Därför riskerar du kraftigt höjd hyra vid renovering
Leif Grahn är hyresgäst i Kortedala, Göteborg. Huset han bor i är byggt 1960. Nu behöver det göras stambyte, både av vatten, avlopp och elsystem. Helt nödvändiga åtgärder, enligt Leif Grahn.
– Stambytet måste göras. Det är läckage nu och då. Och elsystemet är enfas 220 volt, det går inte att koppla in vad som helst här, säger han.
Samtidigt vill fastighetsägaren byta ut köken och badrummen. Då kommer det att bli högre standard, något som ger rätt till hyreshöjning.
– Beskedet vi har fått är att de vill höja hyran för vår trea från 6 060 kronor i månaden till 9 067 kronor. Jag tycker det är en väl kraftig ökning. Måste standardhöjningen vara så hög? Vissa i huset funderar på att byta bostad nu, och det gör även vi, säger Leif Grahn.
Han är elinstallatör till yrket och har tidigare arbetat som fastighetsskötare i huset.
– Då påpekade jag gång på gång: lägg undan pengar för stamrenovering. Men det gjordes aldrig, säger Leif Grahn.
Svårt för värden spara till underhåll
Uppmaningen från Leif till hyresvärden verkar rimlig. Om Leif hade bott i bostadsrätt hade bostadsrättsföreningen haft en fond för yttre underhåll, och att spara i den hade varit skattefritt. Men för ägare till hyresfastigheter finns ingen sådan möjlighet. Beskattningen gör i stället att det blir olönsamt att lägga undan pengar.
Skattefria underhållsfonder för hyresvärdar avskaffades av Ingvar Carlssons regering för över 30 år sedan. Kort efteråt skrotade regeringen Bildt de statliga renoveringsbidragen.
Flera andra skatteorättvisor gör att det idag är betydligt dyrare för en hyresvärd att renovera än vad det är för en bostadsrättsförening eller villaägare.
Till exempel kan inte en hyresvärd använda ROT-avdrag och får inte heller lägga moms på hyrorna (en åtgärd som hyresgästerna konstigt nog skulle tjäna på).
Förskjutning höjer hyrorna
Enligt Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen, har detta gjort att det skett en förskjutning i synen på underhåll. Fastighetsägare vill i dag betrakta fler åtgärder som standardförbättrande, vilket ger rätt att höja hyrorna, och färre åtgärder som underhåll.
– Stambyte är i sig underhåll och ska alltså ingå i hyran. Men den verkligheten kommer från en tid när staten hjälpte till. Idag är det en rätt stor investering för en fastighetsägare. Då finansierar man det genom att göra standardhöjningar och på så vis öka sina hyresintäkter, säger Martin Hofverberg.
Hyresgästföreningen menar att det går att renovera med lägre hyreshöjningar även inom nuvarande system. Men det stora problemet med så kallade renovräkningar kommer inte att försvinna utan politiska förändringar.
Ändrade regler – billigare renovering
Den åsikten är Hyresgästföreningen inte ensamma om.
Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen har flera gånger skrivit gemensamma förslag till regeringen. Bland annat med krav på utökat reparationsavdrag, låg moms på hyran och bättre möjlighet att fondera pengar för underhåll. Men hittills utan resultat.
Även Boverket har uppmanat regeringen att utreda ett återinförande av skattefria underhållsfonder.
Martin Hofverberg säger samtidigt att underhållsfonder inte skulle räcka för att hjälpa hyresgäster i Leif Grahns situation.
Möjligtvis skulle sådana fonder göra att många kök och badrum var i bättre skick och en standardhöjning inte framstod som lika nödvändig. Men de skulle inte täcka den höga kostnaden för stambyten.
– För att motverka dagens renovräkningar skulle det behövas ett direkt upprustningsstöd. Möjlighet att införa låg moms på hyran skulle också hjälpa, säger Martin Hofverberg.
”Det är ju vansinnigt”
Leif Grahn arbetar själv med stambyten. När kommunala Alebyggen renoverar hyreshus i Göteborgs grannkommun Ale är han med och gör elinstallationer.
Men han har inte varit medveten om att det råder så olika förutsättningar för hyresgäster och villaägare.
Varför ser det ut så här, tror du?
– Det verkar som att den här frågan är helt ointressant för politikerna. De som sitter i riksdagen har väl fina boenden, de berörs inte. Men vi är många väljare som bor i hyresrätt, det är dåligt att ignorera oss.
