Ökat intresse för lägenhetsbyte – men många får nobben i hyresnämnden
Det ansträngda ekonomiska läget gör att intresset för att byta sin hyresrätt mot en lägenhet med lägre hyra har ökat stort. Enligt bostadsbytarsajten lägenhetsbyte.se så har antalet medlemmar ökat med 30 procent det senaste halvåret.
Men den som får nej av sin hyresvärd och tvingas gå till hyresnämnden för att försöka få igenom sitt lägenhetsbyte riskerar att bli besviken.
Kungahuset stoppade byte
Hem & Hyras genomgång visar att allt färre av de som hamnar i hyresnämnden vinner mot sin värd. År 2017 vann cirka 25 procent av hyresgästerna och fick igenom sitt byte. Men 2022 hade siffran sjunkit till 14 procent.
En av de som förlorade i hyresnämnden förra året var en hyresgäst som ville byta sin fyrarummare i innerstan mot en hyresvilla på 14 rum med vinkällare. Men kungahuset som hade dispositionsrätt över villan ställde så tuffa krav att bytet stoppades.
När ärendet skulle avgöras i hyresnämnden gick nämnden på kungahusets linje och det blev aldrig något byte.
En som har följt utvecklingen på nära håll är Susann Wikström, processjurist och före detta chefsjurist på Hyresgästföreningen region Stockholm.
– Att kunna byta sin hyresrätt har varit en möjlighet och en fördel med att ha en hyresrätt men den möjligheten begränsas mer och mer. Samtidigt som det blir svårare att byta talas det om att det är viktigt att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Det går inte ihop, säger hon.
Skärpt lag gör det svårare att byta
Under sina 34 år på Hyresgästföreningen har Susann Wikström drivit ett stort antal ärenden i hyresnämnden, inte minst bytesärenden.
– Det är tydligt att det krävs mycket mer bevis och bättre argument för att få igenom ett byte idag än tidigare. Vi ser det på flera områden, bland annat har det blivit svårare att byta till en lägenhet med lägre hyra när inkomsten har blivit lägre vid till exempel pension, säger hon.
Hon spårar förändringen tillbaka till 2010 – 2011 då hon menar att hyresnämnden började bli lite hårdare i sina bedömningar när det gäller byten.
Men den stora förändringen i Hyresnämnden skedde 2019. Då skedde flera lagskärpningar inom hyresområdet, som bland annat gjorde det svårare att byta lägenhet. Det blev nästan omöjligt att byta lägenhet om hyresgästen bott kortare tid än ett år, samtidigt skulle byten stoppas om man misstänkte att det fanns pengar emellan. Ändringar som bland annat kom till för att stoppa svarthandeln med lägenheter.
”Hårdare tag mot hyresgäster”
Under samma tid skärptes även lagen för hyresgäster som hyrde ut lägenheten olovligt, köpte hyreskontrakt eller tog ut för hög andrahandshyra.
– De här generellt hårdare tagen mot hyresgästerna har letat sig in på hyresnämnden och gjort att hyresnämnden ställer hårdare krav på hyresgästerna vid byten. Själva lagbestämmelsen har inte ändrats i sin ordalydelse men praxis gällande beviskraven och bevisvärderingen har helt klart skärpts. Samtidigt har vi inte alls sett hårdare tag mot hyresvärdarna i samma utsträckning när det gäller till exempel att hyresrätter blir hotellägenheter, säger hon.
När Hem & Hyra ber henne gå igenom de 37 besluten i hyresnämnden där hyresgästerna fick avslag på sin bytesansökan under 2022, ser hon ett mönster.
– Många har brister i sin ansökan och jag ser flera som jag tror skulle vunnit i hyresnämnden om de hade utvecklat sin talan och varit tydligare med att berätta och argumentera för varför de bör få byta, säger hon.
Hon fick inte byta när mannen dog
Ett exempel är en kvinna i Sollentuna vars man dog och kvinnan ville byta till en lägenhet i Huddinge där hon hade släkt och vänner. Men hon fick nej.
