Bytesboom i bostadsbristens spår – upplagt för svarthandel
Stockholmsfenomenet med en stor marknad för byten, överlåtelser och andrahandsuthyrning av hyresrätter har nu nått Gävleborgs län och då framför allt Gävle.
Hos kommunägda Gavlegårdarna ökade förra året antalet bytesärenden med mer än 100 procent, från 142 till 332.
Samma trend var det för andrahandsuthyrningar (från 47 till 134) och överlåtelser (från 33 till 97).
– Min gissning är att det beror på att vi i dag har en stor bostadsbrist. Går man tillbaka några år i tiden behövde man inte byta. Då ställde man sig i kö och fick en ny lägenhet när behovet förändrades, säger Roberth Krantz, bostadskonsulent på Gavlegårdarna.
Hyresgäster med, som det heter, ”beaktansvärda skäl” för lägenhetsbyte har lagen på sin sida. Innebär bytet ingen påtaglig olägenhet för hyresvärden ska det godkännas.
Ibland kommer hyresgäst och hyresvärd inte överens om vad som är beaktansvärt skäl eller en olägenhet. Då går det att få sin sak prövad i den regionala hyresnämnden vars beslut inte kan överklagas.
Många av Gavlegårdarnas ansökningar gick förra året till prövning hos hyresnämnden i Sundsvall, som från noll bytesärenden 2013 via fem ärenden 2014 förra året plötsligt fick 37 ärenden att ta ställning till. De flesta från Gävle.
– Ett nytt fenomen hos oss. Det verkar vara stockholmsproblematiken som sprider sig utåt som ringar på vattnet, konstaterar hyresrådet Carl Rydeman.
Finns det en marknad för byten eller överlåtelser av hyresrätter, då finns det också pengar att tjäna för den som är beredd att agera vid sidan av regler och lagstiftning.
I Stockholm har svarthandeln med hyreskontrakt blivit en miljardindustri enligt utredningar som branschorganisationen Fastighetsägarna har gjort. I Gävle har det hittills inte framkommit bevis för att det förekommit pengar under bordet när kontrakt bytt ägare.
– Men ju större bostadsbristen blir, desto mer ökar naturligtvis risken för svarta affärer, säger Börje Larsson, ledamot i hyresnämnden sedan 16 år tillbaka och tidigare både förhandlingschef och ordförande i Hyresgästföreningen.
Av de resonemang som hyresnämnden för i några av de Gävleärenden som Hem & Hyra tittat närmare på, framgår det också att nämnden funderat över om det funnits särskilda skäl i form av svarta pengar för att säga nej.
– Men vi har inte sett några sådana indikationer, säger Carl Rydeman.
Hos Gavlegårdarna har man skärpt uppmärksamheten på eventuell svarthandel i takt med att byten, överlåtelser och andrahandsuthyrning snabbt ökat.
– Det finns hela tiden i bakhuvudet. Vi tittar alltid på vilka skäl som ligger bakom och om det finns anledning att tro att det förekommer ekonomiska utfästelser, säger Roberth Krantz.
Förutom ökad bostadsbrist ser han ytterligare ett skäl till att det plötsligt blivit så vanligt att byta lägenhet. Nämligen att det blivit mer känt att möjligheten finns.
– Vi har haft vårt bytestorg i många år. Men på senare år har det tillkommit sociala medier och andra nya kanaler där man kan signalera sitt intresse av byte.
Varför går så många av era ärenden till hyresnämnden?
– Det är en svårtolkad lagstiftning där det i vår region inte finns så många vägledande rättsfall att titta på. I landet finns det åtta olika hyresnämnder och det har visat sig att deras bedömningar spretar en del.
Fall ett:
26-årig kvinna. Vill byta sin trea, som ingått i ett tidigare bytesärende, mot en annan trea med något lägre hyra. Gavlegårdarna säger nej eftersom bytespartnern tidigare slarvat med sina hyresbetalningar och då tvingat värden att gå till inkassobyrå för att få sina pengar. Hyresnämnden ger tillstånd till byte. Mannen är numera skuldfri och har under 2015 betalat sin hyra i god tid varje månad. Det noteras särskilt i beslutet att ”några särskilda skäl mot bytet (förekomst av s.k. svarta pengar) inte har framkommit”.
Fall två:
25-årig man. Del av ett fyrpartsbyte. A flyttar till B:s lägenhet. B flyttar till C:s. C flyttar till D:s. Mannen uppger först som beaktansvärt skäl att hunden inte kan gå i trapporna. Han ändrar det sedan till att han ska bli sambo med flickvännen som har astma och inte orkar gå i trapporna till lägenheten på tredje våningen. Gavlegårdarna säger nej. 25-åringen har inte visat att han har beaktansvärda skäl och får svårt att med sin inkomst betala nya hyran som är cirka 1 000 kronor högre än hans nuvarande. Hyresnämnden utgår från att de uppgifter 25-åringen lämnat om flickvännen är korrekta och anser att det därmed finns beaktansvärda skäl. Tillstånd ges för bytet.
Fall tre:
43-årig kvinna. Vill genom byte flytta tillbaka till det bostadsområde där barnen växt upp och känner sig hemma. Gavlegårdarna säger nej. Flyttskälet har inte uppstått efter flytten till kvinnans nuvarande lägenhet. Ett förlikningssamtal resulterar i att bytet får genomföras enligt en särskild överenskommelse. Hyresnämnden avskriver ärendet.
Hyreslagens paragraf 35 (JB 12:35):
”Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.”
