Hyresgästerna slår tillbaka – då faller mellanhänderna som käglor
När Remus Ungureanu flyttade in på Drakengatan hade han bara ett par flyttkartonger med kläder med sig. Han var 26 år och det här var hans första egna lägenhet.
Sex år tidigare hade han flyttat från södra Italien till Sverige för kärlekens skull. Kärleken tog slut, men Remus blev kvar och som så många andra unga i Stockholmsområdet blev han tvungen att flytta runt bland olika tillfälliga boenden. När lägenheten han hyrde ett rum i skulle säljas behövde han snabbt hitta en ny bostad.
Remus fastnade för en annons på Blocket. Tillsvidarekontrakt på en etta i Barkarby, norr om Stockholm. Han fick komma på visning och fann en nybyggd etta på 22 kvadratmeter. Liten, men oanvänd och modern och med balkong mot gården i söderläge. Det var nära till affärer och bra bussförbindelser men framför allt: det var en alldeles egen bostad.
– De sade till mig att det är förstahand, jag kan stanna hur länge jag vill. Så jag bara: Okej, perfekt! Det kändes som ”too good to be true”!
Hyran var lite hög, nästan 10 000 kronor, men Remus hade råd. Han hade byggjobb i Kiruna, långpendlade dit och skulle bara vara hemma två-tre dagar i veckan, så han behövde inte heller ha så stort.
En mulen novemberdag bar han in sina flyttkartonger och blev en av de allra första hyresgästerna i huset. Och i början var allt bra.
Mellanhandsbolag växte
Detta var hösten 2021 och uthyrningen av hyresrätter via mellanhänder blomstrade i Sverige. Minst ett 50-tal bolag hyrde lägenheter av olika fastighetsägare, för att sedan själva hyra ut dem i andra hand. På så sätt kunde hyrorna höjas i flera steg.
Även tidigare hade det funnits bolag som erbjöd så kallade företagsbostäder. De vände sig till företag som ville erbjuda en bostad för att kunna rekrytera personal, kanske en chef från utlandet som på så sätt kunde få en fin våning på Östermalm i Stockholm. Hyran kunde ligga på tiotusentals kronor, det var sällan ett problem.
Allt fler aktörer såg möjligheterna i denna modell. Gamla serviceboenden, ungkarlshotell och kontorshus byggdes om och hela kvarter med små enrummare byggdes upp i Stockholms förorter. Allt med syftet att hyra ut lägenheterna via mellanhänder.
Nu blev målgruppen även vanliga privatpersoner, som kanske hade för kort kötid eller för trassligt liv för att kunna få ett riktigt förstahandskontrakt. Bostadsbristen var svår och det fanns gott om folk som var tvungna att betala vad det kostade.
Hem & Hyra har gång på gång skrivit om hur denna affärsmodell har lett till osäkra andrahandskontrakt och upptrissade hyror, otrygga hyreshus med bordeller och skottlossningar, plötsliga massvräkningar och färre lägenheter med förstahandskontrakt.
Sådant förekommer fortfarande. Men nu, 2025, har något hänt. Mellanhänderna faller som käglor.
20 mellanhänder i konkurs
Minst 20 uthyrningsbolag har gått i konkurs, de flesta det senaste halvåret. Ytterligare några har likviderats eller bara upphört med mellanhandsuthyrning, visar Hem & Hyras granskning.
Det sammanfaller med att över tusen hyresgäster krävt pengar tillbaka från bolagen.
För enligt hyreslagen ska ingen behöva betala mer än skälig hyra för en hyresrätt. Det gäller även andrahandshyresgäster och om företag är inblandade. Den som har betalat för hög hyra kan vända sig till någon av landets åtta hyresnämnder och begära återbetalning av mellanskillnaden två år tillbaka.
Tidigare har bara ett par hundra hyresgäster per år gjort det, och då oftast när privatpersoner har hyrt ut i andra hand och lagt på för mycket. Men sedan 2021 har antalet återbetalningskrav fyrdubblats, enligt statistik från Domstolsverket.
Hem & Hyra går igenom de drygt 2 000 ärenden som kommit till landets hyresnämnder mellan januari 2023 och april 2025. Det visar sig att de flesta krav numera riktar sig mot bolag som har hyrt ut i andra hand. Över 1 100 hyresgäster har krävt pengar tillbaka från mellanhandsbolag.
