Regeringen föreslår skärpta krav vid ombildningar – men stoppar inte slumvärdar
I en ny lagrådsremiss föreslås skärpta krav vid ombildningar. Syftet är att förhindra att lagen kringgås när hyresrätter ombildas till bostadsrätter.
Regeringen lägger fram ett förslag för att säkerställa att endast de hyresgäster som faktiskt bor på adressen röstar om en ombildning. Därför får bara den som har varit folkbokförd på adressen i minst sex månader före mötet där beslutet tas vara med och rösta.
Det föreslås att samma regler ska gälla vid så kallade fulombildningar, när en ekonomisk förening omregistreras till bostadsrättsförening.
I dag är det möjligt för en fastighetsägare att bilda en ekonomisk förening i ett hyreshus och sedan registrera den som en bostadsrättsförening hos Bolagsverket. På det sättet kan ombildning ske bakom ryggen på hyresgäster.
Vd kuppade igenom ombildning
Hem & Hyra har tidigare granskat ombildningsbranschen och avslöjade 2022 att ombildningsjätten Restates dåvarande vd använt sina bekanta för att kuppa igenom en ombildning i södra Stockholm.
Efter Hem & Hyras avslöjande 2022 gick dåvarande justitieminister Morgan Johansson (S) ut hårt och sa att luckor i lagen behövde täppas till.
Regeringen tillsatte en utredning 2022 för att bland annat komma åt oegentligheter i samband med ombildningar. Utredaren justitierådet Dag Mattsson presenterade olika förslag för att öka kontrollen och förhindra fusk.
Lagen kan ändras
Utredningen har varit ute på remiss, och nu presenteras alltså ett lagförslag från regeringen.
Utredaren ville också införa kontrollmekanismer för att stoppa oseriösa hyresvärdar från att köpa fastigheter, men det vill regeringen inte införa.
Regeringen menar att det är svårt att bedöma nyttan med att införa kontroller och skriver att bland annat branschorganisationen Fastighetsägarna och intresseorganisationen Svenskt Näringsliv hänvisat till att majoriteten av fastighetsägarna är seriösa.
Många oseriösa värdar
Hem & Hyra skriver återkommande om landets värsta värdar. I en kartläggning har Hem & Hyra tillsammans med SVT kunnat visa att 85 kommuner har problem med oseriösa hyresvärdar.
Kommunerna efterlyser skärpt lagstiftning, lämplighetsprövning av värdar och tydligare riktlinjer från myndigheter.
Granskningen visar dessutom på ett stort mörkertal – en mängd kommuner vet inte att slumvärdar verkar i deras orter.
”Inget omfattande problem”
Men enligt regeringen handlar det inte om något omfattande problem. Regeringen hänvisar till ett lågt antal ärenden i hyresnämnden som handlar om misskötsamma hyresvärdar.
Regeringen skriver också att det redan finns möjlighet att ingripa mot oseriösa fastighetsägare genom bland annat förvaltningsföreläggande och tvångsförvaltning.
”Starten på hotellifieringen”
Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen region Stockholm, som medverkade som expert vid utredningen, är jättebesviken över att regeringen inte inför förhandsprövning av hyresvärdar.
– Den tidigare förvärvslagstiftningen som togs bort 2010 visade sig ha stor preventiv verkan och förhindrade att oseriösa aktörer tog sig in på marknaden. Effekten av att den försvann blev att hyresvärdar struntade i att lämna lägenheter till bostadsförmedlingen. Vi har också sett i efterhand att det var starten på hotellifieringen i större skala, säger han.
Bengt Öhman tycker det är positivt att regeringen nu täpper till hålen kring fusket kring ombildningar.
– Det är verkligen välkommet att förstärka konsumentskyddet vid ombildningar. Tyvärr så stoppar man inte oseriösa fastighetsägares möjligheter att köpa hyreshus. Det innebär att dörren står vidöppen för vem som helst att köpa fastigheter.
Här listar Hem & Hyra landets värsta värdar.
Läs Hem & Hyras granskningar av ombildningar i serierna Den stora köpfesten och Den stora baksmällan.
Hem & Hyra har sökt justitieminister Gunnar Strömmer (M) för en kommentar.
- Utöver skärpta krav vid ombildningar föreslås åtgärder för att minska risken för att fastigheter används för brott och för att stärka Sveriges säkerhet. Regeringen vill bland annat införa hårdare identitetskrav vid ansökan om lagfart.
- Förslaget är ett krav på att den som köper en fastighet alltid ska lämna personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer – annars beviljas ingen lagfart. Målet är att få bättre kontroll över vem som faktiskt äger en fastighet och motverka exempelvis penningtvätt.
- Lantmäteriet beviljar i dag lagfart även om den som köper en fastighet saknar identitetsbeteckning. Detta innebär att personer som är bosatta utomlands eller som av annat skäl saknar svenskt person- eller samordningsnummer och utländska juridiska personer utan organisationsnummer kan få lagfart utan att någon kontroll av identiteten görs.
- Enligt en statlig utredning rör det sig om drygt 5 000 personer per år de senaste tre åren som har ansökt om lagfart utan att uppge person- eller samordningsnummer.
- Regeringen vill också stärka skyddet vid överlåtelser av fastigheter som kan ha betydelse för landets säkerhet. Den som bedriver säkerhetskänslig verksamhet måste då göra en särskild prövning, samråda med tillsynsmyndigheten och kan i vissa fall stoppas från att sälja mark eller byggnader.
- De nya lagarna föreslås börja gälla den 1 juli 2026.
2022 avslöjade Hem & Hyra att ombildningskonsulten Restates dåvarande vd använt sina bekanta för att kuppa igenom en ombildning i Rågsved i södra Stockholm. I den prisbelönta serien Den stora köpfesten granskades ombildningsbranschen och Hem & Hyra kunde rapportera om missförhållanden och luckor i lagen.- Dåvarande justitieminister Morgan Johansson (S) reagerade kraftfullt på fusket kort efter Hem & Hyras publicering och meddelade att han ville tillsätta en utredning för att kunna skärpa lagen och komma åt oegentligheter.
Vid en ombildning bildar hyresgäster en bostadsrättsförening som köper fastigheten av hyresvärden. Därefter blir de ansvariga för husets underhåll och ekonomi. De boende i föreningen anlitar vanligen en ombildningskonsult som sköter kontakten med bostadsbolaget som säljer. Konsulten tar också fram en ekonomisk plan åt den nya bostadsrättsföreningen. Ombildningen godkänns om minst två tredjedelar av hushållen röstar ja.
Läs mer här: Så fungerar ombildningar – undvik att bli lurad
