Svidande kritik mot dagens hyresstatistik i ny rapport
Rapporten hävdar att beställarna av statistiken, alltså en rad regeringar, i praktiken har glömt bort alla de svenskar som hyr sin bostad.
Statistiska centralbyrån, SCB, har betydligt mer detaljerad data om landets småhus än hyresrätter. ”Det råder således en anmärkningsvärd obalans beträffande informationsläget på de olika delmarknaderna av bostadsmarknaden”, konstaterar rapportens författare.
När Hyresgästföreningen nyligen presenterade årets så kallade Hyreskarta kunde även Hem & Hyra konstatera att det fanns brister. Uppgifterna i Hyreskartan, som kommer från SCB:s årliga sammanställning, är långt ifrån heltäckande. Läs mer: Därför använder sig Hyresgästföreningen av SCB:s uppgifter.
Kartan bygger på uppgifter om hyresnivån för omkring 15 500 lägenheter runt om i landet. Urvalet är visserligen statistiskt, men SCB har inga uppgifter om den faktiska hyran för 99 procent av landets lägenheter.
Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren sticker inte under stol med att Hyreskartan är långt ifrån perfekt – man har helt enkelt gjort det bästa möjliga av det som SCB erbjuder.
Medlemsorganisationen, som förhandlar om hyresnivåerna för tre miljoner hyresgäster, välkomnar flera av förslagen i rapporten. I den bästa av världar skulle uppgifterna vara betydligt mer detaljerade än i dag – och innehålla fler faktorer som påverkar hyran.
Enligt Hyresgästföreningens resonemang är det information som alla hyresmarknadens parter skulle kunna ha användning för, inte minst alla som vill – eller kanske snarare tvingas att – hyra i andra hand. Faktaruta: Så sätts hyran.
– Alla borde se ett värde i en offentlig hyresstatistik. Det skulle gagna alla, säger Erik Elmgren. Trots det har intresset från andra parter på hyresmarknaden varit svalt sedan regeringen 2016 började efterlysa bättre underlag.
– Det enda som har hänt sedan dess och den enda som har tagit initiativ är Hyresgästföreningen med Hyreskartan.
Nu betonar Boverket vikten av ”lättillgänglig data av hög kvalitet”. Statistik, konstaterar utredarna, skildrar verkligheten med mer yviga penseldrag än vad som ofta krävs för att maximera nyttan av de insamlade uppgifterna.
En mer heltäckande och detaljerad bild av hyresnivåerna är önskvärd – myndigheten vill därför att det ska vara möjligt att plocka ut mer specifik data. Ett exempel skulle kunna vara hyran för en trea i enskilda bostadsområden.
Erik Elmgren håller med om att det i dag är lättare att hitta uppgifter om ägda boenden, alltså villor och bostadsrätter, än om hyrt boende. Trots det handlar det för ägt boende bara om yta och kvadratmeterpriser. För att informationen om hyresrätter ska bli riktigt användbar krävs även uppgifter om en rad olika bruksvärdesfaktorer. Både bygg- och renoveringsår bör framgå. Dessutom andra uppgifter, även om dessa kan vara av olika betydelse på olika orter. Sådana skulle åtminstone göra det lättare att se vad hyran borde vara i geografiskt begränsade områden.
Precisa studier är dock inte gratis, påpekar Boverket. Samtidigt skulle merkostnaden kunna tillföra mervärden jämfört med dagens hyresstatistik från SCB.
”Vi bedömer att kostnaderna för en digitalisering inte kan motiveras enbart av behovet av bättre hyresstatistik, men förutser att det kommer att bli aktuellt av andra orsaker, och att de merkostnader som insamling av fler variabler medför då kommer att framstå som rimliga”, står det i rapporten med titeln ”Förutsättningar för en förbättrad hyresstatistik”.
Rapporten, som kom härom veckan, är ett svar på ett regeringsuppdrag i Boverkets så kallade regleringsbrev.
”Boverket ska överväga hur det kan skapas bättre förutsättningar för en tillförlitlig, aktuell och transparent hyresstatistik avseende förstahandshyror”, konstaterar myndigheten i rapporten.
Ur myndighetens synvinkel är ren konsumentinformation bara en av anledningarna att förbättra statistiken. En mer heltäckande bild av bland annat hyresnivåerna behövs också när man ska utvärdera effekterna av politiska reformer: ” … statistiken har en utformning som gör att det är svårt att undersöka om syftena nås”, står det i rapporten. ”Ett exempel är systemet med presumtionshyra. Detta kan knappast analyseras i något enda avseende eftersom det i den offentliga statistiken inte går att urskilja vad som är presumtionshyra och vad som är annan typ av hyra.” Den nuvarande statistiken gör det inte heller möjligt att studera effekterna av bruksvärdessystemet, konstaterar Boverkets utredare.
Hyran kan bestämmas på olika sätt:
- Bruksvärdesprincipen: Hyran sätts utifrån generella värderingar av exempelvis standard och läge. Hyran får inte vara påtagligt högre än för liknande lägenheter.
- Presumtionshyra: Om värden och Hyresgästföreningen inte kommer överens enligt bruksvärdesprincipen så kan man i stället förhandla fram en presumtionshyra med investeringskostnaden som en viktig parameter. Hyran kan då bli betydligt högre än för andra likvärdiga lägenheter och kan inte användas som jämförelseobjekt vid en prövning i hyresnämnden.
- Värden sätter hyran själv: Fastighetsägaren kan välja att helt bestämma hyrorna själv. Om hyresgästerna vänder sig till hyresnämnden och begär en prövning kan hyran komma att sänkas.
