Nya jokrarna för värdarna – här är skiljemännen som tjänar miljoner på att höja din hyra
En ljummen junidag 2025 samlas sju personer i Fastighetsägarnas hus på Kungsholmen i Stockholm. Utsikten från nionde våningen är bländande. Delegaterna från Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen fikar och småsnackar en stund innan förhandlingarna drar igång.
I potten ligger hyrorna för 48 600 lägenheter hos privatvärdar i Stockholms stad. Hur höga ska de bli?
En av dem som är med är Mats Clauson, förtroendevald hyresgäst från Östermalm. Han och hans kollegor vill att hyrorna ska sänkas.
– De skyhöga hyrorna slår hårt mot Stockholms hyresgäster, säger han.
Men Fastighetsägarna tycker att kravet är orimligt. De vill att hyrorna ska höjas med 6,4 procent.
Sommaren går och parterna träffas flera gånger utan att lyckas komma överens. Mats Clauson är inte förvånad över det.
– Man märkte vartåt det barkade, säger han.
Nästan 200 fall avgjordes av skiljeman
Efter tre månader kastar Fastighetsägarna in en joker – de går till skiljeman.
Bakgrunden är en ny lag som kom 2023 och som förändrade spelplanen för hyresgästernas förhandlingar med privata hyresvärdar.
Förut kunde de dra ut på tiden i oändlighet. Nu infördes en tidspress: När tre månader har gått kan parterna kräva att hyresnämnden utser en oberoende skiljeman. Skiljemannen ska gå igenom argumenten och inom sex veckor sätta en siffra på hur hög den nya hyran ska bli.
Denna lösning har blivit populär. Nästan 200 av årets hyresförhandlingar avgjordes av en skiljeman. Varje gång på initiativ av hyresvärdarna.
”Obegripligt med så hög höjning”
Jokern som får i uppdrag att bestämma hyran för de 48 600 lägenheterna i Stockholms stad heter Cecilia Isgren. Efter några veckor kommer hennes beslut. Från den 1 januari 2026 ska hyrorna höjas med 3,6 procent.
Det gör Mats Clauson förbannad.
– Med de fakta som vi har haft i inlagorna till skiljemannen tycker jag att det är obegripligt med en så hög höjning. Jag är otroligt besviken.
Nio av tio har fått en högre höjning
En vecka senare höjer skiljemannen Erik Ferlin hyrorna för 1 100 andra lägenheter i huvudstaden, även han med 3,6 procent. En av dem som får så mycket är hyresvärden Wonna I de Jong, som flera gånger har utsetts till en av Sveriges värsta värdar av Hem & Hyra.
När alla hyror för 2026 är klara visar det sig att det är Cecilia Isgren och Erik Ferlin som satt de högsta hyrorna i Stockholms stad. Och när Hem & Hyra tittar närmare på alla skiljemännens hyror så ser vi att det mönstret upprepar sig över hela Sverige.
I årets hyresförhandlingar har åtta skiljemän utsetts. De har bestämt hyreshöjningar för hyresgästerna i nästan en kvarts miljon lägenheter. Nio av tio har fått högre höjning än sina grannar på samma ort.
Det ser vi när vi jämför skiljemännens höjningar med resultatet från förhandlingarna – kommun för kommun.
Blir en jackpot för hyresvärdarna
Högst upp hamnar skiljemannen Johan Rosén. Hans hyreshöjningar är i genomsnitt en halv procentenhet över de förhandlade hyrorna.
– Jag grundar mina rekommendationer på det material och den argumentation som parterna lägger fram, säger han.
När vi tittar på alla skiljemän ser vi att de i genomsnitt ger 0,20 procentenheter högre hyra. För den som betalar 10 000 kronor innebär det 20 kronor mer i månaden.
Det kan låta lite. Men för hyresvärdarna är det jackpot. Enligt Hem & Hyras beräkningar har skiljemännens beslut i år gett privata fastighetsägare omkring 60 miljoner kronor mer i totala hyresintäkter.
Om exakt samma sak händer nästa år blir bonusen närmare 100 miljoner kronor. Upprepar det sig i fem års tid kan skiljemännens beslut sammantaget generera mellan 500 miljoner kronor och en miljard kronor extra till fastighetsägarna.
Beloppet varierar beroende på vilka antaganden som görs om hyresutvecklingen över tid. Klart är att fastighetsägarna vinner på att gå till skiljeman.
Tar 3 000-4 000 kronor i timmen
Men de är inte de enda som tjänar på systemet.
Innan den nya lagen kom till föreslog utredaren att skiljemännen skulle få en ersättning motsvarande 1 600 kronor i timmen. Men när lagen väl klubbades igenom var den begränsningen borta. Nu visar det sig att de tar betydligt mer.
