Tre bostadsbolag som sitter fast i lånefällor
Trots goda marknadsförutsättningar med högkonjunktur och historiskt låga räntor blev 2017 ett dåligt år för de kommunägda bostadsföretagen i Jämtlands län.
Det visar Hem & Hyras bokslutsgenomgång.
Fem av de sex så kallade allmännyttorna redovisar försämrade resultat jämfört med året innan. Bergs Hyreshus, Härjedalens kommuns Härjegårdar och Årehus gjorde alla minusresultat.
Det mest allvarliga för de tre företagen är dock inte att de gick med förlust ett enskilt år, utan kombinationen av dåliga resultat och en mycket hög skuldsättning i förhållande till värdet på fastigheterna. Det innebär att de är långsiktigt utsatta och extra känsliga för kommande räntehöjningar.
Bergs Hyreshus med en omsättning på 89 miljoner kronor redovisar en brakförlust med 62 miljoner på raden efter finansiella poster i resultaträkningen.
Bakom skräcksiffran ligger en stor genomgång av fastigheternas bokförda värden och verkliga värden. En genomgång som resulterat i både nya nedskrivningar och återtagna nedskrivningar. Tillsammans har minus- och plusposterna i den nya och mer korrekta värderingen påverkat resultatet negativt med 67 miljoner kronor.
Med det dåliga resultatet hade Bergs Hyreshus egna kapital varit förbrukat under 2017 och bolaget alltså konkursmässigt om inte uppskrivningsfonden förstärkts med nya uppskrivningar.
Mest oroväckande för hyresgäster och medborgare är dock att Bergs Hyreshus har lån på 440 miljoner medan fastigheterna bara är värda 431 miljoner. Uttrycket ”belånad över skorstenen” är alltså högst relevant.
Företagsledningen ser ändå ljust på framtiden. I årsredovisningen skriver ledningen att fortsatt ökad efterfrågan på bostäder, lyckade åtgärder för att minska driftkostnaderna och prognoser om ett fortsatt gynnsamt ränteläge sammantaget talar för bättre resultat i framtiden.
Även Härjegårdar och Årehus har lån som är högre än värdet på företagens fastigheter. Därav den anmärkningsvärt låga soliditeten i tabellen nedan.
Strömsunds Hyresbostäder sticker ut åt andra hållet med ovanligt höga 50 procent i soliditet. Något som betyder att företaget klarat av att betala hälften av sina tillgångar med egna pengar. Strömsundsföretaget står därmed starkt rustat inför framtiden, väl förberett att möta eventuella motgångar och problem.
En sund ekonomi har också Östersundshem och Krokomsbostäder, bolagen som redovisar de bästa resultaten.
Östersundshem hade 2017 en vinstmarginal på goda 17,5 procent. Det innebär att av varje tusenlapp företaget fick in i hyror blev 175 kronor över till vinst som kunde återinvesteras i företaget när alla utgifter utom räntorna var betalda.
Krokomsbostäder var den enda allmännyttan i Jämtland som förbättrade sitt resultat jämfört med året innan. Vinsten blev 6,7 miljoner och vinstmarginalen drygt elva procent.
Två Jämtlandskommuner, Ragunda och Bräcke, har valt att avbolagisera driften av de kommunägda hyreshusen för att i stället sköta uthyrningen inom ramen för den kommunala förvaltningen.
I Ragunda var uthyrningen en förlustaffär på en halv miljon medan Bräcke kommun redovisar minus 2,7 miljoner för det som i kommunens räkenskaper sammanfattas som ”bostäder med mera”.
| Företag | Resultat 2017 | Vinstmaginal | Soliditet | Omsättning | Resultat 2016 | Vinstmarginal |
| Bergs Hyreshus | – 61,8 mkr | – 63,75 procent | 4,99 procent | 88,9 mkr | – 3,0 mkr | 13,13 procent |
| Härjegårdar, Härjedalen | – 3,9 mkr | 0,64 procent | 5,43 procent | 160,3 mkr | 10,7 mkr | 10,96 procent |
| Krokomsbostäder | 6,7 mkr | 11,38 procent | 19,35 procent | 105,8 mkr | 2,1 mkr | 7,86 procent |
| Strömsunds Hyresbostäder | 3,0 mkr | 6,84 procent | 50,40 procent | 54,1 mkr | 28,6 mkr | 57,32 procent |
| Årehus | – 0,7 mkr | 7,57 procent | 7,66 procent | 87,2 mkr | 4,9 mkr | 15,32 procent |
| Östersundshem | 36,4 mkr | 17,50 procent | 66,27 procent | 276,3 mkr | 740,9 mkr | 76,57 procent |
| Totalt | – 20,3 mkr | – 3,30 procent | 25,68 procent | 772,6 mkr | 784,2 mkr | 30,19 procent |
| Ragunda kommun | – 0,5 mkr | – 2,1 mkr | ||||
| Bräcke kommun | -2,7 mkr | 1,8 mkr |
Resultatet är hämtat från raden efter finansnetto i resultaträkningen och är inte påverkat av skattemässiga bokslutsdispositioner.
Vinstmarginalen visar hur stor vinsten är i procent per omsatt krona när alla kostnader utom räntorna är betalda. Vi har räknat rörelseresultat plus finansiella intäkter dividerat med nettoomsättningen. Modellen tar alltså inte hänsyn till hur verksamheten är finansierad.
Soliditeten visar hur stor andel i procent av tillgångarna som betalats med egna pengar. Resten är finansierat med lån. Vi har räknat eget kapital plus 78 procent av obeskattade reserver dividerat med tillgångarna.
