ارتفاع إيجارات بأثر رجعي يوجّه ضربة للمستأجرين بعد نزاع طويل: ”كانت الزيادة كبيرة للغاية”
دأبت شركة Partnerutveckling Nordenbygg المالكة للعقارات، على مدى عدة سنوات، على رفع قضايا تتعلق بمراجعة القيمة الاستعماليةلشققها في مدن شيليفتيو، وبودين، وبيتيو. وقد صدر الآن القرار الأخير في هذه القضايا.
وتلقى مستأجرو الشركة في بيتيو الأسبوع الماضي إخطارًا يفيد بأن إيجاراتهم سترتفع بشكل ملحوظ. وبالنسبة إلى كثير من المستأجرين، تتجاوز الزيادة 1000 كرونة شهريًا. كما قررت محكمة الإيجارات أن يبدأ تطبيق الزيادة الجديدة تدريجيًا اعتبارًا من الأول من مارس/آذار 2025، أي اعتبارًا من العام الماضي.
ويعني ذلك أن المستأجرين سيُجبرون على دفع فروقات إيجار بأثر رجعي تصل إلى عدة آلاف من الكرونات.
تشعر أنيلي سوندكفيست، التي تقيم في أحد المباني السكنية التابعة لشركة Partnerutveckling، بخيبة أمل إزاء القرار. فهي لا ترى أن الأمر يرهق ميزانيتها فحسب، بل تعتبر أيضًا أن زيادة الإيجار غير عادلة بالنظر إلى الطريقة التي، بحسب رأيها، يدير بها المؤجر عقاراته.
”أرى أن الزيادة كانت كبيرة للغاية، سواء بسبب طريقة إدارة العقارات أو بسبب الوضع القائم هنا”، تقول أنيلي سوندكفيست.
كيف ستؤثر زيادة الإيجار في وضعك المالي؟
”أتقاضى معاشًا تقاعديًا منخفضًا جدًا، ولذلك فمن الطبيعي أن أشعر بوقعها. ولو لم يكن لدي شريك حياة، لكنت اضطررت إلى الانتقال.”
”إهمال في أعمال الصيانة”
أجرت Hem & Hyra تحقيقًا بشأن شركة Partnerutveckling Nordenbygg، وكذلك شركتيها التابعتين NorrbölefastigheterوKåland fastigheter.
وروى عدد من المستأجرين الذين تحدثت إليهم المجلة خلال التحقيق أن المؤجر لا يعالج الأعطال وأوجه القصور في العقارات. ومن بين الأمثلة على ذلك راسموس وألفا، اللذان عانيا من العفن الأسود في حمامهما لعدة سنوات.
وخلال نظر محكمة الإيجارات في القضايا، شددت جمعية المستأجرين على انخفاض مستوى العقارات.
”ما لاحظناه باستمرار لدى هذا المؤجر، في جميع هذه المدن، هو وجود إهمال في أعمال الصيانة، ومستوى أدنى من خدمات العقارات وإصلاحها مقارنةً بالمؤجرين الآخرين. وقد أشارت محكمة الإيجارات أيضًا إلى ذلك في بعض قراراتها، ومنها هذا القرار الأخير”، تقول سوزانه ليندمارك، المستشارة القانونية في جمعية المستأجرين.
وأصدرت محكمة الإيجارات قرارات على مراحل عدة بشأن مراجعات القيمة الاستعمالية في العقارات والشركات التابعة لـ Partnerutveckling.
وفي معظم الحالات، أسفرت القرارات عن زيادات كبيرة في الإيجارات. وكانت الشركة قد طالبت بزيادات تراوحت بين 20 و64 بالمئة، بينما انتهت القرارات إلى زيادات تراوحت بين 8 و20 بالمئة.
وجاء في قرارات محكمة الإيجارات المتعلقة بالشقق في بيتيو وبودين أن مستوى العقارات كان أحد الأسباب التي حالت دون رفع الإيجارات إلى مستويات أعلى.
