. Hon hänvisar till ett avtal som hon inte lämnar ut. Efter 2024 säger hon sig inte ha haft någon roll i föreningen och hänvisar till FSH när vi ställer fler frågor.
När Hem & Hyra frågar om uppdraget som revisor avslutades utan att beslut togs på en extra föreningsstämma eller ett årsmöte så svarar Haymanot Wachtmeister att ”frågan avser föreningens interna beslutsformer, som jag inte har kunskap om, eller kan uttala mig om”.
Svarar inte på frågor om styrelsen
Niclas Blåklinth, ordförande i FSH, har tidigare varit vd för uthyrningsbolaget Be Resident. Han vill inte svara på vilka andra som sitter i hyresgästföreningens styrelse. Han vill inte heller berätta vilka värdar de förhandlar hyran med eller hur många medlemmar de har. Han ställer inte upp på en intervju och svarar via mejl att det inte finns några kopplingar mellan Titania och FSH.
”FSH består av personer med bred erfarenhet från bostadsmarknaden och det är en styrka. Det finns många exempel på att företrädare inom bostadssektorn haft uppdrag i olika roller över tid. Det gäller även Hyresgästföreningen, där flera företrädare i dag eller historiskt haft kopplingar till fastighetsägande verksamhet.”
Han skriver att medlemsavgiften bekostas av fastighetsägaren i samförstånd med hyresgästerna och är en del av de pengar som Titania betalar för hyresgästernas inflytande.
Han jämför det med att Hyresgästföreningen får pengar från värdar för att arrangera fritidsaktiviteter och ge hyresgäster inflytande i bostadsområden.
Får ingen information
Hyresgästen Robert har aldrig hört något från FSH. Han vet inte vilka de är och får som medlem ingen information. För honom är planen klar.
– Jag kommer att försöka hitta något billigare så fort det går.
När FSH bildades 27 november 2024 valdes Niclas Blåklinth till ordförande. Som ledamöter valdes Katarina Liljestam Beyer, grundare av företaget Colive, Manuela Zerega Westin, vd för Beatiful Apartments och Carolina Gotthold på Företagsbostäder Sverige AB.
Som suppleanter valdes Mikael Karström, grundare av Apart Direct och Niklas Andersson på Colive. Till revisor valdes Haymanot Wachtmeister, fastighetsjurist som också doktorerat på hyressättningssystemet.
Enligt protokollet från mötet betalar företag 50 kronor per lägenhet och månad för medlemskap. Privatpersoner betalar 100 kronor per år. För varje lägenhet som FSH förhandlar hyran för tar de ut en förhandlingsersättning på 30 kronor per månad, dubbelt så mycket som Hyresgästföreningens avgift.
FSH skriver på sin hemsida att de har förhandlat om nya hyror för 2026 i flera kommuner i Stockholms län.
