HemHyra.se använder sig, precis som flertalet andra webbplatser, av cookies för att förbättra servicen för er besökare. Läs mer om Cookies

Så pressas hyrorna upp flera tusen med konceptrenovering

Norrbotten En hyresgäst flyttar ut och en annan ska flytta in. Men innan dess totalrenoverar värden lägenheten invändigt och hyran för den nya hyresgästen blir flera tusenlappar högre i månaden. Det kallas konceptrenovering och tillämpas av de flesta större privatvärdar.
Grafik om hur styckerenoveringar går till.

(UPPDATERAD). Över 190 000 kommunala lägenheter har sålts sedan år 2000, visar Hem & Hyras granskning. Sedan snart 10 år tillbaka köps husen framför allt av stora privata värdjättar som köper när allmännyttan vill få loss pengar för att renovera och bygga nytt. Koncept­renovering eller styckvis renovering är en vanlig benämning på modellen. Lägenheterna får ­högre standard och hyran höjs när flyttlassen går – eller om en hyresgäst vill ha renoverat. Så gör de flesta större privata aktörer numera. Det handlar exempelvis om att golvmattor byts mot parkett, nya kök, nya vitvaror, helkaklade badrum och diskmaskin och tvättmaskin som standard.

Bojsenburg, Falun, annons, SBB

Läs ocksåÖstersundshem får lov att renovera 192 lägenheter – upp till 58 procent i hyreshöjning

Konceptrenovering höjer hyrorna

Affärsidén driver upp hyrorna. Som exempel kan nämnas om­rådet Bojsenburg i Falun där en nyrustad trea på 77 kvm har en hyra på 8 784 kr/månad.
När kommunala Kopparstaden renoverar hus i samma område, byggda på 1970-talet, blir det inte alls lika dyrt. Och då byter de ändå avloppsstammar och gör annat genomgripande underhåll. Standarden i lägenheterna är i princip likvärdig med SBB:s – men hyran cirka 1 000 kronor lägre: 7 743 kronor, enligt hurvibor.se.
En nyrenoverad SBB-tvåa på 65 kvadrat i Bojsenburg ligger ute på sajten homeq.se för 8 064 kronor i månaden. De orenoverade har en hyra på mellan 5 300 och 5 631 kronor, enligt Hyresgästföreningens statistik.

Över 1500 kronor högre hyra i samma område

I Luleå har kommunala Lulebo de ­senaste 10 åren sålt drygt 5 000 lägen­heter till olika privatvärdar. Omkring 1 200 av dessa har konceptrenoverats hittills, enligt Roger Enbom, förhandlare på Hyresgästföreningen region Norrland.

– Renovering är bra. Men alla koncept­renoverar med eller mindre. Minst 50 procent av det senaste årets påkallade förhandlingar i Norrland har handlat om det. Värdarna vill ofta fördubbla hyran, säger Roger Enbom.

Läs ocksåHyresvärd anklagas för att skälla och spionera på hyresgästerLena Jansson Nordin. förhandlare på Hyresgästföreningen, sitter vid skrivbordet på sitt kontor.

En trea i Luleå på drygt 80 kvadratmeter som är orenoverad ­kostar 6 060 kronor i månaden medan en likadan i samma område kostar 8 650 kronor i månaden efter totalrenovering. Hela 43 ­procent dyrare.

– Det känns inte bra. Alla vill inte ha helkaklat badrum, tvättmaskin, torktumlare och dyra kök. Vi hade hellre sett att man hållit standarden på en vettig nivå, det är ju hyresgästen som får betala. Lägen­heter med rimlig hyra riskerar att ­försvinna säger Roger Enbom.

Läs ocksåPitebo får chockhöja hyran efter segdragen tvist - men hyresgästerna ger inte upp

Hyresgästföreningens förhandlare i Norrland har stora problem med fastighetsägaren Heimstaden. Företaget har renoverat mycket de senaste åren. En fördubbling av hyrorna är mycket ­vanliga. Det har varit så höga höjningar att förhandlingarna strandats när det gäller ett antal lägenheter. Det har i sin tur inneburit att Heimstaden kunnat sätta hyran på egen hand.

– Vi kommer inte överens. Det är den bistra verkligheten. I stort sett varannan lägenhet som renoveras i norra ­Sverige blir för dyr för väldigt många, säger ­Roger Enbom.

Heimstaden: Vi möter en efterfrågan

Det håller inte Heimstadens ledning med om. Det handlar om en långsiktig affärsstrategi som blir tydlig i Norrland.

– Vi vill i första hand ha lägenheter med normal standard. Bostäder som det stora flertalet har råd att bo i. Men vi har också en efterfrågan på lägenheter med hög standard. Vi be­höver med andra ord båda delar. säger ­Patrik Hall, VD på Heimstaden.

Men lägenheter med billig hyra blir färre på grund av renoveringarna?
– Ja, vi för att möta efterfrågan måste vi ta av det gamla beståndet. Men vi tar inte allt. Tvärtom diskuterar vi snarare hur mycket vi ska ta. 10, 15 eller kanske 20 procent. Oavsett ska vi ha produkter över hela spektret.

Fakta: Värden kan sätta hyran

Hyresgästföreningen, HGF, förhandlar alla lägenheter med förhandlingsordning, FO, vilket är cirka 90 procent. En hyresgäst har rätt att säga upp FO och förhandla med värden direkt. Görs en standardhöjande renovering i en lägenhet med FO ska den nya hyran förhandlas. Men kommer värden inte överens med HGF inom tre veckor kan värden frångå förhandlingen och sätta hyran själv ändå. När nästa hyresgäst flyttar in och skriver under kontraktet, godkänns därmed den nya hyran.

Fakta: En konceptrenovering kan höja hyran kraftigt

Ett exempel på konceptrenovering: Trägolv i alla rum, kakel och klinker i badrum, nytt kök, hög standard på vitvaror och lägenheten, 3:a på 80 kvadratmeter, är som ny. Hyran höjdes från 5 300 kronor till 10 500 kronor i månaden.

Fakta: För- och nackdelar för hyresgästerna

Fördelar: Fler fräscha lägenheter att tillgå.
Inga överraskande renoveringar med chockhöjda hyror.
Egen bostad renoveras sällan.
Nackdelar: Ofta kraftigt höjda hyror.
Färre lägenheter med låga hyror.
Risk för ”socioekonomisk” segregering i hus och område.

Fakta: För- och nackdelar för fastighetsägaren

Fördelar: Större möjlighet att själv sätta hyresnivåerna.
Behöver inte evakuera hyresgäster under en renovering.
Höjer fastighetsvärdet snabbt.
Smidigt med standardiserad mall.
Nackdel: Kan bara renovera en bostad i taget.

Fakta: konceptrenovering - steg för steg

1. En hyresgäst i en orenoverad lägenhet flyttar ut.
2. När lägenheten är tomställd total­renoveras den. Kök byts ut, badrum helkaklas, nya väggar och golv. ­ Avloppsledningar i badrummet byts. Ofta renoveras hela den vertikala stammen i huset ­genom så kallad relining.
3. När nästa hyresgäst får nycklarna så har hyran höjts med uppemot 50 procent.

Läs också Datanörd vräktes efter skyhög elförbrukning - får bo kvar i brist på bevis Kommunerna får ansvar för att fixa fram bostäder åt flyktingar

Copyright © Hem & Hyra. Citera oss gärna men glöm inte ange källan.