Planen för billig renovering havererade vid första försöket
– Jag sade nej eftersom jag inte fick välja det billigaste alternativet. Man var tvungen att godkänna ett dyrare. Och där kände jag att jag blir blåst, det erbjudandet var ingen bra deal.
Så säger Roland Lindblom, hyresgäst på Sockenvägen nära Wieselgrensplatsen.
Han och tolv av hans grannhushåll säger nej till att godkänna renovering i sina lägenheter.
Det får konsekvenser för ett experiment som hela bostads-Sverige följer. Men för att förstå varför måste vi zooma ut lite.
Runtom i landet behöver hundratusentals bostäder byggda på 1900-talet renoveras. Problemet är det som kallas renovräkning, att hyresgäster med låga inkomster tvingas lämna sina hem när hyrorna höjs.
Bland annat för att undvika detta har Göteborgs kommunala bostadskoncern Framtiden antagit riktlinjer om ”varsam renovering”.
Koncernen omfattar bolagen Poseidon, Familjebostäder, Bostadsbolaget och Gårdstensbostäder. Sammantaget är det Sveriges största allmännytta med 75 000 hyresrätter.
Framtidens upplägg bygger på att 20 procent av hyresgästerna erbjuds minsta möjliga ingrepp. Inga standardhöjande åtgärder genomförs i lägenheten. Är det till exempel plastmatta i badrummet vid ett stambyte, så ersätts den med ny plastmatta och inte med kakel.
Hyreshöjningen blir noll kronor, eller nästintill, för detta så kallade micro- eller bas-alternativ. Det är nämligen inte tillåtet att höja hyran för underhåll, bara för ändrad standard i bostaden.
De övriga 80 procenten av hyresgästerna får däremot någon form av standardhöjande åtgärder. Deras hyra stiger. På så vis kan hyresvärden ändå räkna hem kostnaden för hela projektet.
Ett test i miniatyr har tidigare genomförts av Bostadsbolaget i Hammarkullen. Men Poseidons renoveringar av 101 lägenheter på Sockenvägen, Östanvindsgatan och Västanvindsgatan är det första fullskaleförsöket.
Men hyresgästerna fick inte veta innan de skulle godkänna arbetet om de kunde välja den billigaste varianten. Istället var det tvungna att gå med på en nivå som skulle innebära standardhöjningar och minst en tusenlapp i höjd hyra.
– Jag har inget problem med att det görs underhåll, tvärtom. Men standardhöjande åtgärder i lägenheten måste vara upp till hyresgästen att välja, säger Roland Lindblom.
Av de 101 lägenheterna var det tänkt att 20 stycken skulle få micro-alternativet.
Alla hyresgäster som var intresserade skulle få ansöka. De tio som hade längst boendetid skulle automatiskt kvala in, de övriga tio skulle Poseidon välja ut beroende på lägenheternas lämplighet.
Niklas Andersson menar att upplägget bygger på att resterande 80 procent får betala överpriser för standardhöjningarna.
– Poseidon vill använda pengarna till stambytet, fast ett sådant räknas som underhåll. Jag säger att det är olagligt. Både Poseidon och Framtiden har god ekonomi. De vill spara säger de, men lagen ska följas.
– Husen här är från 1940-talet och nästan alla lägenheter är olika inuti. Det rimliga vore att alla hyresgäster individuellt kunde välja de tillval de ville, och att det skulle kosta som i Poseidons vanliga tillvalsbutik. Nu är det mycket dyrare, säger Niklas Andersson.
Han har gjort egna enkäter som visar att en majoritet av grannarna håller med.
Ändå kryssade de flesta i ”ja” på Poseidons begäran. Men 13 sade nej. Och nu har det nejet prövats i Göteborgs hyresnämnd.
I 98 procent av fallen brukar hyresnämnderna gå på fastighetsägarens linje när det gäller godkännande av förbättringsarbeten. Men i fallet Sockenvägen ger nämnden hyresgästerna rätt. Det är oskäligt att behöva godkänna ett dyrare alternativ när det uppenbart finns en billigare lösning.
Därmed välts alltså hela Göteborgs kommunala renoveringsstrategi över ända.
– Vi kommer inte att överklaga. Vi vill inte dra ut på den här renoveringen, utan vi vill kunna börja arbetet, säger Linda Thorsson, kommunikationschef på Poseidon.
Niklas Andersson, Roland Lindblom och de andra som sagt nej kommer nu att få den billigaste nivån, micro. Men sedan blir det tillbaka till ritbordet för hela Framtiden-koncernen.
– Hyresnämnden har sagt sitt. Som vi förstår det anser nämnden att om vi erbjuder en micronivå så ska alla som vill ha möjlighet att välja den. Men det är varken affärsmässigt möjligt eller långsiktigt hållbart ur ett förvaltningsperspektiv, säger Linda Thorsson.
Nu måste Framtiden sätta sig ner och formulera en ny strategi.
– Och eftersom vi har flera andra renoveringar som redan är i samrådsstadiet måste det ske skyndsamt. Senast till årsskiftet hoppas vi ha det klart, säger Linda Thorsson.
På Sockenvägen, Östanvindsgatan och Västanvindsgatan kommer Poseidon att genomföra en improviserad lösning.
– Hyresgästerna kommer fortfarande att kunna ansöka om micronivån. Tio procent får det baserat på boendetid. Den andra delen går till de hushåll som sagt nej. Totalt blir det något fler lägenheter än vi tänkt som får micronivån, säger Linda Thorsson.
Hade ni inte befarat att det skulle kunna bli problem med 80/20-modellen?
– Vi har absolut sett att det kan var fler än 20 procent som vill ha micro-nivån. Men vi har tyckt att det här var en rättvis modell.
Blev ni överraskade av hyresnämndens beslut?
– Vi kan bara konstatera att nu har nämnden sagt något annat än det vi tänkt. Då får vi rätta oss efter det.
Daniel Carlenfors är en profil inom Hyresgästföreningen Västra Sverige när det gäller kampen mot renovräkning och för att hyresgäster ska ha ett nollalternativ vid renovering.
Han säger att Hyresgästföreningen varit positiv till 20/80-modellen och sett den ”som ett fall framåt”.
– Samtidigt är detta som nu har hänt inte speciellt oväntat, utan ett problem som man kunde se från början. Det är ohållbart med en modell som är så rigid, där man i förväg bestämt att bara 20 procent ska få nollalternativet, oavsett hur många som vill ha det eller som behöver det, säger Daniel Carlenfors.
Poseidon menar att det är ekonomiskt ohållbart att alla som önskar micro-alternativet ska kunna få det. Vad tänker du om det?
– Jag tycker tvärtom att det är det enda rimliga. Det bästa alternativet är att inte sätta upp en så hård begränsning som 20 procent utan bara låta folk välja. Finansieringen får fastighetsägarna lösa på annat sätt. Det kan inte vara hyresrättsinnehavarna ensamma som ska belastas med den här kostnaden.
Hur ska värdarna lösa finansieringen på annat sätt, anser du då?
– Jag vill inte föregå processen, utan det är något som Framtiden får lösa. Ska jag hårdra det så är det inte mitt problem utan fastighetsägarnas.
