Värden får rätt även i hovrättsdom: Hyrorna upp 20 procent – så förlorades kampen
För ett år sedan, i juli 2024, höjde fastighetsbolaget Trumbäcken i Piteå hyrorna med 5,5 procent. Vilket betydde flera hundra kronor mindre i plånboken för hyresgästerna varje månad.
Men värden ville ha mycket mer än så.
Man var långt ifrån nöjd när det gällde hyresnivåerna för de mest centralt belägna lägenheterna med vad bolaget kallar premium och medium-standard.
– Vi har jämfört med våra branschkollegors lägenhetshyror i centrala Piteå och sett att våra hyror ligger lägre och inte i nivå med deras, sa Samuel Bernberg, vd för Trumbäcken Piteå AB, i en Hem & Hyra-intervju i höstas.
Trumbäcken har ett koncept som de kallar ”nyproduktion i ett äldre skal”. Det innebär kort och gott att vissa lägenheter i beståndet fått ett uppsving.
Lägenheterna delas därför in i tre olika kategorier utifrån standard.
De så kallade baslägenheterna har en enklare standard, medan premiumklassen håller en högre nivå. Dessa har modernt kök med inbyggd mikro, varmluftsugn och diskmaskin. Ibland ingår golvvärme i badrummet och tvättmaskin. Lägenheterna i premiumklassen har även fått nya innerdörrar och säkerhetsdörr, ommålade väggar och vinylklickgolv eller parkett.
Lägenheter mellan klassificeringen Premium och Bas kallas Medium.
Trumbäcken tyckte nu att deras medium- och premiumlägenheter hade för låg hyra med tanke på det ansiktslyft som gjorts tidigare. Därför ville man höja månadsavgiften för ett 50-tal lägenheter i centrum. I kronor räknat skulle de allra flesta få minst en tusenlapps extra hyreshöjning. Ända upp till 3 000 kronor.
Hyresgästföreningen slog bakut. Man hade ju precis förhandlat om hyrorna. Varför kom man med det här nu, undrade Hyresgästföreningens förhandlare Johannah Malmin.
– De lägenheter som Trumbäcken lyfter för förhandling nu, även de som är helrenoverade, är förhandlade till nuvarande nivå och då inget är tillskjutet i bruksvärden efter dessa förhandlingar kan vi inte se att bruksvärdeshyran ligger fel, sa Malmin i en intervju i höstas då de extra höjningarna påkallades.
Informationen om planerna singlade ner i brevlådan och landade som en bomb på hallmattan hos hyresgästerna.
För Thom Älmeros, hyresgäst på Storgatan, skulle påslaget innebära ungefär 1 500 kronor. Utöver de 350 kronor han precis fått i den årliga hyresförhandlingen.
– Det är helt förkastligt. Helt orimligt, tyckte Thom.
I slutändan skulle månadshyran för Thoms lägenhet räknas upp med 1 836 kronor i bara bruksvärdeshöjning.
Hyresgästföreningen vägrade acceptera Trumbäckens krav och tog strid tillsammans med hyresgästerna. När förhandlingarna kraschade hamnade ärendet hos hyresnämnden i Umeå.
Nu skulle en så kallad bruksvärdesprövning av lägenheterna göras för att se om hyrorna låg på en rimlig nivå eller inte.
Det finns ingen exakt formel för att räkna fram ett bruksvärde. Alltså en hyra som precist matchar den enskilda lägenheten. Men genom att jämföra lägenheter med varandra och väga in faktorer som ger plus- eller minusvärden kan hyresnämnden göra en skälighetsbedömning.
Trumbäcken och Hyresgästföreningen lämnade in långa listor på över hundratalet lägenheter som man ansåg vara lämpade som jämförelseobjekt.
Storleken har betydelse – inte åldern
Efter att nämnden valt ut ett antal adresser som man tyckte var bäst lämpade för uppgiften begav sig tjänstemännen ut på stan för husesyn.
Lägenheterna vars hyror prövas kallas ”prövningslägenheter” och de lägenheter som man jämför med benämns som just ”jämförelselägenheter”.