وترى سوزانه ليندمارك أن المحكمة كان ينبغي أن تولي اهتمامًا أكبر للفارق الكبير بين شركة Partnerutveckling وغيرها من المؤجرين في تلك المدن.
”أرى أن محكمة الإيجارات كان بإمكانها أن تأخذ بدرجة أكبر في الاعتبار ما يرويه مستأجرو هذا المؤجر عن تجاربهم في هذه الشقق. وأعتقد أن الفوارق مقارنةً بالمؤجرين الآخرين في هذه المدن كبيرة إلى حد لا ينبغي معه السماح بتمرير زيادات إيجار بهذا الحجم.”
إيجار بأثر رجعي بعد عملية طويلة
استغرقت النزاعات المتعلقة بالإيجارات الجديدة وقتًا طويلًا في جميع القضايا. أما القضية الأخيرة، المتعلقة بالشقق التي تقيم فيها أنيلي سوندكفيست، فقد استغرق صدور القرار النهائي فيها أكثر من عام.
وكانت شركة Partnerutveckling قد تقدمت بطلب لتطبيق الإيجار الجديد اعتبارًا من الأول من مارس/آذار 2025. وسيتم ذلك بالفعل، ولكن من خلال تطبيق تدريجي، بحيث يدفع المستأجرون نصف قيمة الزيادة اعتبارًا من الأول من مارس/آذار 2025، ثم ثلاثة أرباع الزيادة اعتبارًا من الأول من مارس/آذار 2026، قبل أن يبدأ تطبيق الإيجار الجديد بالكامل اعتبارًا من الأول من مارس/آذار 2027.
وبما أن القرار يسري اعتبارًا من الأول من مارس/آذار 2025، فسيتعين على المستأجرين الآن دفع دين إيجار مستحق للمؤجر بأثر رجعي.
”إنها فترة طويلة جدًا من التطبيق بأثر رجعي يتحمل تبعاتها المستأجرون. وحتى إذا كان المستأجر يعلم بإمكانية حدوث زيادة في الإيجار، فإنها تبقى ضربة قاسية. فإذا اختار شخص ما السكن في شقة بإيجار معين، فقد يكون ذلك هو الحد الأقصى لقدرته المالية، وليس لديه إمكانية ادخار مئات الكرونات شهريًا”، تقول سوزانه ليندمارك.
ووفقًا لقرار محكمة الإيجارات، سيدفع المستأجرون فروقات الإيجار بأثر رجعي على أربع دفعات. وكانت جمعية المستأجرين قد طالبت بأن يكون المبلغ المستحق بأثر رجعي أقل، وأن يُسمح بتقسيطه على عدد أكبر من الدفعات، إلا أن المحكمة رفضت ذلك.
”حاولنا إقناع محكمة الإيجارات بأن تأخذ في الاعتبار طول فترة التطبيق بأثر رجعي، لكنها، للأسف، لم ترَ مبررًا لاعتماد تطبيق تدريجي أكثر سخاءً أو زيادة عدد الدفعات.”
وتؤكد سوزانه ليندمارك أن شركة Partnerutveckling عارضت أيضًا، أثناء نظر القضية أمام محكمة الإيجارات، اعتماد خطة تقسيط.
”طوال إجراءات القضية أمام محكمة الإيجارات، عارض المؤجر باستمرار منح المستأجرين هذه الإمكانية”، تقول.
المؤجر: ”الإيجارات أصبحت الآن عادلة”
طلبت Hem & Hyra إجراء مقابلة مع بو إيغيرهايم، الرئيس التنفيذي لشركة Partnerutveckling Nordenbygg. ورد عبر البريد الإلكتروني بأن الشركة راضية، في المجمل، عن قرارات محكمة الإيجارات. وبحسب إيغيرهايم، كانت هذه الإجراءات تهدف إلى الوصول إلى إيجارات عادلة في المدن المعنية.
