Hyresnämnden står på bytarnas sida

Efter flera månaders träget sökande har du äntligen hittat den perfekta byteslägenheten.

Då säger hyresvärden nej.

Läs ocksåFörhoppningarna gick upp i rök: sluteldat för hyresgäster med öppen spis

Scenariot utspelar sig för otaliga personer varje år – men därmed behöver inte hoppet vara ute.

Du som känner dig orättvist behandlad kan alltid kostnadsfritt vända dig till hyresnämnden.

Och oddsen är faktiskt på din sida.

Läs ocksåValentino fick inte byta lägenhet – kostade honom jobbet

Hem & Hyra har gått igenom samtliga beslut om lägenhetsbyte som fattats i landets åtta nämnder de senaste två åren.

I 127 av 242 fall har hyresgästen gått segrande ur tvisten.

Två tumregler måste uppfyllas för ett ja. Ditt liv eller dina behov måste ha förändrats sedan du flyttade in, och bytet får inte medföra påtagliga besvär för värden.

Läs ocksåHemliga gruppen kartlägger misstänkta svartuthyrare: ”Vi måste kunna belägga med fakta om någon ljuger”

Komplicerade familjeförhållanden, nya förutsättningar på jobbet och sjukdomar är alla argument som väger tungt i rätten, visar undersökningen.

Simon Safari, ledamot i Stockholms hyresnämnd, tipsar om att spela med helt öppna kort – och att våga bli personlig.

– Har du blivit arbetslös eller separerat? Säg det då.

Han tror att privata bostadsbolag är mer benägna att säga nej till lägenhetsbyten. De har ofta snävare marginaler och vill därför styra över vilka som bor i husen.

– Då väljer man hyresgäster som kan betala för sig. Allmännyttiga värdar har mycket mer överseende, anser Simon Safari.

Den allra vanligaste orsaken till avslag i hyresnämnden är att lägenheten inte är ditt permanenta hem. Antingen för att den hyrs ut i andra hand eller för att du till stor del bor någon annanstans.

Näst vanligast är att det går att få tag på en liknande bostad utan hyresrätten som insats – en motivering som används regelmässigt om du försöker byta mot en bostadsrätt.

I samtliga sådana tio fall de senaste två åren har nämnden gett kalla handen.

– Där är praxis stenhård. Eftersom man inte får lov att ta ersättning för att byta bort en hyresrätt kan man lika gärna köpa bostaden på marknaden, säger Simon Safari.

I Stockholm omsätts 10 till 15 procent av lägenheterna årligen genom bostadsskiften, uppskattar branschorganisationen Fastighetsägarna. Det innebär mellan 7 700 och 11 600 byten – bara i huvudstaden.

I skrivande stund uppbådar Björns bytare och huvudkonkurrenten Lägenhetsbyte.se tillsammans 19 000 annonser.

Den typiske användaren får mellan 100 och 150 bytesförslag på sin bostad, berättar Kent Eskilsson, vd för Lägenhetsbyte.se.

Teoretiskt finns alltså goda chanser att hitta en lämplig partner.

– Men det är viktigt att komma ihåg varför man vill byta från början. Så att man inte bara väntar på en speciell bostad när det finns flera som matchar ens krav, säger han. 

Trots goda utsikter väljer få människor att vända sig till rätten när värden stretar emot – och mindre än hälften av ärendena i hyresnämnden avskrivs innan de når en dom.

Många gånger drar sig hyresgästen ur av rädsla att hamna i trubbel. En rädsla som ibland är befogad.

Av domarna Hem & Hyra granskat har cirka fem procent av de sökande förutom avslag även fått sina kontrakt rivna.

– Ja, det finns en risk alla inte tänker på. Går du till nämnden kan värden bli stridslysten och hävda att du brutit mot hyresavtalet.