Hem & Hyra har frågat alla åtta skiljemän vilken timtaxa de har – men bara två vill svara på frågan.
Bo Lundborg, som till vardags är domare i Solna tingsrätt, säger att han fakturerar ”runt 3 000 kronor i timmen ungefär”. Vanja Lycke, som är hyresråd i Stockholms hyresnämnd, säger att hon tar 3 500 kronor i timmen. Båda två tjänar ungefär 86 000 kronor i månaden på sina vanliga jobb.
Vi har även sett exempel där taxan ligger på 4 000 kronor per timme.
Drog in nästan 1,3 miljoner kronor
Den skiljeman som kammat hem den största vinsten är utan tvekan Cecilia Isgren. Hon var länge hyresråd på hyresnämnden i Jönköping, men bytte 2024 jobb till rådman, alltså domare, på Förvaltningsrätten i samma stad.
Där jobbar hon sedan dess heltid och får drygt 80 000 kronor i månadslön. Samtidigt extraknäcker hon alltså som skiljeman. I år har hon bestämt hyran för hyresgäster i minst 113 000 lägenheter i 59 kommuner.
Samtidigt jobbar du heltid. Hur går det ihop?
– Skiljemannauppdraget är koncentrerat till en begränsad del av året. Då jobbar jag kvällar och helger. Om man får många ärenden på en gång kan viss gemensam handläggning vara möjlig och det sparar ju tid både för mig och parterna. Jag var dessutom ledig några veckor över jul och nyår. Men visst var det mycket att göra, säger Cecilia Isgren.
Precis som de flesta andra skiljemännen Hem & Hyra pratar med så vill Cecilia Isgren inte berätta hur mycket hon tar för sina uppdrag ”av hänsyn till parterna”.
Men i årsredovisningen för hennes aktiebolag AB Skilaman ser vi att hon drog in nästan 1,3 miljoner kronor på bara 14 månader.
– Det är inte pengar som jag direkt stoppar ner i fickan. Pengarna ligger kvar i bolaget. Jag tar inte ut någon lön, säger Cecilia Isgren.
Årsredovisningen berättar en delvis annan historia. Efter skatt gjorde AB Skilaman en vinst på knappt 1 miljon kronor. Cecilia Isgren plockade ut 209 000 kronor i utdelning till sig själv.
Det är privatvärdarna och Hyresgästföreningen som betalar Cecilia Isgrens och de andra skiljemännens fakturor. De står för hälften var. Enligt Hyresgästföreningen var deras andel av potten cirka 2,2 miljoner kronor i fjol.
”Har gjort skiljeman till en huvudregel”
Förslaget om de nya spelreglerna kom från början från parterna – det vill säga Hyresgästföreningen och de privata hyresvärdarna. Tre år senare är resultatet högre hyror för hyresgästerna men klirr i kassan för både hyresvärdar och skiljemän.
Det tycker Hyresgästföreningens förhandlingschef Carl-Johan Bergström är ett problem.
– Det har blivit väldigt snett. Vår motpart har gjort skiljeman till en huvudregel. Förhandling är bara ett steg man måste ta sig förbi. Målet är skiljeman och att få beslut därifrån, säger han.
Påståendet får Nathalie Brard, som är förhandlingschef för Fastighetsägarna Stockholm, att gå i taket.
– Att säga att Fastighetsägarna inte vill förhandla och att vi systematiskt vänder oss till skiljeman är ett oseriöst påstående, säger hon.
Vill göra skiljemännens beslut offentliga
När Hem & Hyra räknar ihop antalet så ser vi att organisationen begärt skiljeman i 185 av 267 hyresförhandlingar..
– Vi tar förhandlingarna på allvar och försöker komma överens inom tre månader. Det är ett misslyckande att hamna i ett skiljeförfarande och det är bådas fel när det blir så, säger hon.
Trots att de är oense vill båda parter att reglerna ses över. Nathalie Brard tycker att det ska bli krav på att skiljemännen motiverar sina beslut och gör dem offentliga. Carl-Johan Bergströms lista ser annorlunda ut.
Han vill att hyresvärdar inte ska kunna kräva skiljeman år ut och år in. Dessutom vill han att nivån på skiljemännens ersättning regleras. Han skickar också med en känga till dem.
– På ett sätt har ju skiljemännen ett incitament att få fler ärenden. Så länge de fortsätter att visa för hyresvärdarna att det lönar sig att gå dit, ja då fortsätter det att komma ärenden. Och det är ju ett jätteproblem, säger han.
