Marknadshyror och tydligare regler – så vill utredare gynna andrahandsuthyrning
Regeringen har länge velat lätta på reglerna när det gäller andrahandsuthyrning för att få loss fler bostäder som inte används. För två år sedan tillsatte den Utredningen om enklare privatuthyrning – och i dag kom förslaget: ”En mer flexibel bostadsmarknad”.
Utredaren, hovrättsrådet Thomas Edling, föreslår bland annat att de som hyr ut sina lägenheter eller villor ska få ta ut vilken hyra de vill.
I dag finns en begränsning kopplat till bostadens marknadsvärde, men förslaget är att den bestämmelsen slopas. I stället ska hyresnämnden kunna sänka hyran om den är ”väsentligt högre” än för liknande bostadsrätter i området.
I praktiken fritt i dag
Hyresgästföreningens förbundsjurist Roger Höög tror inte det kommer att göra så stor skillnad mot hur det är nu.
– I dag gäller lagen om uthyrning av egen bostad och den innebär i praktiken också fri hyressättning. Man tar ut väldigt höga hyror och hyresgästen protesterar inte eftersom man inte har någon besittningsrätt, utan kan bli uppsagd med tre månaders varsel, säger han.
Därför kommer förslaget varken leda till fler bostäder eller högre andrahandshyror, tror han. Men i vissa fall kan det bli en viss förbättring för hyresgästen. Den som har tidsbestämt andrahandsavtal ska inte kunna sägas upp i förtid.
– Om du hyr i ett år kan du gå in och begära sänkt hyra efter några månader. Det kommer att bli jättesvårt att bevisa att hyran ska sänkas, men du kan i alla fall inte bli uppsagd i förtid, säger Roger Höög.
Anpassad hyra via blockavtal
En annan del av utredningen handlar om blockuthyrning, när en fastighetsägare hyr ut minst tre lägenheter till exempelvis ett företag. Sådan uthyrning ska också bli friare, enligt förslaget. Parterna ska kunna komma överens om vilka hyror och villkor de vill och behöver inte få dem godkända av hyresnämnden.
Hyresgästen som hyr en bostad som omfattas av blockhyresavtal ska inte kunna kräva bruksvärdeshyra. I stället vill utredningen införa något man kallar anpassad hyra, som inte är helt fri, men kan hamna på en högre nivå.
Däremot vill utredaren inte släppa helt på reglerna om i vilka situationer blockuthyrning är tillåten. Även i fortsättningen ska den som hyr av fastighetsägaren ha ett eget behov av lägenheterna, Det kan vara kommuner som hyr ut på sociala kontrakt i andra hand, universitet som hyr ut till studenter eller företag som hyr ut till sin egen personal. Det kan också vara ett mellanhandsbolag som sköter uthyrningen till arbetsgivare som i sin tur hyr ut till sina anställda eller konsulter.
Men om dessa reglerna missbrukas eller kringgås, så ska hyresgästen kunna både kräva förstahandskontrakt och återbetalning av överhyra, enligt utredningen. Det gör affären osäker för både fastighetsägare och mellanhand.
– Vi vet ju att en massa människor som inte är kopplade till företag och som hyr av mellanhandsbolag som tar ut jättehöga hyror. Det vill man komma tillrätta med och det här är ett försök. Nu blir det tydligt att de har rätt till förstahandskontrakt. Vi får se vad det får för effekter, men man kanske kommer åt de värsta avarterna i alla fall, säger Roger Höög.
Lättnad för delningsbostäder
Delningsbostäder, eller coliving som det också kallas, ska kunna omfattas av reglerna för blockuthyrning, enligt förslaget. Det innebär att hyrorna kan tillåtas bli högre än i dag. Niklas Andersson, vd för Colive AB, är lättad.
– Vi har väntat länge och utredningens förslagen gör oss inte besvikna. För oss handlar det inte om att trycka igenom så höga hyror som möjligt utan om att få en förutsägbarhet, så vi vet om vi kan bedriva vår modell eller inte. Jag tycker att utredningen kommer med goda förslag, säger han.
Tillsammans med fastighetsägare som Wallenstam har Colive byggt delningslägenheter med plats för hundratals hyresgäster i Stockholm, Göteborg och Lund. Men hyrorna är omstridda och hittills har minst ett 60-tal personer krävt överhyra tillbaka.
Efter prövningar i hyresnämnd och hovrätt har många av dem fått rätt att få pengar tillbaka. Niklas Andersson uppskattar det till cirka 200 000 kronor hittills, men besluten är överklagade och väntar på att avgöras i Svea hovrätt.
– Bedömningarna har skiftat och osäkerheten kunde inte vara större. Men med utredningens förslag blir det klarare och det är bra för både oss och hyresgästerna, säger Niklas Andersson.
Kan motivera högre hyror
Även Hyresgästföreningens Roger Höög tycker att förslagen som gäller delningsboenden är rimliga.
– Hyrorna kan bli högre, men de ska fortfarande kunna förklaras och motiveras. Och det är klart, har du andra nyttigheter i ett colive-boende än i en vanlig lägenhet, till exempel städning, så kan det motivera lite högre hyra. Förslaget öppnar upp för en modell som gör det möjligt med delningsboende på ett annat sätt än i dag.
Du låter över lag ganska positiv till utredningens förslag?
– Det finns delar i den som är bra. Framför allt tror jag inte det blir så mycket sämre än i dag, med lagen om uthyrning av egen bostad, som vi inte ville ha från början, säger Roger Höög.
– Men i grunden är det så att så länge vi har bostadsunderskott på de ställen dit folk vill flytta så kommer väl folk alltid hitta kryphål. Jag vet inte hur väl de här förslagen kommer att fungera. Vill man komma åt det på riktigt så är det väl bostadsbristen man ska jobba med.
Hem & Hyra har sökt bostadsminister Andreas Carlson (KD) men inte fått något svar.
