الحكّام الجدد في صالح المُلّاك – هؤلاء هم المحكّمون الذين يجنون ملايين الكرونات من رفع إيجارك
في يوم دافئ من شهر يونيو/حزيران 2025، اجتمع سبعة أشخاص في مقر منظمة أصحاب العقارات في جزيرة كونغسهولمن بستوكهولم. وكان المنظر من الطابق التاسع ساحرًا. جلس ممثلو منظمة أصحاب العقارات وجمعية المستأجرين يتناولون القهوة ويتبادلون الأحاديث القصيرة قبل بدء المفاوضات.
وكانت القضية المطروحة تتعلق بإيجارات 48,600 شقة لدى مؤجرين من القطاع الخاص في مدينة ستوكهولم. وكان السؤال: إلى أي مستوى يجب أن ترتفع الإيجارات؟
ومن بين الحاضرين ماتس كلاوسون، وهو مستأجر منتخب لتمثيل السكان من منطقة أوسترمالم. وكان هو وزملاؤه يطالبون بخفض الإيجارات.
”تؤثر الإيجارات المرتفعة للغاية بشكل قاسٍ على المستأجرين في ستوكهولم”، يقول ماتس كلاوسون، ممثل المستأجرين المنتخب.
لكن منظمة أصحاب العقارات رأت أن هذا المطلب غير معقول. وطالبت برفع الإيجارات بنسبة 6.4 في المئة.
ومع مرور الصيف، اجتمع الطرفان عدة مرات دون التوصل إلى اتفاق. ولم يفاجأ ماتس كلاوسون بذلك.
”كان من الواضح إلى أين تتجه الأمور”، يقول.
نحو 200 قضية حُسمت بواسطة محكّم
بعد ثلاثة أشهر، استخدمت منظمة أصحاب العقارات ورقتها الرابحة وقدمت طلبًا للجوء إلى محكّم.
ويعود ذلك إلى قانون جديد دخل حيز التنفيذ عام 2023 وغيّر قواعد اللعبة في مفاوضات الإيجارات بين المستأجرين والمؤجرين من القطاع الخاص.
في السابق، كان من الممكن أن تستمر المفاوضات بلا نهاية. أما الآن فقد فُرض حد زمني: فعندما تمر ثلاثة أشهر، يمكن للطرفين مطالبة محكمة الإيجارات بتعيين محكّم مستقل. ويتعين على المحكّم دراسة الحجج المقدمة ومن ثم تحديد نسبة الزيادة الجديدة في الإيجار خلال ستة أسابيع.
وقد أصبح هذا الحل شائعًا. فحوالي 200 من مفاوضات الإيجارات هذا العام حُسمت بواسطة محكّم. وفي كل مرة كان الطلب يأتي من جانب المُلّاك.
”من غير المفهوم أن تكون الزيادة بهذا الحجم”
المحكّمة التي كُلّفت بتحديد إيجارات 48,600 شقة في مدينة ستوكهولم تُدعى سيسيليا إيسغرين. وبعد بضعة أسابيع صدر قرارها. واعتبارًا من الأول من يناير/كانون الثاني 2026 سترتفع الإيجارات بنسبة 3.6 في المئة.
وأثار القرار غضب ماتس كلاوسون.
”استنادًا إلى الوقائع التي قدمناها في مذكراتنا للمحكّمة، أرى أنه من غير المفهوم أن تكون الزيادة بهذا الحجم. أشعر بخيبة أمل كبيرة جدًا”، يقول ماتس كلاوسون، ممثل المستأجرين المنتخب.
تسعة من كل عشرة حصلوا على زيادة أعلى
بعد أسبوع واحد، رفع المحكّم إريك فيرلين إيجارات 1,100 شقة أخرى في العاصمة بالنسبة نفسها، أي 3.6 في المئة. ومن بين المستفيدين من ذلك المؤجرة وونا إي دي يونغ، التي اختارتها مجلة «هيم أوك هيرا» عدة مرات ضمن أسوأ المؤجرين في السويد.
وعندما اكتملت جميع إيجارات عام 2026، اتضح أن سيسيليا إيسغرين وإريك فيرلين هما من حددا أعلى زيادات في مدينة ستوكهولم. وعندما دققت مجلة «هيم أوك هيرا» في قرارات جميع المحكّمين، تبين أن النمط نفسه يتكرر في أنحاء السويد.
فقد جرى تعيين ثمانية محكّمين في مفاوضات الإيجارات هذا العام. وحددوا زيادات الإيجارات لمستأجرين يسكنون ما يقرب من ربع مليون شقة. وتسعة من كل عشرة منهم حصلوا على زيادات أكبر من جيرانهم في المدينة نفسها.
وقد ظهر ذلك عند مقارنة قرارات المحكّمين بنتائج المفاوضات التقليدية بلديةً ببلدية.
