Se upp – håll koll på detta om din hyresvärd vill förändra spelreglerna
Johan Perup är jurist på Hyresgästföreningen och stöter med jämna mellanrum på hyresvärdar som vill förändra villkoren för hyresgäster. Det handlar om allt från att förråd ska försvinna till att antalet parkeringsplatser minskar.
Nyligen ville en skånsk hyresvärd plombera garderoberna i lägenheterna. Orsaken var att hyresgästerna inte skulle kunna komma åt golvvärmen, som finns i botten av klädskåpen, för att justera den. Hyresgästerna som håller sina garderober varmt om hjärtat protesterade.
– Om man tycker att något är fel, prata först med fastighetsägaren. Om det inte fungerar, kan man som medlem kontakta oss med sina frågor, vi kan också föra dialogen med värden och även driva ärendet rättsligt om det skulle behöva. Driva ärenden kan man också göra själv. Gå gärna ihop med andra, tillsammans är man starkare, säger Johan Perup.
Kom fram till en bättre lösning
Han tog å hyresgästernas vägnar dialogen om garderoberna och lyckades få till en bättre lösning – en skyddslucka enbart över själva golvvärmesystemet.
Enligt Johan Perup är några av de vanligaste förändringarna att värden vill ändra från varmhyra till kallhyra. Det ska förhandlas med Hyresgästföreningen om huset har en så kallad förhandlingsordning, ett avtal om att Hyresgästföreningen förhandlar kollektivt. Det är också vanligt med ”begränsningar i nyttjandet”. Till exempel att hyresvärden vill ta bort en hyresgästs uppställda bassäng eller förbjuda husdjur.
Vad är det då som gäller om hyresvärden vill förändra spelreglerna? Några exempel:
1. Värden måste ansöka om villkorsändring
Om hyresvärden vill förändra förutsättningarna i hyresavtalet krävs en villkorsändring, till exempel när värden vill föra över en del av underhållsansvaret på hyresgästerna som häckklippning. Godkänner inte alla hyresgäster förändringen måste värden ansöka om villkorsändring hos hyresnämnden.
2. Nya regler kan införas successivt
Vissa förändringar kan behövas införas succesivt. Till exempel om värden inför nya regler om hur många personer som får bo i en lägenhet. De nuvarande hyresgästerna kan inte kastas ut.
3. Förändringar måste följa hyreslagen
Förändringen kan bryta mot hyreslagen. Om alla förråd försvinner vid en ombyggnad av vinden måste värden skapa nya någon annanstans. Enligt hyreslagen har hyresgäster rätt till ett förråd, med vissa undantag, såsom studentbostäder.
4. Förändringar kan innebära ny hyra
Vissa ändringar ska påverka hyran. Till exempel om värden inför separat avgift för vatten, värme eller sophämtning ska hyran sänkas.
Andra frågor som kan komma upp. Juristen har svaret:
Värden säger att framöver är det ditt ansvar att skotta snön framför dörren.
Åtgärden kräver en villkorsändring i hyresavtalet. Om någon hyresgäst säger nej måste värden argumentera för sin sak i hyresnämnden som beslutar. Enligt Johan Perup får värden med största sannolik rätt att införa förändringen då den inte är ”oskälig”. Det är inte ovanligt att hyresgäster skottar snön framför sin dörr.
Vid ett fönsterbyte försvinner persiennerna.
Hyresgästföreningens uppfattning är att om det fanns persienner innan ska värden sätta in nya. Det har dock visat sig vara svårt att få igenom och det finns inga direkta rättsfall. Däremot finns det regler om hur varmt det får vara i en lägenhet – och ett persienneärende kan drivas rättsligt på det sättet.
Värden höjer hyran på egen hand.
Inte okej om du bor i ett hus där det finns ett avtal om att Hyresgästföreningen förhandlar kollektivt. Okej om du bor i ett hus utan ett sådant avtal. Då kan du dock välja att inte betala den nya hyran och sen förhandla direkt med värden. Kommer man inte överens måste värden ta saken till hyresnämnden.
Uterum, som hyresgäster under flera år har byggt, måste plötsligt rivas.
Om det visar sig att bygglov eller tillstånd från hyresvärden saknas, kan fastighetsägaren riva det. Om hyresgäster har flyttat in utan att ha övertagit ansvar för uterummet, är det Hyresgästföreningens ståndpunkt att värden ska stå för rivningen och kostnader i samband med det.
Svårt att säga nej till säkerhetsdörrar
Alla ytterdörrar bytts ut till säkerhetsdörrar.
Om bytet innebär en hyreshöjning måste hyresvärden förhandla den nya hyran med Hyresgästföreningen. Själva bytet har hyresgästerna dock svårt att motsätta sig.
All bokning till tvättstugan ska framöver ske digitalt, men Asta 90 har ingen dator eller smarttelefon.
Även om vissa kommer i kläm är det en förändring som en rättslig prövning med största sannolikhet ger grönt ljus till. Hyresnämnden bedömer vad som är ”den allmänna uppfattningen på orten”, det vill säga vad som de flesta anser är normalt och rimligt.
Antalet parkeringsplatser minskas, vilket påverkar hyresgästens möjlighet att hyra plats.
Parkeringsplatser är inte en del av hyresavtalet och fastighetsägaren bestämmer över sin mark. Om det finns ett så kallat parkeringstal i kommunen måste värden ta hänsyn till det. Parkeringstal anger antal parkeringsplatser per bostad.
Hyresvärden tar bort tidigare rabatter eller förmåner, som fri tillgång till gym eller bastu.
Kan vara skäl till en hyressänkning.
Nya regler för hantering av avfall, exempelvis krav på källsortering och hantering av grovsopor.
Värden ansvarar för själva insamlingen av sopar, men styr inte över vilka regler som gäller. Det gör kommunen. Dock kan du lämna önskemål och diskutera med värden om denne till exempel kan samla upp grovsopor några specifika datum under ett år.
Johan Perups råd till hyresvärdar som vill genomföra förändringar är att informera, informera och informera – gärna på lätt svenska och på flera olika språk, helst under ett bomöte eller liknande.
”Visa respekt”
– Att de förklarar varför de vill göra någonting och bakgrunden till det. Berätta om det är tillfälligt eller permanent och hur man tänker framöver. Visa respekt. Det är det bästa för alla parter.
Artikeln ger en övergripande vägledning, varje fall är unikt. Vid konkreta ärenden och funderingar kan medlemmar höra av sig till Hyresgästföreningen.
Läs också: Undvik att bli lurad – detta får inte stå i hyreskontraktet
Läs också: Deras uterum hotas av rivning – och hyresgästerna kan tvingas stå för notan: ”En jäkla röra”
