Nu avgörs slaget om Berlins marknadshyror
Den klassiska Babylonbiografen nära Alexanderplatz i Berlin är fullsatt. Potentater tar plats på scenen. Nyss visades en dokumentärfilm om hur spekulation och renoveringar driver upp fastighetspriser och hyror i Berlin. Nu ska det bli debatt.
Där sitter hyresvärdarna som försvarar sin rätt att ta ut de hyror de kan få. Och politikern som tänker reglera dem. Jag kan inte tyska, men har inga svårigheter att förstå var publikens sympatier finns.
Bostadspolitikern Katrin Lompscher från Vänstern får varma applåder när hon berättar om hyrestaket hon har föreslagit och som troligtvis börjar gälla under våren. Det innebär att hyrorna inte får höjas på fem år och att de som har en för hög hyra kan få den sänkt.
En av motdebattörerna är Ralf Spann. Han är Europachef för den svenska bostadsjätten Akelius och möts av burop, hånskratt och ilskna kommentarer när han varnar för reglering av hyrorna.
– Det kommer bli som i Stockholm. 600 000 i bostadskö och en gigantisk svart marknad, säger han.
De senaste tio åren har Berlins popularitet exploderat. Från resten av Tyskland och Europa söker sig människor till den kreativa, spännande, lite ruffiga och förhållandevis billiga metropolen.
När många vill ha en vara stiger priset och inflyttningen har lett till att hyresnivån på nyskrivna kontrakt nästan har fördubblats på tio år. Fortfarande är snitthyrorna lägre än i andra attraktiva europeiska storstäder, men för berlinarna är förändringen brutal.
Den som bor kvar på ett gammalt kontrakt har visserligen oftast kvar samma hyra och villkor som vid inflytten, men påtvingade moderniseringar kan leda till hyreshöjningar på flera hundra procent.
Hyresutveckling 70 kvadratmeter, kallhyra, i kronor
Och när någon flyttar ut kan hyresvärden begära en helt annan hyra av den som vill flytta in. En trerummare i samma hus kan kosta allt från 4 000 till 17 000 kronor i månaden, beroende på marknadsläget när kontraktet skrevs.
Under mina dagar i Berlin får jag höra många historier om hur hyresvärdar försöker bli av med gamla hyresgäster genom att erbjuda 100 000-tals kronor i ”flyttpeng”, strunta i viktigt underhåll eller rent av sabotera i sina egna fastigheter – allt för att få hyresgäster att flytta och ge plats för nya, som betalar bättre.
Det är historier som är svåra att kolla, men exemplen är många och kommer från olika håll.
En sak är i alla fall säker. Berlinborna har fått nog av hyreshöjningar.
En vanlig syn är stora lakan som hängts utanför fönster. Banderoller med budskap om orimliga hyreshöjningar och att bostäder är en mänsklig rättighet. I april i fjol tågade 35 000 hyresgäster längs Karl-Marx-Allee i protest mot “hyresvansinnet” och i princip varje vecka ordnar olika aktivistgrupper möten och protester.
Kampen hårdnar, och bland de mest organiserade är Akelius hyresgäster. De menar att det svenska bolaget bidrar till stigande hyresnivåer genom sin affärsidé att köpa försummade fastigheter och styckrenovera varje lägenhet som blir tom. Lägenheten får vita väggar, kakel och modern utrustning – och mer än fördubblad hyra.
Själva huserar Akelius i ett ståtligt gammalt hus i Kreuzberg, en av de gamla arbetarstadsdelarna som blivit populär för sitt rika kultur- och nöjesliv och där de enkla kebabbarerna nu blandats upp med allt fler veganrestauranger och smarta caféer.
Högst upp under huvudkontorets vindskupor tar Akelius Europachef Ralf Spann emot, flankerad av två medarbetare i kostym. Avspänd och leende försvarar Spann bolagets modell.
– Det finns en stark efterfrågan på våra topprenoverade lägenheter i bra lägen. Många är villiga att betala de hyror vi begär – så varför skulle vi inte erbjuda dem det de vill ha?
