Gabriella vill nolla skiljemannens hyreshöjning – andra kan ta efter unik prövning
Gabriella Pivac Zenzerovic trivs bra i sin trerumslägenhet i utkanten av Helsingborg.
– Jag gillar den moderna planlösningen med öppna ytor och en stor balkong, säger hon.
Vill ha en lägre hyra
Men Gabriella är inte nöjd med vad hon varje månad får betala för trean på 70 kvadratmeter: 9 412 kronor. Kall- och varmvatten, uppvärmning och el ingår inte i hyran så med dessa kostnader la hon förra vintern uppskattningsvis 12 000 kronor på boendet under den kallaste månaden.
– Jag tycker att hyresnivån hade varit bra – om det inte varit en kallhyra.
Nu har hon vänt sig till Hyresnämnden i Malmö, för att få hyran prövad. Hon kräver att hyran ska fastställas till 8 939 kronor. Det är det hon betalade innan 2025 års hyreshöjning på 5,25 procent.
Att en hyresgäst tycker att värden tar ut en för hög hyra är inte ovanligt. Då är en möjlighet att vända sig till hyresnämnden. Men detta fall är ovanligt. Här är det nämligen en av de parter som ställt sig bakom modellen för att sätta hyror och varit med och förhandlat som nu vill få resultatet ändrat i domstol.
Hyresgästföreningen: Ingen framgång i förhandlingarna
Gabriella jobbar som administratör på Hyresgästföreningens region i norra Skåne, och det var när hon en dag satt och pratade med några kollegor som tanken på att få hyresnivån prövad rättsligt började gro.
– Det var förhandlarnas idé, när jag berättade var jag bodde, säger hon.
En av dessa är förhandlingsjuristen Michelle Komulainen, som nu är ombud för Gabriella i processen i hyresnämnden. Hon berättar att Hyresgästföreningen länge tyckte att hyresnivåerna i fastigheten är för höga, men att detta argument inte fått genomslag i hyresförhandlingarna sedan möjligheten till skiljeman infördes.
– Vi har inte fått något gehör, säger hon.
Gabriella befinner sig i en situation som delas av hundratusentals andra hyresgäster. 2023 började en ny modell för att lösa konflikter på hyresmarknaden användas. Då infördes den så kallade skiljemannen. Tanken var att det skulle finnas en instans som kunde användas om förhandlingarna mellan privata fastighetsägare och Hyresgästföreningen körde fast. Den som utses till skiljeman ska vara opartisk, oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget. Här kan du läsa mer om skiljemännen, som utses av en hyresnämnd.
Fick sin hyra satt av en skiljeman
Men konfliktlösningsmodellen gav upphov till en ny konflikt. Samma år som den infördes avgjordes närmare 150 000 hyror av olika skiljemän. Ett tydligt tecken på att vissa fastighetsägare satt i system att inte förhandla på riktigt, menade Hyresgästföreningen.
Enligt kritikerna fick de fastighetsägare som vände sig till skiljemannen högre hyresökningar än vad de någonsin kunnat få i vanliga förhandlingar. Dessa låg dessutom högt över de ökningar som hyresgäster i allmännyttiga bostadsbolag fick, lät invändningarna.
Gabriellas hyreshöjning på 5,25 procent kom också till efter att förhandlingarna mellan hyresvärden Pinnån Fastighetsförvaltning AB och Hyresgästföreningen inte lett någon vart.
Det som Gabriella nu vill att hyresnämnden ska besluta är att årets hyreshöjning rivs upp, och att hon får tillbaka de pengar som hon hittills betalat för mycket genom den nya, högre hyran.
Det är inte ovanligt att en hyresnivå prövas av en hyresnämnd. Men då handlar det nästan alltid om att hyresvärden satt hyran på egen hand. Om det inte finns någon så kallad förhandlingsordning kan en hyresvärd sätta hyran själv, utan en föregående, kollektiv hyresförhandling. Då kan hyran också prövas av en hyresnämnd.
Så är det alltså inte i Gabriellas fall. Där finns en förhandlingsordning.
Den som företräder hyresvärden är Peter Gillbrant från branschorganisationen Fastighetsägarna. Han säger att det inte är ofta som en förhandlingsöverenskommelse prövas, och han känner inte till att en skiljemans beslut har prövats i domstol.
– Det är ganska ovanligt med den här typen av ärenden, säger han.
Vill pruta höjningen till noll kronor
Enligt Peter Gillbrant handlar det om rättssäkerhet – att en hyresgäst kan få en förhandlingsöverenskommelse prövad, även om en hyresgästorganisation och en värd redan kommit överens. Men han ser inte att hans motpart Gabriella faktiskt skulle lyckas med att få igenom hyressänkningen.