مكاسب ضخمة للمُلّاك
تصدر القائمة المحكّم يوهان روزين. فقد جاءت زيادات الإيجارات التي أقرها أعلى في المتوسط بنصف نقطة مئوية مقارنة بالإيجارات التي جرى الاتفاق عليها عبر التفاوض.
”أستند في توصياتي إلى المواد والحجج التي يقدمها الطرفان”، يقول يوهان روزين، المحكّم.
وعند النظر إلى جميع المحكّمين، يتبين أنهم يمنحون في المتوسط زيادة أعلى بمقدار 0.20 نقطة مئوية.
وبالنسبة لمن يدفع 10,000 كرونة شهريًا، فهذا يعني 20 كرونة إضافية كل شهر.
وقد يبدو المبلغ ضئيلًا. لكنه بالنسبة للمُلّاك يمثل مكسبًا كبيرًا. فبحسب حسابات مجلة «هيم أوك هيرا»، أدت قرارات المحكّمين هذا العام إلى زيادة إجمالي إيرادات الإيجارات لدى مالكي العقارات الخاصة بنحو 60 مليون كرونة.
وإذا تكرر الأمر نفسه العام المقبل، فستقترب الزيادة الإضافية من 100 مليون كرونة.
أما إذا استمر هذا النمط لمدة خمس سنوات، فقد تؤدي قرارات المحكّمين مجتمعة إلى تحقيق ما بين 500 مليون ومليار كرونة إضافية لصالح أصحاب العقارات.
ويختلف المبلغ بحسب الافتراضات المتعلقة بتطور الإيجارات بمرور الوقت. لكن المؤكد أن أصحاب العقارات يستفيدون من اللجوء إلى التحكيم.
يتقاضون ما بين 3,000 و4,000 كرونة في الساعة
لكن أصحاب العقارات ليسوا الوحيدين الذين يربحون من هذا النظام.
فعندما اقتُرح القانون الجديد، أوصى المحقق الحكومي بأن يحصل المحكّمون على أجر يعادل 1,600 كرونة في الساعة. لكن عندما أُقر القانون أُزيل هذا القيد. واتضح الآن أنهم يتقاضون أكثر بكثير.
وقد سألت مجلة «هيم أوك هيرا» جميع المحكّمين الثمانية عن أجر الساعة الذي يتقاضونه، لكن اثنين فقط وافقا على الإجابة.
يقول بو لوندبوري، الذي يعمل قاضيًا في محكمة المقاطعة بسولنا:
”أصدر فواتير بحوالي 3,000 كرونة في الساعة تقريبًا.”
أما فانيا ليكه، وهي مستشارة في محكمة الإيجارات بستوكهولم، فتقول إنها تتقاضى 3,500 كرونة في الساعة.
ويحصل كل منهما على راتب شهري يقارب 86,000 كرونة في وظيفته الأساسية.
كما اطلعت الجريدة على أمثلة تصل فيها الأتعاب إلى 4,000 كرونة في الساعة.
حققت ما يقرب من 1.3 مليون كرونة
أما المحكّمة التي حققت أكبر مكسب بلا منازع فهي سيسيليا إيسغرين.
فقد شغلت لفترة طويلة منصب مستشارة في محكمة الإيجارات بمدينة يونشوبينغ، لكنها انتقلت عام 2024 إلى وظيفة قاضية في المحكمة الإدارية بالمدينة نفسها.
ومنذ ذلك الحين تعمل هناك بدوام كامل وتتقاضى أكثر من 80,000 كرونة شهريًا. وفي الوقت نفسه تعمل أيضًا كمحكّمة. وخلال هذا العام حددت إيجارات مستأجرين في ما لا يقل عن 113,000 شقة موزعة على 59 بلدية.
كيف يمكن التوفيق بين ذلك وبين عملك بدوام كامل؟
”تتركز مهام التحكيم خلال فترة محدودة من السنة. لذلك أعمل في المساء وعطلات نهاية الأسبوع. وعندما تصل عدة قضايا في الوقت نفسه، يمكن معالجة بعضها بشكل مشترك، ما يوفر الوقت لي وللطرفين. كما أنني كنت في إجازة لعدة أسابيع خلال عيد الميلاد ورأس السنة. لكن نعم، كان حجم العمل كبيرًا”، تقول سيسيليا إيسغرين، القاضية والمحكّمة.
ومثل معظم المحكّمين الذين تحدثت إليهم مجلة «هيم أوك هيرا»، لا ترغب سيسيليا إيسغرين في الكشف عن أتعابها ”مراعاةً للطرفين”.
لكن التقرير السنوي لشركتها المساهمة ”إيه بي شيلا مان” يظهر أنها حققت ما يقرب من 1.3 مليون كرونة خلال 14 شهرًا فقط.