Det är dagen efter debatten på Babylonbiografen och Ralf Spann säger att han förstår de upprörda känslorna där. Såklart måste Berlin ha bostäder även för människor med lägre inkomster, säger han, men det är politikernas ansvar.
– De kan till exempel stötta social housing, ge bostadsbidrag och snabba på bygglov. De har makten och måste se till att det byggs mer för det är det enda sättet att få ner underskottet på bostäder. Men om hyrestaket införs kommer det i stället leda till att ingen vill bygga här.
Osäkerheten kring hyrestaket har bland annat gjort att Akelius har pausat sina styckrenoveringar och begränsat sig till obligatoriskt underhåll. Intäktsökningen framöver blir lägre än beräknat, men bolaget har råd att bida sin tid. Men vad händer om man måste sänka de höga hyrorna i nyrenoverade lägenheter? Ralf Spann säger sig inte vara orolig för att den delen av förslaget blir verklighet.
– Det är socialistisk bostadspolitik. Det har aldrig fungerat och vi vill inte tillbaka till socialismen här. Om efterfrågan är större än tillgången måste man bygga mer – inte reglera hyran för det leder bara till brist och en svart bostadsmarknad. Se på hur det är i Stockholm!
Helt andra skräckexempel lyfts fram av Wibke Werner, vice vd för Berlins hyresgästförening.
– Se hur det är i London och Paris! De enda som kan bo i de centrala delarna är turister och rika. Det är vad som händer om hyressättningen i en attraktiv stad är fri. Vi vill inte ha det så. Berlins charm är blandningen, den måste vi kunna bevara.
Hyresgästföreningen BMV huserar i ett anonymt område några kvarter från shoppinggatan Kurfürstendamm. Wibke Werner står helt bakom hyresstoppet. Hon tar rent av åt sig del av äran eftersom hon har suttit med i arbetsgruppen som har utformat förslaget.
Hittills har politikerna agerat för svagt och för sent, tycker hon. Det finns en hyresbroms som skulle dämpa utvecklingen, ett tak för hyreshöjningar vid renovering och ett förbud mot modernisering i vissa kulturområden, men det har inte hjälpt.
– Allt kräver att hyresgästen är aktiv, tar reda på om den egna hyran är för hög och sedan driver saken i domstol. Man måste gå i konflikt med hyresvärden och det är det väldigt många som inte vågar.
Det nu aktuella förslaget berör 1,5 miljoner lägenheter, där hyrorna inte får höjas på fem år. De som redan ligger mer än 20 procent över taket kan sänkas om hyresgästen vänder sig till ett distriktskontor. Hyresvärdar som inte följer reglerna kan få böta fem miljoner kronor.
– Det blir en andningspaus för Berlin, där vi kan få mer normala nivåer igen. Men det räcker inte med ett hyresstopp. Politikerna måste också se till att det byggs mer, säger Wibke Werner.
Men blir det verkligen av? Det kan ingen svara på. Det slutgiltiga politiska beslutet väntas i början av 2020. Datumet är ännu inte fastställt..
Om lagförslaget går igenom kommer beslutet dessutom överklagas. Fastighetsägarorganisationen ZIA är en av flera som är övertygade om att det strider mot Tysklands konstitution. En rättsprocess upp till Högsta domstolen kan ta upp till tre år.
Under tiden ser det ändå ut som att reglerna om frysta hyror kommer att tillämpas i Berlin.
Taket beror på lägenhetens utrustning och läge i staden enligt fastslagna tabeller:
Från motsvarande 3 360 kronor för en lägenhet på 70 kvadratmeter, i sämsta läge, utan centralvärme och utan wc eller dusch i lägenheten till 7 200 kronor för 70 kvadratmeter med modern utrusning, i bästa läge.
Utöver detta kommer driftskostnader för värme och vatten, i snitt 1 500 kronor per månad.
Förslaget är under stark debatt och kan komma att ändras innan beslut fattas i Berlins representanthus i början av året.
