Strid om höjd hyra i hovrätten – ”kommer att få stor betydelse”
Birgitta Miglander och Jasmine Wounlund är två av de sex hyresgäster som ifrågasatte Balders hyreshöjning.
Birgitta flyttade in i en helt ny lägenhet på Älvebacken hösten 2018.
– Första höjningen kom 2019, vilket redan det kändes märkligt, berättar hon. Hyran var ju från början relativt hög. När sedan nästa hyreshöjning kom redan i januari 2020 slog jag bakut – vad är det frågan om, liksom?
Både Jasmine och Birgitta har noterat att många lägenheter redan bytt hyresgäster.
– Det är stor ruljangs i de här husen, säger Jasmine. Jag tror inte det beror på att man vantrivs, utan det beror nog på de höga hyrorna.
Systemet med så kallade presumtionshyror infördes 2006 för att gynna bostadsbyggandet. Det innebär att hyrorna i nybyggda lägenheter sätts på en högre nivå jämfört med hyrorna i äldre lägenheter som följer bruksvärdessystemet, där hyran baseras på lägenhetens standard, kvalitet och service.
Den högre hyran förväntas gälla i 15 år. Men det finns en viss möjlighet att ändå höja hyran inom den perioden – om det anses vara skäligt i jämförelse med den allmänna hyresutvecklingen på orten.
Kruxet är att det inte är tydligt i lagtexten vad som ska anses vara skäligt. I tre fall – ett i Karlstad, ett i Umeå och detta i Kungälv – har ärendena tagits till hyresnämnden för avgörande. I samtliga har hyresnämnden gått på hyresgästernas linje och hyran har inte fått höjas. Besluten har överklagats av hyresvärdarna, och nu väntar alla tre fallen på avgörande i hovrätten.
Oklart vad som är skäligt
I Kungälvsfallet anser hyresvärden Balder att det är skäligt att höja hyran, genom att hävda kraftigt ökade driftskostnader, 11 procent, för bland annat värme, vatten och avlopp. Årets höjning blir 1,5 procent. Den siffran har man helt enkelt plankat från kommunala Kungälvsbostäders höjning. Hyran gäller från den 1:a oktober i år utan retroaktivitet. Birgitta Miglander, Jasmine Wounlund och de övriga hyresgästerna som driver tvist mot Balder, betalar, enligt uppgift från hyresvärden, ursprungshyran fram tills avgörandet.
Hyresgästföreningens hållning är att man måste ta hänsyn till en rad faktorer för att komma fram till vad som är skäligt.
– En viktig sak att titta på är att driftskostnaden för en äldre fastighet oftast är högre än för en nyproducerad, säger Mohidin Abukar, förhandlare för Hyresgästföreningen i Region Västra Sverige.
– Hyresvärden måste förklara vad det är för extra kostnader som tillkommit för deras nyproducerade fastighet jämfört med äldre fastigheter på orten. Hyresgästföreningens tolkning av lagtexten är att många olika saker måste vägas in för att det ska vara skäligt med en höjning av hyran i presumtionssatta hyreslägenheter. Att bara rakt av höja för att andra hyresvärdar med äldre hus höjer sin hyra håller inte.
Niklas Dabrowski, kundrelationsansvarig på Balder, svarar på Hem & Hyras frågor via mejl. Han menar att det här fallet inte handlar om ett specifikt hus eller område, utan om hur lagen om presumtionshyra och hyressättning ska tolkas av såväl Balder som andra hyresvärdar. Balders hållning är att det är skäligt att höja hyran om man följer allmännyttans hyresjusteringar, och vill ha det prövat i hovrätten.
– Det som retar mig mest är att de jämför med Kungälvsbostäder som har mycket äldre hus, säger Birgitta Miglander. Vad är det som helt plötsligt har blivit en högre kostnad för Balder? Deras hus är ju en nyproduktion?
Kan påverka hyressättningen i hela landet
Synen på hur lagtexten ska tolkas går vitt isär. Hovrättens dom i de tre fall som nu väntar på avgörande kan därför komma att påverka hyressättningen för nyproduktion i hela landet.
– Jag tror att man får räkna med en viss höjning av hyran under loppet av femton år, säger Cassandra Cramér, förhandlingsjurist på Hyresgästföreningen i Region Västra Sverige som har hand om ett fjärde liknande fall som ska tas upp i hyresnämnden i oktober.
– Men om man rakt av höjer en från början högt satt hyra lika mycket som övriga hyror på orten försvinner ju poängen med presumtionshyra. Dessutom ökar skillnaden mellan olika typer av hyror, eftersom en procentuell höjning av en redan dyr hyra blir större i kronor och ören.
När de tre fallen tas upp i hovrätten är ännu inte klart.
– Eftersom det finns utrymme för tolkning av lagtexten kan det vara så att man vill få till en praxis utifrån ett antal domar, säger Cassandra Cramér. Utslaget i de här domarna kommer att få stor betydelse.
-
Den aktuella fastigheten, Stopet vid Kongahälla, som ägs av Balder. - Av 131 lägenheter i den aktuella fastigheten var det sex som överklagade hyreshöjningen för 2020 och fick rätt.
- Övriga 125 lägenheter accepterade höjningen.
- Vad gäller 2021 har Balder inte heller det här året kommit överens i förhandlingar med Hyresgästföreningen, och därför beslutat att höja hyran med 1,5 procent även i år. Höjningen gäller inte de sex som överklagat så länge ärendet är pågående i hovrätten.
- Systemet med presumtionshyra infördes 2006 för att gynna nyproduktion av bostäder.
- Det innebär att hyrorna i nyproducerade lägenheter får sättas på en högre nivå jämfört med hyrorna inom bruksvärdessystemet. Detta för att hyresvärden ska kunna räkna med kostnadstäckning och rimlig vinst under 15 år.
- Därefter ska hyran fasas in i bruksvärdessystemet.
- Inom bruksvärdessystemet sätts hyran utifrån generella värderingar av exempelvis standard och läge. Hyran får inte vara påtagligt högre än för liknande lägenheter.
