Jättehöjningar på 35 procent efter ”rättvisa” hyror – nu skrotas det kritiserade avtalet
Den nya hyresmodellen i Ystad tog fem år att ta fram, byggde på enkäter och skulle göra hyrorna mer rättvisa. Frågan var för vem. För samtidigt som lågkonjunkturen slog till och landets hyresgäster drabbades av rekordhöga hyreshöjningar sjösatte Hyresgästföreningen tillsammans med fastighetsägare modellen som visade sig leda till ytterligare jättehöjningar. Det kunde handla om flera tusen kronor i månaden.
Tre saker låg i vågskålen: lägenhetens standard och storlek, fastighetens skick och läget i stan. I grunden låg samma modell som använts i Malmö sedan början av 2000-talet.
Hyresgäster kritiserade Ystadmodellen
Men i Ystad landade avtalet inte bra. Ett skäl var att en majoritet av hyresrätterna ligger i de centrala delarna av Ystad, i det område som modellen skattade högst och där hyresgästerna därför riskerade kraftigt höjda hyror. Hyresgäster rasade mot höjningarna. Lars Toftemar, som Hem & Hyra träffade första gången för drygt två år sedan, kritiserade öppet Ystadmodellen. Han tyckte att Hyresgästföreningen svek medlemmarna och han blev utesluten ur föreningen.
– Folk har varit skitförbannade över Ystadmodellen. Att jag uteslöts spelar inte så stor egentligen, jag har en friare roll idag, sa han i början av den här sommaren, när Hem & Hyra senast skrev om Ystadmodellen.
Riskerade höjningar med flera tusen i månaden
Hyresgästerna Lina Andersen och Anna Falkensparr blev rädda att de skulle bli tvungna att lämna sina hem. 77-åriga Anna Falkensparr, som jobbar extra på Friskis och Svettis för att dryga ut pensionen, skulle få en höjning på 35 procent eller 2 600 kronor. Och Lina Andersens hyra skulle höjas med 19 procent eller 2 000 kronor. De hade aldrig hört talas om Ystadmodellen när beskedet kom.
– Jag blev förfärad för jag tänkte vi är pensionärer, vi har bara våra små pensioner, hur ska det gå? Kommer vi ens att klara detta, sa Anna Falkensparr i somras.
De tog strid mot modellen och fick på egen hand den prövad i hyresnämnden. Men till ingen nytta. De förlorade. I beslutet stod det att det måste finnas ”starkt vägande skäl” om en redan förhandlad hyra ska rivas upp. Den måste vara ”uppenbart fel” och det var den inte i det här fallet.
Hyresgästföreningen: ”Trodde att modellen blev bra”
Sedan dess har Hyresgästföreningen svängt. Modellen de själva varit med och förhandlat fram blev inte bra. Det hade gått för snabbt, de avtalade höjningarna skulle fasas betydligt fortare än i förebilden Malmö. I början sommaren kallade Hyresgästföreningen tillbaka hyresvärdarna till förhandlingsbordet för att försöka förhandla om avtalet.
– Vi levde i tron att den var gjord på ett bra sätt men sedan har vi upptäckt saker under resans gång och i samband med att folk har hört av sig, sa regionordförande Håkan Björkenklev i samband med det.
Men fastighetsägarna har inte varit intresserade av att diskutera frågan. Privata fastighetsägare har redan hunnit förhandla om hyrorna för omkring 600 hyresgäster utifrån modellen, enligt Hyresgästföreningens uppgift.
Kommunala Ystadbostäder, som också hade lovat att införa modellen, hade redan backat – på eget initiativ. De oroade sig för hyresgästernas ekonomi. Först i år valde de att börja fasa in de nya hyrorna och då enbart i samband med att hyresgäster flyttade ut. Inte för några befintliga hyresgäster. ”Vill inte skapa mer kostnader för våra hyresgäster i dagsläget”, har vd:n Jimmie Persson sagt.
Nu skrotas Ystadmodellen
Men – nu river Hyresgästföreningen upp hela avtalet. De kommer inte att förhandla några fler hyror enligt Ystadmodellen.
