Kommunala hyresrätter kan bli bostadsrätter i Falun – ”Gud förbjude att det här lyckas”
Politikerna i Falun har bestämt att kommunala Kopparstaden ska utreda förutsättningarna för att skapa andra boendeformer än hyresrätter. Bolaget ska bland annat titta på möjligheten att:
• Omvandla hyresrätter till kooperativa hyresrätter.
• Bygga egna bostadsrätter.
• Omvandla hyresrätter till bostadsrätter.
Den sista punkten oroar Hyresgästföreningen. Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter utestänger de ekonomiskt svaga från bostadsmarknaden, menar föreningen.
– Det kan också innebära att hyresgäster känner sig tvingade att köpa sin bostad. Eller så blir de kvar som hyresgäster hos sina tidigare grannar, vilket vi vet kan vara en jobbig situation, säger Pekka Ovaska som är Hyresgästföreningens ordförande i Falun.
Förstudien ska vara klar senast 2023 men det finns inget angivet om hur många hyresrätter som skulle kunna beröras. Kopparstaden har inte fått några specifika direktiv av politikerna.
”Vi behövde inte vara oroliga”
Hyresgästföreningens förhandlingsstrateg Marcus Kjellin är ändå rädd för att förstudien kan leda till att bolaget börjar ombilda hyresrätter till bostadsrätter i en större omfattning.
– Gud förbjude att det här lyckas, säger Kjellin och jämför med när Kopparstaden i olika omgångar sålde nära 1 100 lägenheter under förra decenniet.
– Även då hette det först att man bara skulle undersöka möjligheten. Vi behövde inte vara oroliga.
Gustav Kyrk, Kopparstadens moderata styrelseordförande, tycker att Hyresgästföreningen bekymrar sig i onödan.
– Det här är bara ett utredningsuppdrag som vi har fått av ägaren, kommunen. Inget annat. Vi ska utreda olika ägandeformer och skaffa oss en faktabas så att vi vet vad vi pratar om. Efter det ska vi föra diskussioner.
Så Hyresgästföreningen har ingen fog för sin oro?
– Nej, och vår huvudsysselsättning är och kommer alltid att vara att bygga och förvalta hyresrätter, säger Gustav Kyrk.
Ovanligt utanför storstäderna
Att kommunala bostadsbolag ombildar hyresrätter till bostadsrätter är i hög grad ett storstadsfenomen, framför allt har det skett i Stockholm.
I Region Mitt där Sörmlands, Värmlands, Dalarnas och Örebro län ingår, är det mycket ovanligt. Marcus Kjellin kan bara dra sig till minnes Örebrobostäders misslyckade försök i några bostadsområden under 2007. Öbo gjorde även ett lika misslyckat försök på 90-talet.
– Så det här har inte varit någon fråga för oss. Det beror på att det är en svag marknad i vår region jämfört med storstäderna, det finns inte så mycket pengar att tjäna. Kanske beror det också på att vi har ett hyreskollektiv som faktiskt vill hyra sina bostäder, säger Marcus Kjellin.
Han tror att en ombildning kan vara negativ för både Kopparstaden och de boende. Om bolaget säljer hyresrätter med låg hyra, som många vill bo i, för att bygga nya hyresrätter för pengarna man får kan följande hända, enligt Kjellin:
– Kopparstaden får högre kostnader för finansieringen samtidigt som få personer har råd med hyrorna i nyproducerade hyresrätter.
Kan finnas fördelar
Men det kan också finnas fördelar med att hyresrätter görs om till bostadsrätter. Det visar en studie i Göteborg från 2018 som gjordes av Centrum för Boendets arkitektur på Chalmers.
Forskarna undersökte vad som hade hänt efter att tre kommunala bostadsbolag under åren 2006-2008 ombildade 580 hyreslägenheter i tre miljonprogramsområden i utkanten av stan.
Husen är i dag välskötta, föreningarna har god ekonomi, bostäderna har stigit rejält i värde och mer än åtta av tio bostadsrättsägare är mycket nöjda med sina lägenheter. En anmärkningsvärt hög siffra, står det i studien som leddes av Ola Nylander, arkitekt och professor vid Chalmers.
– Överraskande var även att bostadsrättsföreningarna skötte underhållet så bra, säger Ola Nylander som tror att undersökningens resultat även kan gälla för orter som Falun.
Hushållen som fortfarande hyrde sina lägenheter var inte lika positiva. Det fanns de som kände sig utanför och som tyckte att de inte fick gehör för sina önskemål om förbättringar i lägenheterna.
– Att vara hyresgäst hos sina gamla grannar gjorde att man kom lite grann på undantag.
Problem på sikt
I ett längre perspektiv kan ombildningar bli ett problem, menar Ola Nylander. Billiga hyresrätter försvinner från marknaden och de nya som byggs har hög hyra.
– Om man säljer ut lika mycket som man gjort i Stockholm förlorar man möjligheten att kunna bo någonstans utan att ha en massa pengar.
Det är dessutom viktigt att se helheten i en stadsdel, säger Ola Nylander.
– Om billiga hyresrätter i 1960-talsområden ombildas till bostadsrätter bör man också bygga nytt. Både nya hyresrätter och bostadsrätter. Det skapar en blandning, ett större utbud, vilket är bra för en stadsdel.
Ungefär ett av tio hushåll har flyttat från områdena sedan ombildningen. Omflyttningsgraden är på samma nivå som allmännyttan.
De som flyttade var i hög grad infödda svenskar med låg utbildning. I stället har andelen mer välutbildade första- och andragenerations nysvenskar ökat.
Tidigare studier har visat att ombildningar leder till att inkomstnivån ökar liksom utbildningsnivån. Även den här studien slår fast ett sådant samband.
Ombildningen var en krävande process då det var svårt att sätta ett pris på bostäderna. De boende hade heller ingen större erfarenhet av att köpa och sedan äga och förvalta fastigheter.
Styrelserna för bostadsrättsföreningarna har haft en tung arbetsbörda. Att få ekonomin i balans och sätta sig in i tekniska frågor har varit en stor utmaning.