– Jag menar på att praxis är klar här – finns där en överenskommelse så gäller den, säger han.
Det som Hyresgästföreningen nu driver för sin medlem Gabriella Pivac Zenzerovics räkning är en så kallad klandertalan. Kravet är att förhandlingsöverenskommelsen ska ändras, och hyreshöjningen för 2025 ska vara noll kronor.
Varför ska Hyresgästföreningen gå till hyresnämnden och pröva en hyra som ni själva varit med och förhandlat?
– Det är ju det som är saken – att vi egentligen inte varit med och förhandlat den. Den är ju satt av en skiljeman, säger Michelle Komunlainen.
Hon säger att Hyresgästföreningen är bunden att följa skiljemannens rekommendation och att detta blir ett sätt att göra detta men ändå få ett annat resultat i slutändan.
– Det är egentligen att testa lagstiftningen, säger hon.
Att skiljemannens beslut är resultatet av en tvistelösningsmodell som Hyresgästföreningen själv varit med om att ta fram tycker hon inte talar emot att pröva Gabriellas hyra, eftersom hon menar att Fastighetsägarna missbrukar systemet med skiljemän.
– Det används för att driva på hyrorna och det är inte det som är tanken, säger Michelle Komulainen.
När Gabriellas hyra nu ska prövas ska det gå till på det sätt som är det vanliga om hyran inte förhandlats i förväg. Hyresnämnden ska göra en så kallad bruksvärdering, alltså komma fram till om hyran motsvarar andra, motsvarande lägenheter på orten. Enligt Hyresgästföreningen överstiger Gabriellas hyra redan det som är bruksvärdesnivån. Som stöd för detta har organisationen tagit fram exempel på andra lägenheter där hyran också är förhandlad men lägre. Hyresgästföreningens slutsats är därför att hyran redan är för hög och hyreshöjningen för 2025 ska vara noll procent.
Måste jämföra med andra lägenheter
Om hyresnämnden skulle komma fram till att Gabriella betalat för mycket i hyra, så innebär det beslutet att även andra hyresgäster som fått sin hyreshöjning efter ett beslut av en skiljeman får en möjlighet att få sin hyra prövad, menar Michelle Komulainen.
– Men det är inte säkert att utfallet blir det samma, säger hon.
Varje fall kommer att prövas för sig. Hyresnämnden måste då titta på varje lägenhet, där det finns en missnöjd hyresgäst som vänder sig till rätten.
Hur realistiskt är det att en enskild hyresgäst ska kunna driva en sån här sak?
– Jag skulle säga att det nog är ganska svårt. Lagtexten kräver att du kan peka på bruksvärdet som en möjlighet till varför överenskommelsen ska klandras. Så då måste du sitta på den kunskapen eller det underlaget att kunna visa varför bruksvärdet är fel.
Gabriella Pivac Zenzerovic är på det stora hela nöjd med sin lägenhet, även om den är lite sliten på sina ställen. Det var för drygt ett år sedan som hon flyttade in efter en separation. Tidigare hade hon bott med sin numera före detta sambo i en villa i samma stadsdel, Maria park. Genom att bo kvar i området kan barnen också gå kvar på samma förskola och skola.
– Lägenheten ligger i ett bra område och det är väldigt skyddat.
Möttes i rätten
Nu hoppas för egen del att hon ska slippa hyreshöjningen, och att hyresnämnden ska gå på hennes linje. Men hon hoppas också att andra ska kunna ha nytt av den juridiska prövningen.
– Skulle det få ett bra utfall så tänker jag att det kanske är fler som vågar. Många kanske inte vågar för att man tänker att man skulle hamna i någon form av konflikt eller tvist med sin hyresvärd, säger hon.
Företrädarna för hyresvärden och hyresgästen har mötts i hyresnämnden men det finns ännu inget datum för ett beslut i frågan.
- Lina Andersen och Anna Falkensparr i Ystad fick hyreshöjningar på 19 respektive 35 procent, sedan den hyressättningsmodell som Hyresgästföreningen varit med att ta fram trätt i kraft. De vände sig till hyresnämnden för att få överenskommelsen prövad, men utan framgång. Hyresgästerna har dock överklagat beslutet till Svea hovrätt, som ännu inte tagit upp fallet.
- 18 hyresgäster utanför Örnsköldsvik var trötta på att få en hyreshöjning på 3,95 procent trots att de menade att värden inte skött underhållet och var svår att få tag i. Eftersom de årliga hyresförhandlingarna gått till skiljeman blev höjningen densamma för deras värd som för de andra fastighetsbolag som företräddes av Fastighetsägarna. Hyresgästerna vände sig till hyresnämnden och sedan Svea hovrätt, som båda gick på värdens linje: Förhandlingsöverenskommelsen skulle gälla.
