Lönlös kamp mot renoveringar – värden vinner i 95 fall av 100
Karin Persson och hennes grannar på Sorgenfri i Malmö ville inte att värden skulle renovera och höja hyrorna. Men vad de tyckte spelade ingen roll. Varken för hyresvärden eller hyresnämnden. När de tog strid mot nya badrum och ombyggda duschar förlorade de. I fallet med duscharna hade nämnden överläggning i tio minuter.
– Det gick så snabbt. Jag kan inte tro att det är sant. Det kändes som om hyresnämnden redan hade bestämt sig, säger Karin Persson.
Hyresvärdar som planerar en större renovering måste enligt lag först få godkänt av hyresgästerna. Men säger de boende nej, då kan värden vända sig till hyresnämnden. Och där spelar enskilda hyresgästers åsikter plötsligt väldigt liten roll.
Hyresgästerna får i princip aldrig rätt
När Hem & Hyra analyserar statistik från Domstolsverket och landets hyresnämnder visar det sig att Karin Persson och hennes grannar är långt ifrån ensamma. I över två decennier har hyresnämnder över hela landet nästan uteslutande gått på hyresvärdens linje.
Överallt ser vi samma mönster. Hyresgäster som säger nej till en renovering som höjer hyran eller ändrar planlösningen får i princip aldrig rätt. Deras intresse – att till exempel slippa höjda hyror eller behålla det gamla som fungerar – väger nästan aldrig tyngst.
Totalt hittar vi 2 966 tvister om renoveringar som hyresnämnderna har avgjort sedan år 2004. På grund av förändringar i nämndernas rutiner och IT-system så skiljer sig kvalitén på siffrorna mellan åren. Men bilden är trots det tydlig.
Vår genomgång visar att hyresgästerna förlorar i ungefär 95 procent av fallen.
Det är inte första gången Hem & Hyra rapporterar om hyresgästers kamp mot renoveringar. Genom åren har vi berättat om flera uppseendeväckande fall. I Göteborg stod Leif Grahn inför en hyreshöjning på 3 000 kronor i månaden när värden ville sätta in nya kök och badrum. I Solna protesterade hyresgästerna när värden ville renovera 1 700 lägenheter och höja hyrorna med upp till 55 procent. Och på Södermalm i Stockholm riskerade hyresgäster plötsligt att få hyreshöjningar på mellan 90 och 120 procent när deras värd ville renovera.
Nu fortsätter vi att berätta om helt nya exempel. Det kommer bland annat handla om en Göteborgsvärd som vill renovera ett redan renoverat badrum, mot hyresgästens vilja.
Hur kunde det bli så här?
På 1990-talet tillsattes en statlig utredning som skulle stärka hyresgästernas inflytande vid renoveringar. Den kom fram till att enskilda hyresgästers åsikter borde spela en avgörande roll inför en renovering. Men den dåvarande regeringen tyckte att förslaget gav hyresgästerna för mycket makt.
I stället skulle hyresnämnderna utgå från hyresgäster i allmänhet – inte de boende. På juristspråk kallas det för det allmänna hyresgästinflytandet.
Konsekvensen av det här ser vi i Karin Perssons fall. När hyresgästerna sa nej till badrumsrenoveringarna fick värden grönt ljus av hyresnämnden.
Och när Karin Persson försökte sätta stopp för en kvadratmeter stor duschkub i hennes enda rum fick hon nej.
Hyresnämnden: ”Inflytandet är lite chimärt”
I beslutet skrev hyresnämnden rakt ut att enskilda hyresgästers uppfattning saknar betydelse. Avgörande är vad hyresgäster i allmänhet kan tänkas tycka.
Den som skrev beslutet är Susanne Björkman Ragnarsson, hyresråd och chef för hyresnämnden i Malmö. Hennes bild är att lagen gör det svårt för hyresgäster att rättsligt sätta stopp för en renovering.
– Om värden höjer standarden vid en större renovering så går det i princip inte att göra något, som praxis ser ut. Det så kallade hyresgästinflytandet, det blir lite chimärt kan man säga.
– Det kan tyckas lite konstigt att man benämner det som hyresgästinflytande eftersom det antyder att man som hyresgäst har inflytande över allting som hyresvärden vill göra. Och så är det ju inte.
Men vad fyller lagen som ska skydda hyresgäster för syfte då?
– Vi får ändå reda på vad som är på gång och kan ta hänsyn till de hyresgäster som behöver råd och stöd. Men hyresnämnden tar beslut utifrån vad lagstiftaren och Svea hovrätt tycker. Vill man ändra lagen är det en politisk fråga.
– Det som är jätteviktigt är att man är väldigt tydlig så att inte hyresgästerna tror att de har mer inflytande än vad de har. Och där har man nog kanske misslyckats, säger Susanne Björkman Ragnarsson.
Förbundsjuristen: hyresnämnderna feltolkar lagen
Hyresgästföreningens förbundsjurist Niclas Sundell håller inte med henne. Han menar i stället att det är hyresnämnderna som tolkar lagen fel. Redan nu kan de lägga större vikt vid vad hyresgästerna faktiskt tycker, som han ser det.
– Om en majoritet av de boende motsätter sig en renovering säger det något om vad hyresgäster generellt tycker. Man har redan stöd i lag och förarbeten att väga in det mer. Det är högst olyckligt att det inte görs, säger han.
– Min uppfattning är att hyresnämnderna bländas av det nya som ser fint ut, men kom tillbaka om tio år när skåpen med spånskivor och MDF-luckor börjar få skador, säger han.