”ليست أموالًا أضعها مباشرة في جيبي. فهي لا تزال داخل الشركة. ولا أتقاضى منها راتبًا”، تقول سيسيليا إيسغرين.
غير أن التقرير السنوي يروي قصة مختلفة جزئيًا. فبعد الضرائب حققت الشركة أرباحًا قاربت مليون كرونة. كما سحبت سيسيليا إيسغرين 209,000 كرونة كأرباح موزعة لنفسها.
ويتحمل المؤجرون من القطاع الخاص وجمعية المستأجرين تكاليف فواتير سيسيليا إيسغرين وبقية المحكّمين مناصفةً بينهما. ووفقًا لجمعية المستأجرين، بلغت حصتها من هذه التكاليف نحو 2.2 مليون كرونة العام الماضي.
”لقد جعلوا التحكيم هو القاعدة الأساسية”
في الأصل جاء اقتراح القواعد الجديدة من الطرفين أنفسهما، أي جمعية المستأجرين وأصحاب العقارات من القطاع الخاص.
وبعد ثلاث سنوات، كانت النتيجة إيجارات أعلى للمستأجرين، وفي المقابل أموال إضافية لكل من المُلّاك والمحكّمين.
ويرى كارل-يوهان بيرغستروم، رئيس قسم التفاوض في جمعية المستأجرين، أن ذلك يمثل مشكلة.
”لقد أصبح الوضع منحرفًا جدًا. فالطرف المقابل جعل التحكيم هو القاعدة الأساسية. وأصبحت المفاوضات مجرد خطوة يجب تجاوزها. أما الهدف الحقيقي فهو الوصول إلى محكّم والحصول على قرار منه”، يقول كارل-يوهان بيرغستروم، رئيس قسم التفاوض في جمعية المستأجرين.
لكن هذا التصريح أثار غضب ناتالي برارد، رئيسة قسم التفاوض في منظمة أصحاب العقارات بستوكهولم.
”القول إن منظمة أصحاب العقارات لا ترغب في التفاوض وإننا نتجه بصورة منهجية إلى التحكيم هو ادعاء غير جاد”، تقول ناتالي برارد، رئيسة قسم التفاوض في منظمة أصحاب العقارات بستوكهولم.
يريدون جعل قرارات المحكّمين علنية
عندما أحصت مجلة «هيم أوك هيرا» الأرقام، تبين أن المنظمة طلبت تعيين محكّم في 185 من أصل 267 مفاوضة إيجار.
”نأخذ المفاوضات على محمل الجد ونحاول التوصل إلى اتفاق خلال ثلاثة أشهر. والوصول إلى التحكيم يمثل فشلًا، وتقع المسؤولية على الطرفين عندما يحدث ذلك”، تقول ناتالي برارد.
ورغم خلافهما، يريد الطرفان مراجعة القواعد.
وترى ناتالي برارد أنه ينبغي إلزام المحكّمين بتبرير قراراتهم ونشرها علنًا.
أما قائمة مطالب كارل-يوهان بيرغستروم فتختلف.
فهو يريد منع المُلّاك من المطالبة بالتحكيم عامًا بعد عام. كما يريد تنظيم مستوى الأتعاب التي يتقاضاها المحكّمون. ويوجه أيضًا انتقادًا لهم.
”من ناحية ما، لدى المحكّمين حافز للحصول على مزيد من القضايا. فطالما استمروا في إظهار أن اللجوء إليهم مربح لأصحاب العقارات، فستستمر القضايا في الوصول إليهم. وهذه مشكلة كبيرة جدًا”، يقول.
متوسط الزيادة عندما حدد المحكّمون الإيجارات
تُدرج هنا البلديات التي اتخذ فيها المحكّمون قرارات بشأن زيادات الإيجارات لدى مالكي العقارات من القطاع الخاص.
وقد جرى مقارنة متوسط الزيادة في تلك القرارات بمتوسط الزيادة المتفق عليها عبر التفاوض في البلدية نفسها.
وتشير الصفوف الحمراء إلى أن قرار المحكّم جاء أعلى من المتوسط. كما يوضح العمود الأخير عدد المستأجرين الذين حُددت إيجاراتهم بواسطة محكّم.
أما الصفوف الخضراء فتشير إلى أن قرار المحكّم جاء أقل من المتوسط.
(بالنسبة لبعض البلديات، لا تتوفر بيانات عن الإيجارات المتفق عليها عبر التفاوض).
هذا النص مكتوب باللغة السويدية من قبل صحفيات وصحفي Hem & Hyra. ثم تُرجم النص إلى اللغة العربية باستخدام الذكاء الاصطناعي، وفريق التحرير قام بمراجعته وتدقيقه.
