HemHyra.se använder sig, precis som flertalet andra webbplatser, av cookies för att förbättra servicen för er besökare. Läs mer om Cookies

Så fungerar ombildningar – undvik att bli lurad

Stockholm Efter Hem & Hyras avslöjande om ombildningsbluffen i Rågsved har många läsare hört av sig. Vad ska man titta efter, hur undviker man att bli lurad? Här förklarar vi hur en ombildning går till, vilka som sköter processen, och vad som är viktigt att tänka på.
Ombildningsbluffen i Rågsved
Foto: Ida Karlsson
Hem & Hyra har avslöjat hur ombildningsjätten Restates vd använt sina bekanta i ett bedrägligt upplägg vid en ombildning i Rågsved.

Vid en ombildning köper hyresgästerna husen av sin hyresvärd. Flera dokument ska registreras vid en ombildning från hyresrätter till bostadsrätter. Men att uppgifterna stämmer kontrolleras sällan av myndigheterna.

Under ombildningen anlitar bostadsrättsföreningen ofta en ombildningskonsult som har kontakt med fastighetsägaren som säljer och tar fram en ekonomisk plan för föreningen. Planen visar bland annat framtida kostnader för underhåll och hur högt belånad föreningen kommer bli. Två intygsgivare ska intyga att planen är hållbar.

Läs ocksåVd:ns bekanta "flyttade in" - så ombildades hyresrätterna genom fuskPatrik Rosén Restate

Krävs att minst två tredjedelar röstar ja

För att en ombildning från hyresrätter till bostadsrätter ska gå igenom krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna röstar ja vid en föreningsstämma. Föreningsstämman kallas också köpstämma. Protokollet från föreningsstämman ska visa hur rösterna beräknats och vara tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Bostadsrättsföreningen tar över ansvar för underhåll och ekonomi efter ombildningen.

Efter en ombildning samlar inskrivningsmyndigheten – fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet – in uppgifter om att den ekonomiska planen som granskats av intygsgivarna har presenterats för hyresgäster innan beslut tagits om att bostadsrättsföreningen tar över fastigheten.

Läs ocksåFanny försökte ta strid mot ombildningskonsulten – nu flyttar hon: ”Aldrig mer bostadsrätt”Fanny Lundström
Ekonomisk plan
Ombildningskonsulten tar fram en ekonomisk plan. Den visar bland annat framtida kostnader för underhåll och hur högt belånad föreningen kommer bli.

Det finns krav på att hyresgäster som röstar om ombildningen ska vara folkbokförda på fastigheten. Men inskrivningsmyndigheten gör ingen kontroll av att de som röstat ja till en ombildning på en köpstämma har varit folkbokförda lång tid på adressen. De som skickar in köpstämmoprotokollen intygar att uppgifterna är korrekta. Om det upptäcks att bulvaner har röstat igenom en ombildning kan myndigheten inte agera.

Fastighetsinskrivningen kontrollerar bara att majoritetskravet på två tredjedelar vid omröstningen är uppfyllt. Det ska finnas en uppgift om hur rösterna beräknats.

Läs ocksåOmbildnings-vd:n vill inte svara på kritiken av dem som förvaltarePatrik Rosén Restate om ombildning i Sundbyberg

När en ombildning väl är registrerad kan affären inte stoppas. När lagfarten har meddelats så spelar det ingen roll om det fuskats med röster vid köpstämman. Det finns inga sanktioner att ta till.

Svag kontroll vid ombildning till bostadsrätt

I samband med en ombildning anmäler bostadsrättsföreningen den ekonomiska planen till Bolagsverket. Den som undertecknat anmälan till Bolagsverket intygar att uppgifterna stämmer och myndigheten förutsätter att det är så. Bolagsverket granskar bara att de obligatoriska delarna är med i den ekonomiska planen och att intygsgivarna är behöriga. De kontrollerar inte om intygsgivarna tidigare har fått varningar av Boverket.

Arturo Arques
Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom, säger att hög skuldsättning i en bostadsrättsförening, höga driftskostnader och stora renoveringsbehov är varningstecken.

Enligt Bolagsverket finns det krav på att bostadsrättsföreningar som har mer än 40 miljoner i redovisad balansomslutning ska lämna in årsredovisningar till myndigheten. Men det finns ingen uppföljning att det görs. Bostadsrättsföreningen i Hallonbergen som Hem & Hyra skrivit om tidigare borde enligt reglerna ha lämnat in årsredovisningar till Bolagsverket men började skicka in dessa först år 2020, över tre år efter att den ekonomiska planen registrerats hos Bolagsverket.

Konsumentverket uppger att om en ombildningskonsult har tagit på sig en uppgift som de utfört felaktigt kan de få stå till svars för det. Om föreningen anser att de inte fått det de blivit lovade vid en ombildning kan de kräva ombildningskonsulten på ersättning, enligt myndigheten. Kommer man inte överens får man driva tvisten till domstol.

Källa: Lantmäteriet, Bolagsverket, Konsumentverket

Fakta: Tänk på det här vid ombildning

Positivt vid köp av bostadsrätt är:

God ekonomi i föreningen

Låg skuldsättning

Låg teknisk skuld (helst inga renoveringsbehov)

Låga driftkostnader

Högt sparande

Föreningen äger marken

Hyresintäkter från lokaler, parkeringsplatser

 

Varningstecken är:

Oren revisionsberättelse

Juridiska tvister

Stora underskott

Stora renoveringsbehov

Hög skuldsättning

Höga driftkostnader

 

Källa: Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom.

Läs också Underhåll blev 300 miljoner dyrare än beräknat: "Missbedömningar av ombildningskonsulten" Efter Hem & Hyras avslöjande – nu ska regeringen utreda ombildningsfusket

Copyright © Hem & Hyra. Citera oss gärna men glöm inte ange källan.