En annan person som är kritisk är Dominika Vergara Polanska. Hon är professor i socialt arbete vid Södertörns högskola och har forskat om renoveringar. Enligt henne är lagen skev.
– Alla är inte lika inför lagen här. Den är orättvis eftersom den gynnar en viss grupp intressenter, det vill säga fastighetsägare som vill genomföra renoveringar, säger hon.
Jättehöjningar kan drabba de boende
En stor del av Dominika Vergara Polanskas forskning har fokuserat på hyresgästernas upplevelse av processerna kring renoveringar. Ofta slutar det med att de känner sig överkörda. Hyrorna har gått upp utan att de har kunnat påverka. Det kan handla om höjningar på mellan 15 och 120 procent.
Louise Kron i skånska Bjuv, som Hem & Hyra skriver om, står till exempel inför en höjning på 32 procent eller 2 700 kronor i månaden.
– Det får ganska omfattande konsekvenser för många som drabbas av rätt höga hyreshöjningar. Fattiga hushåll trycks allt längre ut i städernas periferi. På individnivå känner många sig orättvist behandlade när de genomgått en sådan här process. Deras tilltro till samhället skadas, säger Dominika Vergara Polanska.
Vi återvänder till Karin Persson i Malmö som känner igen sig. Hon är upprörd och förvånad över att hennes åsikt inte räknades när det gällde så stora ingrepp i hennes eget hem.
Under tiden renoveringen pågick flyttade hon runt mellan kompisar. När hon kom hem igen efter sju veckor var det enda rummet mindre eftersom badrummet hade byggts ut.
– Jag tycker det är fruktansvärt tråkigt att vi som hyresgäster inte har mer att säga till om. Det är en massa kompetens och engagemang som bara bryts ned.
Även om kampen mot värden var förgäves har hon i dag fått en ursäkt. Hyresvärden säger att de borde ha informerat bättre. Däremot står de fast vid besluten kring renoveringen.
– De säger att de lyssnar på oss och att vi är viktiga, men det är vi inte, för vi har inget att säga till om, säger Karin Persson.
- Statistik från Domstolsverket utgör grunden för kartläggningen. Dessutom har vi begärt ut motsvarande siffror från landets åtta hyresnämnder för att kunna jämföra siffrorna och hitta berörda hyresgäster.
- År 2021 ändrade hyresnämnderna sina rutiner vid registrering av renoveringsärenden. Tidigare redovisade man fall där hyresvärdarna ansökt om att få renovera tillsammans med fall där hyresgäster ville förbjuda en renovering. I dag är det olika ärendetyper.Antalet ”förbudsärenden” är få. För att kunna räkna bort och spåra dessa har respektive hyresnämnd gjort en specialsökning åt oss. Under 2004-2021 handlar det om ett 40-tal fall, enligt uppgifter från landets åtta hyresnämnder. Hälften av fallen ledde till bifall och hälften till avslag.
- Åren 2022 till och med 18 september 2025 har hyresnämnderna avgjort sju ”förbud mot förbättringsarbeten”, det vill säga när hyresgästerna försöker stoppa en renovering, som Karin Persson när hon ville behålla sin gamla dusch. Inte i något fall under perioden har hyresgästerna fått rätt. Två fall slutade med förlikning.
- Utöver de 2 966 ärenden som hyresnämnden avgjort och gett bifall eller avslag till har 96 fall slutat med förlikning.
- Under en övergångsperiod när registreringskoderna ändrades 2021/2022 finns risk att vissa ärenden har registrerats dubbelt, både med den gamla och nya koden.
- När det gäller avslag av ”godkännande av förbättringsarbeten” handlar det i huvudsak om att hyresvärdar får nej på att renovera. Men i enstaka fall kan det också dölja sig fall som handlar om hyresnämnden gett avslag för att de anser att det inte krävs något tillstånd alls.
Måste jag säga ja till en renovering som min hyresvärd vill göra?
Nej, det behöver du inte. Ska din hyresvärd göra en större renovering som antingen höjer bruksvärdet och därmed hyran eller förändrar planlösningen måste du ge ditt godkännande till det. Men säger du nej kan hyresvärden i det läget vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd i stället.
Vad händer i hyresnämnden?
Hyresnämnden prövar hyresvärdens ansökan om att få renovera. Den typen av ärende kallas ”godkännande av förbättringsarbete”. I 95 fall av 100 får hyresvärden i det läget bifall, hyresnämnden säger alltså ja. Det visar Hem & Hyras granskning.
Varför får hyresvärden ja så ofta?
Hyresnämnden lutar sig mot lagstiftningen och praxis, det vill säga tidigare fall som har prövats i domstol. Så förklarar chefen för hyresnämnden i Malmö det. Men Hyresgästföreningen är kritisk, som det står i artikeln ovan, och menar att det finns utrymme att tolka lagen annorlunda. En forskare anser att lagen är skev och att det drabbar hyresgästerna.
Vad står det i hyreslagen?
Hyresnämnden förhåller sig i första hand till vad hyresgäster i allmänhet tycker (det objektiva hyresgästintresset) och inte den enskilde hyresgästens intresse (det subjektiva hyresgästintresset) när de tar sina beslut. Det är skälet till att de som bor i den fastighet det faktiskt gäller har mindre att säga till om jämfört med vad hyresnämnden tror att hyresgäster i stort anser.
Det står så här i lagtexten: ”Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.”
