Värd använder ”ljummenhyra” som argument för höjningar: ”Vill att det ska vara rättvist”

– Jag har ett önskemål om att det ska vara rättvist, sa AB-hems ägare Annika Backlund i hyresnämnden, när hon förklarade bakgrunden till att hon vill höja hyrorna för husen på Lövstigen i Fjärdhundra.

Som Hem & Hyra tidigare har berättat ställde Hyresgästföreningen krav på att åtgärda olika brister för att gå med på en hyreshöjning i de årliga hyresförhandlingarna inför 2024. AB-hem valde då så småningom att i stället göra en så kallad bruksvärdering (se faktaruta).

Läs ocksåVärden ville vräka hyresgäst på grund av hans bror – sägs ha slagit fastighetstekniker i huvudet

”Det blev en chock”

Annika Backlund berättade i hyresnämnden att hon blivit medveten om problemen på Lövstigen i Fjärdhundra 2023, i samband med att hon höll ett möte om möjligheten att få köpa sin lägenhet. Hon säger att hon tidigare hade fått felaktig information om att brister hade åtgärdats löpande.

– Det fanns över hundra fel som inte var åtgärdade. Det blev en chock för både oss och Hyresgästföreningen. Jag hoppas att det ska vara fört till historien. Vi har ändrat en del rutiner för att det inte ska kunna hända igen, sa hon.

Hyresgästföreningens förhandlare Lena Jansson Nordin påpekade att föreningen fått in listor med brister som fortfarande inte är åtgärdade.

Läs ocksåSe upp – håll koll på detta om din hyresvärd vill förändra spelreglerna

– Det kan inte vara möjligt! Som fastighetsägare är det här ett enormt obehagligt problem. Att få höra att det finns listor med fel, men när vi själva frågar hyresgästerna får vi inte höra något, sa Annika Backlund.

Foto: Monika Steczkó

Vill ligga i nivå med allmännyttan

I november förra året trodde både AB-hem och Hyresgästföreningen att de snart skulle ha en överenskommelse på plats. I stället brakade förhandlingarna ihop och bolaget skickade en ansökan till hyresnämnden om att få höja hyrorna. Och förra veckan möttes alltså AB-hem och Hyresgästföreningen i hyresnämnden, i Uppsala.

Annika Backlund berättade att de försöker ligga på samma hyresnivå som allmännyttan eller lägenheter hos privata värdar med förhandlade hyror. Där AB-hem ligger mycket lägre än andra har de påkallat förhandling om bruksvärdering, förklarade hon.

Läs ocksåVärden ville nästan fördubbla hyran – fick 800 kronor

– Annars får AB-hems andra hyresgäster bära kostnaderna. Därför tycker jag att det är en bra princip, sa Annika Backlund under sammanträdet.

Hon sa att det inte alls var AB-hems önskan att ligga på en högre hyresnivå än andra. Men de vill inte heller ligga på en mycket lägre nivå.

– När vi gjorde en bruksvärdering i Norberg förstod hyresgästerna det. Några behövde flytta, men ingen var vred, sa hon.

Hon berättade för Hem & Hyra efter sammanträdet att det till exempel handlade om en ensamstående mamma med ett barn, som flyttade från en sekelskiftestrea på 117 kvadratmeter.

”Ljummenhyra” med luftvärmepump

I underlaget AB-hem skickade in till hyresnämnden använder bolaget begreppet ”ljummenhyra”, för att beskriva lägenheterna i Fjärdhundra. Hyresgästerna betalar själva för uppvärmning med el, vilket brukar kallas för kallhyra. Men AB-hem anser att de luftvärmepumpar som finns i husen borde leda till en högre hyra, eftersom de sänker uppvärmningskostnaderna – ”ljummenhyra”.

Resonemanget går ut på att den totala kostnaden för hyra och uppvärmning ska bli samma som för en likvärdig lägenhet där uppvärmningen ingår i hyran och som för en med kallhyra utan luftvärmepump. Men det finns osäkerhetsfaktorer i uträkningarna, som hur mycket el som faktiskt hade gått åt till uppvärmning utan luftvärmepumparna.

Ville ha kraftiga hyreshöjningar

AB-hem föreslog hyreshöjningar på 20–33 procent, beroende på lägenhet. Nivån utgår från hyran för några radhus i Hummelsta. De ägs av privata Neobo, men tillhörde längre tillbaka allmännyttan Enköpings hyresbostäder (EHB). AB-hem har räknat fram en ny hyra, där vissa faktorer som anses höja bruksvärdet har lagts på jämfört med i Hummelsta. Andra saker som saknas i Fjärdhundra har de dragit ifrån.

Hyresgästföreningen tycker att AB-hems förslag ligger alldeles för högt.

– Du sa att er rättviseidé är att ligga i nivå med allmännyttan? Jag blev lite konfunderad, för dina yrkanden ligger betydligt högre i normhyra än allmännyttan, sa Helena Borg, förhandlare på Hyresgästföreningen i region Aros-Gävle, i hyresnämnden.

Foto: Petra Marandi Roos/arkiv

Normhyra är ett mått där man räknar om den faktiska kvadratmeterhyran till en tänkt trerumslägenhet på 77 kvadratmeter, för att ha något att jämföra med. Anledningen att man gör så är att mindre lägenheter har högre hyra per kvadratmeter, eftersom kök och badrum anses ha ett högre värde än andra rum.

– Det handlar om pärlbandet av att ha trädgård och uteplats och diskmaskin och samhällsservice. För att kunna svara på frågan måste man titta på en jämförelselägenhet och på alla plus- och minusvärden, sa Annika Backlund.

– Det är därför vi sitter här, för vi är inte överens, kontrade Lena Jansson Nordin, och fortsatte:

– Vi tycker inte att hyresyrkandet stämmer med standarden på lägenheterna.

AB-hem kan ändra yrkandet

Sen tog diskussionerna en oväntad vändning. Hyresgästföreningen presenterade nämligen ett nytt jämförelsematerial: radhus i Örsundsbro som ägs av EHB.

– Varför visar ni det här först idag? Det hade varit jätteintressant att titta på tidigare, sa Annika Backlund.

Lena Jansson Nordin svarade att de just hade hittat det.

– Då kan det hända att yrkandet blir ett annat. Men jag behöver lite tid att studera det, sa Annika Backlund.

Nya hyror dröjer

Besked om vad de nya hyrorna landar på kommer att dröja. Processen i hyresnämnden tar tid. Andra ärenden, som exempelvis handlar om vräkningar, får högre prioritet. För att kunna fatta ett beslut behöver hyresnämnden, hyresvärden och Hyresgästföreningen göra en besiktning av lägenheterna i Örsundsbro. Ordföranden under mötet i hyresnämnden visste inte om det fanns tid att göra det före semesterperioden i sommar.