Hyresvärden hyr ut på Airbnb – riskerar högt skadestånd
”Vi är supernöjda med allt”. ”Trevligt boende” är några av omdömena som lägenheten har fått. Den ligger någon kilometer från stranden i den populära sommarorten Åhus, som ligger i Kristianstad kommun i östra Skåne.
När Hyresgästföreningen har räknat på dygnspriset, landar hyran per månad på 40 000 kronor. Den normala hyran för samma lägenhet är cirka 7 000 kronor i månaden.
Situationen som Området Paradiset AB nu har hamnat i beskriver fastighetsägaren Tord Andersson som absurd. Hyresgästföreningen har stämt bostadsbolaget på ett cirka 300 000 kronor stort skadestånd för brott mot förhandlingsordningen. Uträkningen bygger på att lägenheten hyrts ut vid tio tillfällen.
– Ingen har tagit skada av detta. Inte våra hyresgäster och inte Hyresgästföreningen. Det är helt galet, säger Tord Andersson.
Gett behövlig inkomst
Enligt honom hyr de tillfälligt ut en tom lägenhet innan de ska bestämma om den ska få en annan funktion än en hyreslägenhet i deras ägo. Uthyrningen har skett på sommaren och ger en extra behövlig inkomst.
Hyresgästföreningen å sin sida menar att rätt ska vara rätt, och man vill inte se en utveckling med hotellifiering likt den i Stockholm.
– Det här är vilken annan bostadslägenhet som helst och den vill fastighetsägaren hyra ut i vinstsyfte. Det är ett sätt att runda förhandlingssystemet, säger förhandlingsjurist Michelle Komulainen.
Mycket högre än förhandlad hyra
Bakgrunden är att det finns en så kallad förhandlingsordning för fastigheten. Med en sådan förhandlas hyrorna kollektivt. Hyresgästföreningen är hyresgästernas ombud. (se faktaruta)
Hyresgästföreningen menar att när värden hyr ut på Airbnb till en mycket högre hyra – än den förhandlade – bryter det mot förhandlingsordningen.
I en mejlkonversation informerar de även hyresvärden att ”hotellverksamhet” kan bryta mot kommunens detaljplan som rör bygglov, och kräver särskilda skyddsbestämmelser. Hyresgästföreningen skriver också i mejlet till hyresnämnden att den som hyr ut en möblerad lägenhet i andra hand högst får lägga på 15 procent på hyran.
Förhandlingsordningen kan inte sägas upp för enstaka lägenheter.
Tord Andersson anser att fastighetsägare borde ha rätt att göra vad de vill med sina fastigheter. Han har dock viss förståelse för att Hyresgästföreningen är aggressiv mot värdar i storstadsregioner där kortare uthyrningstider kan tränga undan vanliga hyresgäster från innerstäderna.
Välkomnar prövning
I hans fall upplever han sig bara påhoppad.
– De vill ha ett prejudikat och tycker att vi – som små fastighetsägare – är ett lämpligt offer.
Michelle Komulainen välkomnar en prövning.
– Vi har så olika upp uppfattningar om vad som är rätt, därför vill vi också att hyresnämnden går in och klargör rättsläget. Så att det blir tydligt i fortsättningen.
Enligt Michelle Komulainen har de försökt att få fastighetsägaren att upphöra med uthyrningen men utan framgång. Därför har de nu beslutat om stämningen.
För bostadsbolagets del skulle det höga skadeståndet innebära att två års överskott går om intet, enligt Tord Andersson.
Lista på att uthyrning är okej
Till hyresnämnden har bostadsbolaget lämnat in en lång lista på varför de kan hyra ut via Airbnb:
- Det är tillåtet för fastighetsägare att hyra ut en kortare tid, så länge det inte handlar om permanent eller ofta förekommande hotellverksamhet.
- Den förhandlingsordning som finns gäller inte vid korttidsuthyrning.
- Att de har hyrt ut vid några tillfällen kan inte klassas som hotellverksamhet – och därför går det inte att hänvisa till detaljplaner eller bygglov.
- Att det är tillåtet att ta ut 15 procent mer för möblerade lägenheter gäller hyresgäster som hyr ut i andra hand – inte fastighetsägare som hyr ut egna bostäder. Bostadsbolaget håller dessutom med sängkläder, handdukar, städning, papper samt salt och peppar.
I mitten av januari kommer hyresnämnden att hålla förhandling i ärendet.
- Baseras på hyresförhandlingslagen.
- Innebär att hyresgästen inte själv förhandlar hyran med sin värd. Istället görs en kollektiv förhandling med en hyresgästorganisation.
- Om värden vill höja hyran, genomföra standardförbättringar eller göra andra förändringar i boendet är värden skyldig att kalla till förhandlingar.
- Den part som bryter mot förhandlingsordningen riskerar skadestånd.
- Förhandlingsordningen kan sägas upp. Hyresnämnden kan då pröva om det är skäligt att säga upp den, eller om det är rimligare att hyresgästernas villkor fortsätter förhandlas kollektivt.
- År 2023 infördes en ändring i hyresförhandlingslagen som innebär att skadestånden nu kan bli betydligt mer kännbara för den som bryter mot lagen — minst hälften av det aktuella prisbasbeloppet per lägenhet. Prisbasbeloppet, som fastställs årligen av regeringen och används för att beräkna olika ersättningar och avgifter, uppgick år 2025 till 58 800 kronor.