Remus Ungureanu i Barkarby är en av dem. För honom började det med att han blev uppsagd.
”Det var bara bra att bli uppsagd”
Den 31 juli 2023 fick Remus och hans grannar på Drakengatan meddelande från sin hyresvärd SB Properties:
”Vår verksamhet där vi har agerat hyresvärd och förvaltare kommer att läggas ner.
Det innebär att för dig som i dag är hyresgäst och har en uppsägningstid om 3 månader kommer att behöva flytta ut den 31 oktober 2023”, stod det.
Beskedet kom inte som någon chock. Ryktet hade gått bland grannarna om att SB Properties var på väg att ge upp. Några hade slutat betala hyra, men Remus fortsatte. Man ska göra rätt för sig, tycker han.
Men det hade blivit allt stökigare i huset. Remus berättar om droger, våld och störningar och att han fick ringa polis och räddningstjänst flera gånger. En natt när han kom hem sent låg en kniv slängd i korridoren, golvet var täckt av blod.
– När uppsägningen kom blev jag ärligt talat glad. Det hade blivit så mycket konstiga människor som bodde runt mig. Dessutom var hyran för hög för den lilla lägenheten, så det var bara bra att bli uppsagd.
Hyran var 3 000 kronor för hög
Strax efter uppsägningen knackade Orimlig Hyra på. Det är en juristbyrå som har specialiserat sig på att driva återbetalningsärenden åt hyresgäster och ta del av pengarna ifall det blir några. Nu gick de runt i de långa korridorerna på Drakengatan och berättade om möjligheten att kräva pengar tillbaka.
Orimlig Hyras offensiva värvningar bland missnöjda andrahandshyresgäster är en förklaring till att hyresnämnderna nu närmast drunknar i återbetalningsärenden. Firman har hittills tagit cirka 2 000 ärenden dit och även Remus Ungureanu tog hjälp av byrån.
Visserligen förstod han att han troligen inte få ut några pengar eftersom SB Properties redan var på väg att gå under, men vid det här laget var Remus förbannad:
– Jag hade betalat för mycket i två år och jag tycker ju att rätt ska vara rätt, så jag ville kriga för det.
Sommaren 2024 kom hyresnämndens beslut: hyran för lägenheten plus el, värme, vatten och bredband borde ha legat på 7 022 kronor. Remus hade rätt att få över 45 000 kronor tillbaka, plus ränta.
Men vid det laget hade ägarna till SB Properties flyttat till Malaga i Spanien där de i stället sysslade med att renovera och sälja lyxiga semesterbostäder. Efter sig lämnade de flera krisande bolag och krav från ett hundratal hyresgäster.
Hyresgästerna ska få tillbaka 14 miljoner
SB Properties och deras systerbolag har hittills fått skulder på 965 000 kronor till sina före detta hyresgäster. Det visar sig när Hem & Hyra går igenom hyresnämndens beslut i deras ärenden.
Men det finns många fler mellanhandsbolag. Därför granskar vi även samtliga beslut i återkravsärenden från januari 2024 och till och med juni 2025.
Under dessa 18 månader fattade hyresnämnderna beslut i 331 ärenden som gällde mellanhandsbolag. I vart fjärde fall blev det avslag av olika anledningar, oftast för att det inte fanns tillräckligt underlag för att visa hur mycket lägre hyran borde ha varit. Men 240 av hyresgästerna fick rätt.
Totalt måste mellanhandsbolagen betala tillbaka drygt 14 miljoner kronor. Deras före detta hyresgäster – eller juristerna som drivit deras ärenden – ska få tillbaka i genomsnitt 59 000 kronor.
Allra mest ska företaget Bostad Direkt betala, enligt hyresnämndernas beslut: över 2,4 miljoner kronor. Beautiful Apartments i Nacka blev skyldigt 1,6 miljoner kronor. Det gäller alltså bara under dessa 18 månader. Fler beslut har kommit tidigare och ytterligare väntar på att avgöras.
Många av besluten har överklagats till Svea hovrätt och är ännu inte slutgiltigt avgjorda, men hovrätten litar oftast på hyresnämndernas bedömning och ändrar sällan deras beslut. Hittills i år har bara två mellanhandsbolag fått återbetalningsbeloppet sänkt av hovrätten.