En lägenhets bruksvärde bestäms av bland annat storlek, standard, utrustning och läge. Det sistnämnda handlar inte bara om läget i förhållande till livsmedelsbutiker och kommunikationer utan även var lägenheten är belägen i själva huset. Om den till exempel ligger på bottenplan, i ett gårdshus eller högst upp med utsikt.
Exempel på plusvärden kan vara tillgång till hiss, tvättmöjligheter i sin egen bostad, förvaringsutrymmen, fastighetsservice, garage, balkong/uteplats och sopsortering.
Däremot ska bruksvärdet inte påverkas av byggnadsår eller fastighetsägarens kostnader för produktion, drift eller förvaltning.
Under tre dagar i februari besökte hyresnämnden närmare ett fyrtiotal lägenheter i Piteå.
7 av de 52 lägenheter som prövningen gällde inspekterades. De lägenheterna fungerade som ”pilotlägenheter” och satte ribban för de andra lägenheterna.
Pilotlägenheterna jämfördes med ett trettiotal andra (mer eller mindre) likvärdiga objekt. Lägenheterna är noga beskrivna i nämndens protokoll och underlaget kompletterades med ett hundratal bilder.
Nämndens beslut
Den 24 mars 2025 meddelades beslutet från Hyresnämnden i Umeå.
Nämnden konstaterar att ”det säger sig självt att det inte är en exakt vetenskap att avgöra vad som är skäliga hyror” men att hyresvärdens krav godtas som rimliga. Sånär som på en hundralapps avdrag för en av pilotlägenheterna.
Samuel Bernberg, vd för Trumbäcken i Piteå, var nöjd med utfallet:
– Vi är nöjda med att hyresnämnden går på vår linje och att vi hade ett rimligt yrkande och därför får vi det vi vill uppnå – det vill säga lika hyra för lika lägenhet i de här kvarteren.
Att justera hyresnivåerna efter likvärdighet kan ju tyckas vara ett rimligt resonemang i sammanhanget.
Så varför är Hyresgästföreningen emot det?
– Beslutet från hyresnämnden slår hårt mot hyresgäster i hela Piteå eftersom andra hyresvärdar kan använda Trumbäckens nya hyror för att i sin tur göra nya bruksvärdesprövningar i sina fastigheter, förklarar Hyresgästföreningen region Norrlands chefsjurist Susanne Lindmark.
– De kan alltså använda Trumbäckens lägenheter som jämförande objekt. Det som händer då när fastighetsägarna använder varandras lägenheter som jämförelser, är att de saxar upp hyrorna successivt för alla, säger Susanne Lindmark.
Hyresgästföreningen stretade emot in i det sista och överklagade en av hyrorna, där de ansåg sig ha en chans att påverka, till Svea hovrätt.
Den 24 juni 2025 meddelade hovrätten sitt beslut. Överklagandet avslogs och med det har man nått vägs ände.
Hyreshöjningarna, som sammantaget ger Trumbäcken över 86 000 kronor extra varje månad, är ett faktum.
Hyresgästen Thom Älmeros tycker inte att det känns rätt.
– Spelet är över, men jag står fast vid min ståndpunkt att de inte borde få mer pengar förrän de visar att de bryr sig om husen och satsar på underhållet.
Ett löfte på pränt
De nya hyrorna gäller, enligt nämndens beslut, från 1 januari 2025.
MEN.
Till protokollet har förts att Trumbäcken inte tänker tillämpa bruksvärdeshyrorna förrän vid omsättning av hyresgäster.
Det innebär att nuvarande hyresgäster slipper chockhöjningen på i snitt 20 procent.
Hyresvärden har tidigare gått ut med detta, efter att det första informationsutskicket skapade starka reaktioner, men valde alltså att även ta med det löftet in i rättsprocessen.
Trumbäckens vd Samuel Bernberg bekräftar:
– Ja, det stämmer. Vi har inte ändrat oss. Även om nämnden ger oss rätt att genomföra höjningarna direkt så har vi inte för avsikt att höja några hyror för de befintliga hyresgästerna.
Höjningarna sker istället successivt när kontrakt sägs upp och nya hyresgäster flyttar in.
En av treorna på Parkgatan med 87 kvadrats boyta kommer då att kosta 11 803 kronor i månaden.
71 procent mer än i april 2024.
