Lagändring prövad: ”Oseriösa värdar som struntar i förhandling ska avskräckas”
Det är 29 april 2024. Fastighetsägaren Gunno Zetterkvist sitter i en av rättssalarna i hyresnämnden i Sundsvall. Mittemot sitter Hyresgästföreningens jurist William von Wendel.
På kortsidan har hyresrådet, och tillika ordförande Marie Halvarsson, tagit plats tillsammans med protokollföraren.
Anledningen till dagens möte i nämnden är att hyresgästen Sonja Sandberg i Njurunda fått betala en högre hyra än den som förhandlats med Hyresgästföreningen.
Sonja flyttade in i sin lägenhet 1 november förra året. Hyran var då 7 000 kronor i månaden. Efter några månader fick hon veta att den egentliga hyran enligt senaste förhandlingen var 4 632 kronor.
Nu vill hon ha tillbaka mellanskillnaden och har vänt sig till Hyresgästföreningen som för hennes talan.
Hyresvärden Gunno Zetterkvist har varit i fastighetsbranschen sedan 2007. Hans bolag GZ Fastigheter äger cirka 360 lägenheter i Sundsvall, och flera hyresfastigheter i Timrå, Härnösand, Sollefteå och Ånge.
Gunno Zetterkvist har god kännedom om Hyresgästföreningen och har förhandlat hyror sedan lång tid tillbaka.
Men i det här fallet har han inte följt reglerna.
Därför vill Hyresgästföreningen, förutom kravet på återbetalning till Sonja, ha ett skadestånd. Genom att egenmäktigt höjt hyran har Gunno Zetterkvist brutit mot den så kallade förhandlingsordningen som finns för Sonjas hus.
En förhandlingsordning betyder att hyresgästerna vill att Hyresgästföreningen ska sköta hyresförhandlingarna med värden åt dem.
För hyresvärden innebär det kort och koncist att all förändring av hyran alltid ska förhandlas.
Om en lägenhet exempelvis renoveras och standarden höjs så kan hyresvärden anse att det är rimligt att hyran höjs. Men det kan alltså inte göras utan att förhandla med Hyresgästföreningen först.
Värden är alltid skyldig att själv kontakta Hyresgästföreningen om att träffas för en överenskommelse. När en sådan är gjord ska det i avtalet framgå exakt vilka lägenheter som omfattas.
”Hennes hyra är helt rimlig”
Men Sonjas hyresvärd, Gunno Zetterkvist, ansåg att det var okej att själv höja hyran för Sonjas lägenhet efter renovering.
– Den lägenheten har renoverats till samma nivå som andra lägenheter där vi fått höja hyran. Därför höjde jag hennes hyra efter dem som jag tyckte var likvärdiga, eller egentligen så la jag mig till och med faktiskt lite under det, så jag tycker att hennes hyra är helt rimlig för allt vad vi har gjort i den, säger han.
Men så funkar det alltså inte.
– Gunno Zetterkvist har brutit mot förhandlingsordningen eftersom alla hyror ska förhandlas. Den senaste överenskommelsen gäller alltid fram till dess att en ny görs, säger William von Wendel.
Hyresgästföreningen kräver 26 250 kronor i skadestånd till föreningen, som markering för att förhandlingsplikten inte ska försummas.
Beloppet baseras på en nytillkommen ändring i hyresförhandlingslagen som trädde i kraft 1 januari 2023, men som hittills inte prövats i rättssammanhang.
Innan lagändringen låg praxis på 5 000 kronor per lägenhet. Ett betydligt lägre belopp.
– 26 000 är orimligt, anser Gunno Zetterkvist.
– Om det visar sig att ett brott mot förhandlingsreglerna gjorts så kan jag acceptera praxisbeloppet på 5 000 kronor, men inte mer.
Han anser att det är etiskt, omoraliskt och absurt att behöva betala skadestånd över huvud taget.
