Hyror höjs trots dåligt underhåll – nu ska hovrätten avgöra oklart rättsläge

För ett år sedan besökte Hem & Hyra hyresgäster hos Deje Egendom där förvaltningen inte fungerar. Laila Berg berättade hur hon hörde hur det small till i badrummet en morgon när hon åt frukost: Kakelplattorna i badrummet över toaletten hade lossnat och fallit ner.

Sedan dess har Laila fått nya kakelplattor. En granne som fungerar som en slags vaktmästare för kåkarna satte upp dem utan kakelkryss. Kakelkryss är till för att få jämna och räta fogar.

Läs ocksåVärden tog bort elementen – nu fryser hyresgästerna och måste själva betala för värmen: ”Sover med kläderna på”

– Han sa att han hade bra ögonmått, säger Laila.

Efter artikeln förra våren ville Deje Fastigheters ägare, Eva Stark, träffa grannarna för enskilda samtal.

– Hon var väldigt tillmötesgående. Jag gick igenom allt som inte fungerar: varmvatten och värme, väntetiden vid felanmälan, förfallet, att grannar sägs upp felaktigt och att hyrorna för liknande lägenheter skiljer sig åt. Inget har hänt, förutom kakelplattorna och att snöröjningen blivit bättre, säger Laila Berg som fått hyran höjd med drygt 500 kronor sedan Hem & Hyra senast var på besök.

Läs ocksåHyresöverenskommelse fram till 2030 rivs upp – hyresgäster känner sig svikna: "Jag går redan på knäna"

När Hem & Hyra hör av sig i mitten av mars saknar flera hyresgäster varmvatten och tv efter en brand i ett pannrum några dagar tidigare. Enligt ett mejl till hyresgästerna har ett rör i pannan blivit glödande och en vägg intill fattat eld. Nu står en oljepanna för uppvärmningen: ”Det kan medföra vissa störningar i varmvattentillgången, särskilt när det är kallt ute”, meddelar Deje Egendom. I samma mejl informerar värden om hyreshöjningarna 2026.

Foto: privat

Protest mot snålskjuts

Hyresgästföreningen anser att värdar som Laila Bergs åker snålskjuts på den nya trepartsöverenskommelsen och skiljemannaförfarandet. När fastighetsägare och Hyresgästföreningen inte kan komma överens om hyrorna vid förhandlingsbordet finns sedan några år möjligheten att låta en skiljeman avgöra tvisten. Men skiljemän tar inte hänsyn till om en hyresvärd sköter sin förvaltning eller inte, utan ger samma höjning till alla värdar.

I ren protest sa Hyresgästföreningen upp förhandlingsordningar för ett 30-tal fastigheter i Värmlands, Jämtlands och Västernorrlands län. Alla är värdar som föreningen anser brister i fastighetsförvaltningen. I andra hand ville Hyresgästföreningen stryka skiljemannaförfarandet ur förhandlingsordningarna, så att höjningarna inte längre är villkorslösa.

Läs ocksåOperasångare saknar förtroende för Hyresgästföreningen – måste ändå förhandla hyran

Foto: Anna Rytterbrant

Lena flyttade

Processen har tagit tid. En av hyresgästerna som Hem & Hyra träffade förra våren har flyttat till en annan privatvärd i Deje.

– Här har vi både värme och varmvatten. Det är ordning och reda och nyrenoverat, säger Lena Hagström nöjt.

Hyreshöjningen runt årsskiftet var runt hundra kronor i månaden.

– Det är helt rimligt att hyran höjs, allt blir ju dyrare även för hyresvärdar. Och det är ju så bra här: jag betalar gärna en hundring till när allt funkar, säger Lena.

Föreningen Fastighetsägarna GFR företräder de utpekade hyresvärdarna i Värmland och tycker att Hyresgästföreningens protest snarare handlar om att de tidigare haft veto i hyresförhandlingar. De menar att föreningen säger upp förhandlingsordningarna för att de inte får som de vill. Det framgår i deras inlaga till hyresnämnden.

Foto: Anna Rytterbrant

Frivillighet eller inte?

Både hyresnämnden i Göteborg, dit Värmlands län hör, och hyresnämnden i Sundsvall beslutade att förhandlingsordningarna för husen ska vara kvar.

Då ville alltså Hyresgästföreningen ta bort skiljemannaförfarandet för husen. Hyresgästföreningen argumenterade för att ett avtal som parter ingått även måste medföra rätten att säga upp eller förändra det.

Och här uppstår förvirring eftersom två hyresnämnder gör två olika bedömningar:

Nej – säger hyresnämnden i Göteborg. Frivilligheten, anser nämnden, sträckte sig fram till att Hyresgästföreningen centralt gick med på skiljemannaförfarandet. Efter det kan inte parterna enskilt hoppa av. Att säga upp eller förändra det kräver enighet, anser hyresnämnden i sitt beslut.

Några dagar senare, ett nytt beslut:

Ja – säger hyresnämnden i Sundsvall. Hyresgästföreningen region Norrland får rätt att ta bort skiljemannaklausulen ur förhandlingsordningarna för de fastigheter där förvaltningen inte håller måttet.

Foto: Johan Gunséus/Hyresgästföreningen

”Inte riktigt rätt”

– Det är naturligtvis lite märkligt att man kommer till olika slutsatser. En överprövning kommer att slå fast vad som gäller. Vi menar ju att det är logiskt och skäligt att det hyresnämnden kommit fram till i Sundsvallsärendet gäller. För om man tittar på lagens förarbeten ska skiljemannaförfarandet vara frivilligt och därmed även kunna tas bort till exempel om det överutnyttjas, vilket vi anser att motparten i stor utsträckning gör, säger Niclas Sundell som är förbundsjurist på Hyresgästföreningen.

Hem & Hyra har i flera artiklar berättat om hur ofta hyresförhandlingarna slutat hos skiljemän och att det resulterat i högre hyreshöjningar.

Fastighetsägarna MittNord har överklagat Sundsvallsbeslutet.

Om hovrätten kommer fram till att hyresnämndens beslut i Sundsvall var korrekt – hur kommer ni agera med värdarna i Värmland?

– Det får vi i så fall återkomma till, säger Niclas Sundell.

Lena Hagström, som nyligen flyttat till en liten privat hyresvärd som tar hand om sina fastigheter, vet vad hon anser om systemet med skiljemän:

– Det är inte riktigt rätt att de sätter hyrorna lika för alla värdar. De måste först kolla hur de här värdarna sköter sig tycker jag.

Läs även: Hur förhandlas min hyra? Hyresgästföreningen mot hyresvärdarna