”De brukar gå i konkurs när de får krav mot sig”
De flesta av ärendena har drivits av Orimlig Hyra. I vanliga fall betalar de ut pengar till hyresgästerna direkt när de tar sig an ett fall, men när det handlar om uthyrningsbolag med skakig ekonomi så ger de inget förskott. Hyresgästen får pengar först om bolaget verkligen betalar.
Juristfirmans grundare Alban Dautaj konstaterar att många bolag de har processat mot har gått i konkurs.
– De brukar göra det när de får ett gäng krav riktade mot sig. Och då kan tyvärr hyresgästerna inte räkna med någon utdelning, säger han.
Mål att mellanhänderna ska försvinna
Även juristbyrån Urban Rights driver återbetalningsärenden mot uthyrningsbolag. Grundaren Adam Wais tycker inte det är konstigt att konkurserna bland dem nu duggar tätt. Det är mellanhänderna som riskerar att behöva betala tillbaka hela överhyran, trots att fastighetsägaren har fått en betydande del av förtjänsten.
– Nu när Orimlig Hyra och vi har drivit många processer blir det tydligt att de bedriver en otillåten verksamhet och inte har något lagligt utrymme att tjäna pengar. Därför är det naturligt att de inte klarar sig och vårt mål är att hela branschen ska försvinna inom några år, säger Adam Wais.
Han är den amerikanske affärsmannen som själv bodde i en ”företagsbostad” på Östermalm i Stockholm och efter en tid insåg att hyran var tre gånger högre än hos grannen. Adam Wais tyckte det verkade finnas ett systemfel och drev sitt fall ända upp till Högsta domstolen, HD.
HD beslutade 2022 att mellanhanden hade agerat bulvan åt fastighetsägaren för att runda de lagar som är till för att skydda hyresgäster. Därmed fick Adam Wais samma rätt som om han hyrt direkt av fastighetsägaren – och kraftigt sänkt hyra.
HD-domen innebär att fastighetsägare som hyr ut via mellanhänder riskerar att tvingas ge andrahandshyresgästerna förstahandskontrakt.
Urban Rights har drivit igenom flera sådana fall, och Adam Wais tror att HD-domen delvis har bidragit till att fler hyresgäster kräver överhyra tillbaka. Tidigare kunde den som protesterade mot hyresnivån räkna med att bli vräkt, så det vanliga var att man krävde återbetalning först efter utflytt.
– HD-domen gjorde det möjligt att kräva överhyra tillbaka utan att riskera att bli avhyst. Nu kan man kräva återbetalning och sänkt hyra och ändå bo kvar, säger Adam Wais.
”Man är beredd att ta risker”
Hur går det då för de fastighetsägare som har hyrt ut sina lägenheter via uthyrningsbolag?
Vissa har övergått till att hyra ut i första hand i stället, som vanliga hyresvärdar. Ett exempel är Svenska Nyttobostäder, som tidigare planerade att bygga 6 000 ”företagsbostäder” i Stockholmsområdet och hyra ut dem via mellanhänder.
Efter omskrivna skjutningar och stökigheter i några av deras fastigheter sade Svenska Nyttobostäder upp mellanhandsbolagen 2022. Det ledde till att ett hundratal hyresgäster vräktes med några veckors varsel.
Sedan dess har drygt 1 100 av bolagets lägenheter förmedlats via Stockholms stads bostadsförmedling, andra annonseras ut på uthyrningssajter. Dessa hyresgäster får besittningsskydd och betydligt lägre hyra än tidigare.
Men andra fastighetsägare fortsätter som förut.
Hyresgästföreningens jurist Bengt Öhman, som har arbetat mot mellanhandsuthyrning och ”hotellifiering” i Stockholm i många år, tror inte att branschen dör ut i första taget.
– Den stora ökningen av återkrav från hyresgäster har bidragit till en viss sanering och det är jättebra. Men eftersom det är bostadsbrist finns det fortfarande väldigt många människor som är tacksamma för att de har haft någonstans att bo och inte vill driva återbetalningsärenden, säger Bengt Öhman.
Och det finns mycket pengar att tjäna för både fastighetsägare och mellanhand, menar han.