”أصبحت الإيجارات الآن عادلة وثبتتها المحكمة. وهذا يمنحنا إمكانات مالية لتطوير محفظتنا العقارية ومستوى الخدمات المقدمة لمستأجرينا في المستقبل. ونحن ممتنون لذلك. ولدينا، شأننا شأن كثير من مالكي العقارات الآخرين، تحديات يومية نتعامل معها بمنتهى الجدية، ونعمل بجد لرفع مستوى رضا مستأجرينا.”
وأضاف إيغيرهايم أن الشركة تدرك، بصفتها مؤجرًا، أن الإيجار المستحق بأثر رجعي يمثل ”مبلغًا كبيرًا” بالنسبة إلى المستأجرين، وأنها عرضت، في بعض الحالات، خططًا للتقسيط.
وتوضح سوزانه ليندمارك أن شركة Partnerutveckling، بعد صدور قرار محكمة الإيجارات، أتاحت للمستأجرين سداد الإيجار بأثر رجعي على أربع دفعات. لكنها كانت تتمنى أن يعرض المؤجر عددًا أكبر من الدفعات.
”إذا أراد المؤجر إظهار تفهمه لوضع المستأجرين، فيمكنه أن يسمح لهم بتقسيط الزيادة في الإيجار بأثر رجعي على عدد من الدفعات يساوي عدد الأشهر التي يشملها الأثر الرجعي. وسيعني ذلك الكثير بالنسبة إلى المستأجرين.”
أما بالنسبة إلى أنيلي سوندكفيست وشريك حياتها، فقد أصبحت الزيادة في الإيجار والمبلغ المستحق بأثر رجعي أمرًا واقعًا. وهي تؤكد مجددًا أنها تشعر بخيبة أمل من النتيجة، ولا سيما لأنها تتوقع من المؤجر أكثر مما يقدمه.
”لو أنهم اعتنوا بهذه المباني بشكل أفضل، لكان من الطبيعي أن تبدو الزيادة أكثر قبولًا.”
ولماذا؟
”لو رأيت أنهم يعتنون بالعقارات، وينجزون الأعمال المطلوبة، ويأتون لإصلاح المشكلات عند حدوثها، لكان رفع الإيجار أكثر مبررًا. لكن هذا ليس هو الواقع الآن.”
وقد تواصلت Hem & Hyra مع محكمة الإيجارات للحصول على تعليق، إلا أن القاضي المختص الذي أصدر القرار في أحدث القضايا رفض إجراء مقابلة.
مراجعة القيمة الاستعمالية هي إجراء قانوني تُقارن فيه قيمة إيجار شقة بإيجارات شقق أخرى مماثلة في المدينة نفسها، لتحديد ما إذا كان الإيجار معقولًا وفقًا لتشريعات الإيجار السويدية.
وتهدف هذه المراجعة إلى تحديد ما إذا كان الإيجار معقولًا. وعادةً لا يُعد الإيجار معقولًا إذا كان أعلى بشكل ملحوظ من إيجارات الشقق المماثلة.
وعند التقييم، تؤخذ في الاعتبار عوامل مثل مساحة الشقة، ومستوى تجهيزها، وتصميمها الداخلي، وموقعها داخل المبنى، وخصائص العقار، وجاذبية المنطقة.
وتُجري محكمة الإيجارات هذه المراجعة بناءً على طلب يقدمه، على سبيل المثال، مستأجر أو مؤجر. وعادةً يبدأ سريان الإيجار الجديد بعد ثلاثة أشهر من تقديم الطلب، حتى لو صدر القرار في وقت لاحق.
وقد تكون النتيجة خفض الإيجار، أو تثبيته عند المستوى الذي ترى محكمة الإيجارات أنه يعكس القيمة الاستعمالية للشقة.
هذا النص مكتوب باللغة السويدية من قبل صحفيات وصحفي Hem & Hyra. ثم تُرجم النص إلى اللغة العربية باستخدام الذكاء الاصطناعي، وفريق التحرير قام بمراجعته وتدقيقه.
