Hyresvärden får allt större makt över underhållet
Vill du ha nya tapeter eller nytt golv? Då kan du få vänta länge. I vilken mån du kan påverka lägenhetens skick beror nämligen på vilken typ av underhållsform som gäller i huset, och allt fler värdar väljer en modell där de i princip har hela makten själva.
Hem & Hyras undersökning visar att 40 procent av antalet lägenheter i allmännyttan har så kallat fastighetsägarstyrt underhåll, där hyresgästen saknar inflytande över när och hur underhållet ska utföras. Inom det privata hyresbeståndet är andelen ännu högre – vilket innebär att flertalet av landets hyresgäster måste rätta sig efter värdens goda vilja att upprätthålla en god standard.
Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren iakttar med oro utvecklingen.
– Vi ser tyvärr att hyresgästens bestämmanderätt är på tillbakagång, till förmån för en modell där fastighetsägaren bestämmer allt. Det är olyckligt.
Det hyresgäststyrda underhållet, som fortfarande är den näst vanligaste formen, innebär att exempelvis golv, tapeter och vitvaror byts ut med ett visst tidsintervall. Hyresgästen kan då välja att avstå från ett ingrepp och få rabatt på hyran eller få saker utbytta tidigare än planerat och i stället betala extra.
– Det är verkligen synd att detta system, som ger hyresgästen mest kontroll, är på väg att försvinna. Fastighetsägare vill spara pengar och tycker att det kostar för mycket, säger Erik Elmgren.
Alla underhållsformer har dock sina för- och nackdelar. Att ha en värd som går att lita på och som bryr sig förblir därför den viktigaste faktorn för hyresgästen.
Andreas Sjöberg, affärschef på Fastighetsägarna Mittnord, delar uppfattningen om att makten över underhållet svängt till fördel för värdarna. Men han ser det som en positiv utveckling.
– Ur ett förvaltarperspektiv blir det svårare att under tid hålla koll på vilket underhåll som har gjorts i respektive lägenhet om hyresgästerna gör individuella val. I slutändan är det både en rättvise- och ordningsfråga. Att man får lika hyra för lika bostäder i ett bestånd.
Han håller inte med om att mer makt till värden leder till ett sämre boende.
– Lyhördhet ligger i affärsmodellen för en fastighetsägare. Erbjuder man inte en bra produkt förlorar man i längden dragningskraft. Men man kanske inte kan anpassa sig efter varje lägenhet.
En vanlig missuppfattning är att tapeter, golv och ytskikt ska bytas ut med tio års intervall. Faktum är att hyreslagen bara anger att underhåll ska ske med ”skäliga tidsmellanrum” – en formulering som fastighetsägare gärna tolkar till sin fördel.
När makten över underhållet ligger helt hos värden finns därför en risk att vissa enbart utför ett absolut minimum av underhållet som lagen tvingar dem till, berättar Hyresgästföreningens förbundsjurist Susanna Skogsberg.
– Det är ett ökande problem att värdar låter lägenheter changera och inte månar om att erbjuda en fin lägenhet. Här behövs ett lagstöd för att öka hyresgästernas inflytande.
Just ett sådant förslag låg på regeringskansliets bord så sent som i våras, efter två års omfattande utredningsarbete. Men något beslut fattades aldrig, och med rådande politiska turbulens har hoppet om förändring falnat.
– Många värdar är lyhörda för de boendes behov, men det kommer alltid finnas ett gäng som inte alls är intresserade av att ge sina hyresgäster inflytande, säger Susanna Skogsberg.
Om man misstänker att värden tänjer på lagen och drar ut på underhållet finns det möjlighet att få saken prövad i hyresnämnden. Bäst är då att först kontakta Hyresgästföreningen, för att resonera kring möjligheten att nå framgång.
En extrem variant av hyresgäststyrt underhåll är så kallat valfritt lägenhetsunderhåll, VLU. Här avstår fastighetsägaren helt och hållet från skyldigheten att underhålla lägenheten, och lägger hela ansvaret i knät på hyresgästen. En procedur som leder till att vissa hyresgäster låter bostaden förfalla eller utför ingrepp som vid en senare besiktning underkänns – vilket kan innebära en stor ekonomisk smäll för den boende.
Att den förra hyresgästen fått en rabatt på hyran är sällan någon tröst för nästa hyresgäst, som ofta får ta över kostnaderna för de tidigare renoveringarna i form av ett hyrespåslag.
–Det här är en underhållsform som egentligen ingen gillar, förutom vissa händiga hyresgäster. Den borde fasas ut, säger Susanna Skogsberg.
Här kan du läsa om Stig och Lillemor, som betalar i evighet för sin nya fläkt och spis.
Fastighetsägarstyrt underhåll (FLU), 40 %
Plus:
- Värden bestämmer själv när lägenheten behöver underhåll.
- Underhållet ingår i hyran.
- Värden får bästa möjliga överblick av standarden i hyresbeståndet.
Minus:
- Du har inget inflytande.
- Många värdar avstår underhåll så länge de kan.
Hyresgäststyrt underhåll (HLU), 38 %
Plus:
- Lägenheten underhålls med bestämda tidsintervall, men du kan själv betala extra på hyran för att få arbetet utfört tidigare. På samma sätt kan du få
- rabatt på hyran om du avstår från insatser i bostaden.
- Ger dig möjlighet att påverka standarden.
Minus:
- Extrakostnader för tidigare lägenhetsinnehavare ärvs av nästa.
- Något dyrare för fastighetsägaren, som får svårare att överblicka standarden i hyresbeståndet.
Valfritt lägenhetsunderhåll (VLU), 12 %
Plus:
- Hyresgästen tar själv ansvar för underhållet av lägenheten, mot en hyressänkning. Arbetet utförs antingen av hyresgästen själv eller mot beställning.
- Ger dig största möjliga valfrihet att påverka standard och hyra.
- Kan passa den händige.
Minus:
- Tidigare hyresgästens val påverkar den nästkommandes hyra.
- Risk för stora kostnader vid utflyttning om arbetet inte är utfört på rätt sätt. Stor svårighet för fastighetsägaren att få överblick av standarden i hyresbeståndet.
Fonder för underhåll, 7 %
Plus:
- Varje lägenhet har en egen underhållsfond.
- Du bestämmer själv om du vill låta hantverkare utföra jobbet eller renovera själv och tjäna en slant.
- Ger dig stort inflytande.
Minus:
- Risk för att smak styr mer än behov och att pengar saknas när viktiga saker ska bytas.
- Fastighetsägaren får svårt att överblicka standarden i hyresbeståndet.
Annat, 3 %