– De kan ta ut två, tre, ibland fyra gånger mer än bruksvärdeshyran. Det är så mycket pengar att man är beredd att ta risker. Vi vet ett stort antal fastigheter i Stockholm där sådant fortfarande förekommer.
Påslag på hyran i flera led
Vem som tjänar mest på denna hyresspiral är inte helt lätt att ta reda på. Oftast är det hemligt vilken hyra som fastighetsägare och mellanhand har avtalat om sinsemellan. Hem & Hyra har hittat uppgift om förstahandshyran i endast nio domar. De visar på en stor spännvidd.
För en etta på Södermalm i Stockholm har hyresvärden gjort påslag på 100 procent jämfört med skälig hyra och mellanhanden lagt på ytterligare 23 procent. I Göteborg har en fastighetsägare tagit ut 11 procent mer än skälig hyra från mellanhanden, som sedan lagt på ytterligare 32 procent.
Alban Dautaj på Orimlig Hyra är ändå övertygad om att fastighetsägarna är de stora vinnarna. Och han tycker att de konkursförvaltare som nu driver mellanhandsbolag som gått omkull borde kräva återbetalning av överhyra från fastighetsägarna.
– Det handlar om flera hundra miljoner kronor i återbetalningsmöjlighet och det är pengar som i så fall skulle gå till konkursboet – så att hyresgästerna sedan kan få tillbaka de pengar de har rätt till.
Branschen har protesterat högljutt mot att deras affärsupplägg håller på att punkteras på grund av juridiska processer. Regeringen håller med om att företagsbostäder kan behövas och gav en statlig utredare i uppdrag att komma med lösningar. I maj kom utredarens förslag på nya regler som i vissa fall ska göra det möjligt att hyra ut till företag via mellanhand och ta ut en så kallad ”anpassad hyra”.
Men om det i slutänden blir vanliga privatpersoner som får högre hyra och osäkra kontrakt, så ska de – precis som i dag – få rätt till förstahandskontrakt, enligt utredningens förslag, som ännu inte har behandlats.
Hyr större och billigare utan mellanhand
Remus Ungureanu har i alla fall kunnat lämna den osäkra andrahandsmarknaden bakom sig. Efter uppsägningen fick han snabbt ett förstahandskontrakt på en trea, tre gånger större än ettan på Drakengatan och med lägre hyra. Nu bor han med sin nya kärlek i Märsta, nära till Arlanda, där han jobbar som arbetsledare med logistiken kring ankommande och avgående flygplan.
– Det är kul! Det har alltid varit min dröm att jobba med aviation.
Men han är besviken på SB Properties, som han menar var ute efter att luras från början. Och på att företag så lätt kan komma undan sina skulder genom att gå i konkurs.
– 45 000 kronor är ingen liten summa. Det kunde jag ha investerat i något, eller hjälpt min familj. Vad som helst utom att ge till de där killarna.
Svenska Nyttobostäder, som äger fastigheten, har också lagt på extra på hyran. Vad tänker du om det?
Remus rycker på axlarna:
– Det finns alltid en större fisk där ute.
Fotnot: Hem & Hyra har sökt företrädarna för SB Properties men inte lyckats få kontakt. Även deras företag i Spanien är försatt i konkurs.
Joakim Alm, fastighetsmiljardären som äger Svenska Nyttobostäder, ber att få frågor på mejl, men har sedan inte svarat på dem.
Hem & Hyra har begärt ut listor på alla ärenden som gäller återbetalning av hyra från landets åtta hyresnämnder mellan januari 2023 och april 2025.
Över 1 100 av kraven riktade sig mot företag, som hade hyrt lägenheter av fastighetsägare och sedan hyrt ut dem andra hand, så kallade mellanhänder.
Totalt var det 84 företag, som vi kontrollerade mot kungörelser i Post och inrikes tidningar. 20 bolag – nästan var fjärde – hade gått i konkurs.
Vi har också granskat alla hyresnämnders beslut om återbetalning av hyra från januari 2024 till och med juni 2025. Totalt blev det 14,1 miljoner kronor som bolagen ska betala tillbaka. (Anm: I Hem & Hyras papperstidning redovisas siffrorna för januari till maj 2025: 6,4 miljoner kronor)
I enstaka fall visade hyresnämndens utredning också hur mycket mellanhanden betalat till fastighetsägaren – en uppgift som båda parter oftast vill hålla för sig själva.