– Även om det rent formellt var fel gjort av oss så känns det överdrivet.
Men juristen William välkomnar den skärpta lagstiftningen.
Ett mer kännbart skadestånd ska avskräcka
– Det finns ett behov att stävja ett sånt här beteende. Oseriösa hyresvärdar ska avskräckas från att avvika från reglerna om förhandlingsplikt, säger William von Wendel.
Så vad mer exakt är det som förändrats i hyreslagen och varför?
– Lagändringen innebär ett införande av en lägstanivå för skadestånd, ett halvt prisbasbelopp, vid brott mot förhandlingsförordningen, säger William von Wendel.
– Tidigare lagstiftning hade ingen angiven nivå utan det var helt upp till hyresnämnderna att avgöra vilket skadestånd som var skäligt. I praxis utdömdes då ofta skadestånd med cirka 5 000 kronor per lägenhet. Denna nivå har lagstiftaren tyckt varit för låg och då valde man att införa en minimumnivå istället.
Beslut kan bli rättspraxis
Hyresnämnden meddelade i sitt beslut den 13 maj att hyresvärden ska betala tillbaka mellanskillnaden i hyra till Sonja Sandberg.
Nämnden fastslog också att GZ Fastigheter & Förvaltning ”inte iakttagit sin primära förhandlingsskyldighet mot sin avtalspart Hyresgästföreningen” och ska därför betala ett skadestånd till föreningen, enligt nu gällande lagstiftning, på 26 250 kronor.
Prisbasbeloppet (PBB) för 2023 var 52 500 kronor. 26 250 kronor, ett halvt PBB, är det lägsta beloppet att utkräva.
– Beslutet från hyresnämnden är, mig veterligen, det första sedan lagstiftningen ändrades, säger William von Wendel nöjt.
Nöjd är även Sonja Sandberg som nu får tillbaka pengar för överhyra. Men hon vill inte ta ut något i förväg.
– Man vet ju inte om man får något utan att behöva tjata. Det är tröttsamt med sånt här strul, säger hon.
Hyresnämndens beslut kan överklagas fram till 3 juni. Men det är inte aktuellt säger Gunno Zetterqvist.
– Nej, vi kommer inte att överklaga utan betala skadeståndet. Däremot tycker jag att det är orimligt att höja skadeståndet mer än fem gånger. Här har lagstiftaren gått Hyresgästföreningens ärenden, menar han.
Sonjas hyra är numera förhandlad. Från 1 april är den satt till 6 800 kronor i månaden.
- Uppdateringen av lagen innebär att ett minimibelopp ska begäras vid ersättning för så kallad annan skada än ekonomisk skada (tex vid brott mot förhandlingsordningen) om det inte finns särskilda skäl för att inte göra det:
”Ersättning för annan skada än ekonomisk skada ska uppgå till minst hälften av det prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken som gäller för det år då skadehändelsen inträffade, om det inte finns särskilda skäl för att bestämma ersättningen till ett lägre belopp.” 28 § Lag (2022:1658)
- Det nya skadeståndskravet har nu prövats av hyresnämnden i Sundsvall, gällande brott mot förhandlingsordningen. Ärendet berörde dock endast en lägenhet.
Hur lagen ska tolkas i fall som rör fler än en lägenhet får framtida rättsfall utvisa. Men en vägledning ges i förarbetena till lagtexten:
”Om den ideella skadan bedöms motsvara ett högre belopp, ska ersättning betalas med det beloppet. Så kan vara fallet exempelvis om hyresvärden medvetet åsidosatt sin förhandlingsskyldighet beträffande ett stort antal lägenheter. Ersättningen för den ideella skadan får bestämmas till ett lägre belopp än det angivna minimibeloppet om det finns särskilda skäl. Det kan finnas särskilda skäl om den skadevållande partens agerande framstår som ursäktligt eller annars är av mindre allvarligt slag.”