– Det här är något som har vuxit fram sedan vi började implementera modellen i början av 2024. Vi har kunnat se att det finns en skevhet och att vissa hyror har stuckit iväg. Så nu drar vi i handbromsen och tar ansvar för att rätta till det. Vi är inte emot systematiken som modellen i sig ger, men vi ser att det finns en skevhet inbyggd i modellen nu, framför allt när det gäller lägesfaktorn, säger Benny Bendzovski, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.
Ni la fem år på detta och har försvarat modellen om och om igen. Varför river ni upp avtalet först nu?
– Ja, det stämmer att andra kollegor har jobbat med modellen och det får vi har respekt för. Men nu ser vi att det inte blir rätt och då vill vi ta ansvar för det.
Kan hyresgäster lita på Hyresgästföreningens arbete?
– Det här kan man absolut lita på. Vi jobbar generellt för att ha en systematik i hyressättningen. Vi har det på många orter och har haft det väldigt många år och där det också är dokumenterat välfungerande. Men nu gör vi om och gör rätt i Ystad.
Vad händer med de 600 hyresgäster som redan fått höjd hyra?
– Vi kommer att bevaka och se över dem.
Vad betyder det?
– Vi kommer att lyfta det i kommande förhandlingar och ställa krav från vår sida. Hyrorna är förhandlade och undertecknade som de ser ut i dag men vi hoppas att fastighetsägarna lyssnar och att vi hittar en rimlig lösning så tidigt som möjligt. Det finns ju en del som har fått rätt kraftiga hyreshöjningar och på sikt är det inte hållbart, säger Benny Bendzovski.
Nöjd men orolig
Hyresgästen Lars Toftemar är nöjd med att Hyresgästföreningen nu river upp avtalet men är rädd för att det är för sent.
– Vis av tidigare erfarenheter så vet jag att det kanske inte innebär att man verkligen får bort hela det här systemet där lägenheten värderas utifrån var den ligger.
Han är fortsatt kritisk mot Hyresgästföreningen.
– Ja, jag tänker som så att varför kunde man inte pratat om detta innan man gick in i det här. Nu visste hyresgästerna ingenting. Man kunde tänkt på detta tidigare, nu tog det i stället två-tre år innan de tänkte om, säger Lars Toftemar.
Vad är Ystadmodellen?
Det är, eller snarare var, en överenskommelse mellan Heimstaden, Ystadbostäder, Leny fastigheter, Contentus, Fastighetsägarna Syd och Hyresgästföreningen om hur hyrorna skulle sättas i Ystad. Det är en modell där man systematiserar hyressättningen. Hyresgästföreningen har sagt att det är ett sätt att få mer rättvisa hyror: lika lägenheter ska ha samma hyra och man ska kunna förklara varför en viss lägenhet har en viss hyra.
Hur sattes hyrorna enligt Ystadmodellen?
Det som skulle påverka hyran var bland annat lägenhetens standard och storlek, fastighetens standard samt det geografiska läget. Ju bättre läge i staden, desto högre hyra.
Hur bestämde Hyresgästföreningen och hyresvärdarna vad som var ett ”bra läge”?
Hyresgästföreningen jobbade med modellen i fem år innan avtalet var klart. Till grund för modellen låg en enkätundersökning som skickades ut till 3 000 hyresgäster år 2018. 55 procent av de tillfrågade svarade. Där fick hyresgästerna själva berätta hur de skattade läget.
Varför har Hyresgästföreningen sagt upp avtalet om Ystadmodellen?
Sedan modellen började införas har Hyresgästföreningen fått mycket kritik. Det har Hem & Hyra skrivit om i ett flertal artiklar. Många hyror har höjts mycket, ibland med flera tusen kronor i månaden. Hyresgästföreningen säger själva att det inte blev som det var tänkt. Att det har blivit skevt och därför vill de inte förhandla fler hyror enligt modellen.
Finns det fler hyressättningsmodeller?
Ja, Hyresgästföreningen har jobbat i många år med att hitta sätt för att systematisera hyressättningen enligt liknande modeller. Modermodellen är Malmömodellen som infördes i början av 2000-talet. Liknande modeller för att sätta hyrorna finns på en rad orter i hela landet, bland annat i Malmö, Trelleborg, Simrishamn och Vellinge.