– Hade hon utvecklat mer hur hennes mans död hade påverkan henne så hade hon kanske fått byta. Det är väldigt tråkigt att bostadsbolaget och hyresnämnden sade nej, säger hon.
En annan kvinna ville byta sin etta mot en större lägenhet med högre standard. Hyresnämnden tyckte inte att hyresgästen hade visat att hon skulle få en ”väsentligt förbättrad boendestandard” genom att byta lägenhet och sade nej.
–Hon hade nog kunnat få ja om hon hade utvecklat mer hur bytet skulle höjt boendestandarden. Idag är det så hårt att man måste fotografera både sin egen lägenhet och byteslägenheten för att visa att köket, balkongen eller tvättmaskinen innebär en standardförbättring. Det behövdes inte tidigare, säger hon.
Susann Wikström menar att varken hyresgästerna eller Hyresgästföreningen har hängt med i svängarna och anpassat sig till den nya verkligheten, förrän på senare tid. Följden har blivit att hon garderar sig när hon går till hyresnämnden genom att ta med rejäl dokumentation. Men till skillnad från tidigare så använder hon ofta muntlig bevisning i form av vittnesförhör av både hyresgästen och bytespartnern.
– Det är först på senare år vi har förstått att man måste har mycket mer bevis än tidigare. Det är en stor förändring jämfört med tidigare, menar hon
Sammantaget skulle det i så fall tala för att det finns förbättringspotential och att fler som går till hyresnämnden kan få rätt i framtiden.
Färre tar strid mot värden
En annan sak som är tydlig i vår granskning är att många som får nej från sin hyresvärd inte tar strid mot värden och prövar det rättsligt. Antalet bytesärenden har minskat rejält i hyresnämnden. Under 2017 avgjordes 231 bytesärenden i hyresnämnden, 2022 hade siffran sjunkit till 141 stycken.
Det ska jämföras med att bara hos två bostadsbolag i länet, Familjebostäder och Stockholmshem, fick 180 personer nej på sin bytesansökan när de gick direkt till bolagen under 2022.
Vanja Lycke, hyresråd på Hyres- och arrendenämnden i Stockholm, berättar att de inte har någon bra bild av varför antalet bytesärenden har minskat i hyresnämnden eller varför färre hyresgäster får rätt.
– Men det är klart så att det har blivit mycket svårare att byta om man bott kortare än ett år i lägenheten. Jag har gett avslag till flera ärenden på grund av att de bott kortare tid än ett år, säger hon.
Numera är det ett uttryckligt hinder i lagtexten mot ett byte om det betalas pengar för lägenheten.
– När byten uppfattas som ojämna vill hyresvärdar ofta ha en prövning, exempelvis om man vill byta en sexa på Östermalm mot en etta i en förort, säger hon och tillägger att enligt förarbetena är beviskravet för att otillåten ersättning förekommit relativt lågt satt; det ska kunna antas att så har skett.
Pensionärer krävs på mer bevis
En annan förklaring till att det blivit svårare att byta sin lägenhet återfinns i en lagändring från 2019 som inte fått så mycket uppmärksamhet. Ändringen innebar att den som är missnöjd med ett hyresnämndsbeslut, som rör lägenhetsbyte, kan överklaga till hovrätten om hyresnämnden tillåter det.
– Det är först efter det som vi har fått en riktig praxis inom flera områden, hovrätten har slagit fast att så här ska det vara. Hovrättsdomarna har gjort att det generellt krävs mycket mer bevis för att få byta jämfört med tidigare, säger hon.
Ett exempel är att det tidigare kunde det räcka att en hyresgäst berättade att den gått i pension och ville byta till en lägenhet med lägre hyra för att bytet skulle beviljas. Men nu har hovrätten slagit fast att den som använder sämre inkomst som byteskäl måste bevisa att det stämmer.
– Att hovrätten har slagit fast att det krävs mer bevis och dokumentation när det gäller inkomstförändringar tror jag har spillt över på alla bytesärenden och att praxis har blivit att man måste styrka sina påståenden bättre med bevis jämfört med tidigare, säger hon.
