Så kan hyresgäster få det bättre – förslagen som riksdagen förväntas stoppa
Under torsdagen ska riksdagen debattera och ta beslut om propositionen ”Stärkt skydd för hyresgäster”. Propositionen är baserad på en utredning som tillsattes redan 2017 och som nu mynnat ut i lagförslag på fyra områden.
Här reder vi ut de fyra förändringarna och hur hyresgäster påverkas om de blir verklighet.
1. Mer effektiva verktyg mot misskötsel av hyreshus
Idag finns ett antal åtgärder som kan vidtas mot hyresvärdar som missköter sig. Vissa av dessa sorteras under hyreslagen och gäller enskilda hyresgästers krav mot sin värd. Ett exempel är åtgärdsföreläggande som syftar till att tvinga hyresvärdar att åtgärda brister (som slitna golv, fuktskador, trasig utrustning och så vidare). För hyresvärden kan det utgå böter, eller vite, om bristerna inte åtgärdas i tid och en enskild hyresgäst kan själv driva sådana klagomål till hyresnämnden.
Det finns också åtgärder som sorteras under bostadsförvaltningslagen och i de fallen handlar det om större brister i förvaltningen än sådant som rör enskilda hyresgäster eller hushåll. Exempel kan vara återkommande störningar, eller obetalda elräkningar från hyresvärdens sida som leder till att strömmen försvinner i hyreshuset.
Här är det inte den enskilda hyresgästen utan en hyresgästorganisation eller kommun som för talan gentemot hyresvärden och de två åtgärder som i dag kan vidtas är ett förvaltningsåläggande eller en tvångsförvaltning. Det första ålägger hyresvärden att hitta en annan fastighetsförvaltare som kan ta över förvaltningen och det andra är en mer tvingande version där hyresvärden inte har något val. Istället utses en ny förvaltare som under en period tar över.
Det är dessa två sistnämnda åtgärder som påverkas av lagförslaget. Den första mer frivilliga modellen, förvaltningsåläggande, försvinner helt. Istället tillkommer en ny bestämmelse som går ut på att hyresvärden själv ska åtgärda de brister som finns i förvaltningen. Om hyresvärden då inte lyckas skärpa sig så tvingas den betala vite.
Vid tvångsförvaltning ska, enligt lagförslaget, den som tar över förvaltningen ha rätt till ersättning för olika utgifter som förknippas med uppdraget.
Troligt utfall: Civilutskottet har sagt ja till denna förändring vilket betyder att det har goda chanser att även godkännas av riksdagen.
2. Stärkt skydd när lägenheten förstörs
Idag riskerar den hyresgäst vars lägenhet förstörs, exempelvis genom en brand, att även förlora sitt kontrakt. Det gamla hyresavtalet förfaller och det behövs inte någon uppsägning. Det finns heller ingen skyldighet från hyresvärdens sida att erbjuda något nytt kontrakt, oavsett vad som orsakat att lägenheten förstörs.
Lagförslaget går ut på att hyresvärden ska erbjuda ett nytt hyresavtal när en lägenhet blir tillgänglig. Det erbjudandet ska gälla antingen den förstörda lägenheten i återställt skick eller en likvärdig lägenhet. Detta ska gälla under förutsättning att det är “skäligt”, enligt förslaget.
Hyresgästens skyldighet är att meddela hyresvärden inom tre månader efter det att hyresavtalet förfallit. Det ska också vara möjligt för hyresgästen att vända sig till hyresnämnden för att tvinga hyresvärden att erbjuda ett nytt avtal. Om en sådan tvist är pågående i hyresnämnden ska det också vara förbjudet för hyresvärden att erbjuda en likvärdig lägenhet till någon annan hyresgäst.
Troligt utfall: Civilutskottet har sagt ja till förändring men det finns reservationer mot att reglerna även skulle gälla bostadsrättsföreningar som inhyser hyresgäster. Civilutskottets rekommendation är dock att förslaget antas i sin helhet. Troligtvis blir det också resultatet i riksdagens omröstning.
3. Hyreshöjningar ska fasas in vid renovering
En mer genomgripande renovering innebär ofta en ganska kraftigt höjd hyra. Detta lagförslag går ut på att en sådan hyreshöjning ska fasas in i ett lugnare tempo än idag. Beloppet som ska betalas under infasningen samt längden på perioden ska fastställas med beaktande av hyreshöjningens storlek.
Redan i dag finns en trappningsregel som är tänkt att skydda hyresgäster mot snabba, höga hyreshöjningar. En hyresgäst kan begära sådan trappning. Men enligt propositionen så visar rättspraxis att den trappning av hyran som sker idag ofta går fort, redan inom något år betalar många hyresgäster redan full hyra och infasningsperioder på över tre år är ovanliga. Dessutom sker ofta halva hyreshöjningen redan i trappans första steg.
Troligt utfall: Civilutskottet har sagt nej till detta förslag vilket tyder på att det kommer att röstas ned av riksdagen.
4. Svårare att säga upp tidsbegränsade hyresavtal för privatpersoner
För personer som hyr ut ett ägt boende, som en bostadsrätt eller villa, gäller den så kallade privatuthyrningslagen. En otrygghet för hyresgäster som bor under sådana förutsättningar är att den som hyr ut enligt privatuthyrningslagen har rätt att säga upp hyresgästen i förtid utan några skäl för uppsägning.
Lagförslaget är att den möjligheten ska tas bort. Men lagförslaget innehåller ytterligare en förändring och det gäller hur hyran ska sättas. Idag kan den som hyr ut ett ägt boende basera hyran på sina kostnader. Det ska enligt förslaget även vara möjligt att bestämma hyran efter lägenhetens bruksvärde, om det ger en högre hyra.
Troligt utfall: Civilutskottet har sagt nej till första delen av förslaget, alltså att ta bort möjligheten till förtida uppsägning. Civilutskottet har samtidigt sagt ja till andra delen, att hyran även ska kunna bestämmas utifrån bruksvärde. Troligtvis fattar riksdagen samma beslut.
