الإنهاء الشفهي لعقد الإيجار كلّف المستأجر كثيرا – وقد يُلزم بدفع تعويض للمؤجر
في فبراير/شباط 2023 انتقل المستأجر إلى شقة يملكها رجل الأعمال الزراعي والعقاري من سكان سكونه، لارس ياكوبسن.
ومنذ ذلك الحين، تختلف رواية المستأجر عن رواية المؤجر بشأن ما حدث لاحقا.
يؤكد أنه أنهى العقد شفهيا
يؤكد المستأجر أنه أنهى عقد الإيجار شفهيًا في أكتوبر/تشرين الأول من العام نفسه، ثم أفرغ الشقة من أغراضه وسلّم المفاتيح إلى ممثل عن المؤجر.
لكن المؤجر يقول إن الشركة لم تتلقَّ أي إشعار شفهي بإنهاء العقد، كما أن عقد الإيجار ينص صراحة على أن الإنهاء يجب أن يكون كتابيًا.
وقد لجأ المؤجر إلى محكمة المقاطعة في هلسينغبوري للمطالبة بإيجارات عامين، بإجمالي يزيد على 94 ألف كرونة سويدية. ويعود أقدم دين إيجار إلى مايو/أيار 2023، أي قبل عدة أشهر من التاريخ الذي يقول المستأجر إنه أنهى فيه العقد شفهيًا. أما آخر إيجار غير مدفوع فيتعلق بشهر يوليو/تموز 2025.
وبحسب رواية المؤجر، لم يصل أي إشعار بإنهاء العقد، ولذلك استمرت علاقة الإيجار حتى يوليو/تموز 2025. ولم يعلم المؤجر أن المستأجر قد غادر الشقة إلا عندما حاولت سلطة الجباية التنفيذية العثور عليه.
كما طالب المؤجر بتعويض عن تكاليفه القضائية الخاصة التي تجاوزت 41 ألف كرونة سويدية.
رأى أن الشقة كانت في حالة سيئة
طرح المستأجر عدة مبررات لعدم إلزامه بالمبالغ المطلوبة منه، من بينها أنه لم يفهم في البداية أن عقد الإيجار لم يكن عقدًا دائمًا محدد المدة، وأن الشقة كانت في حالة سيئة إلى درجة لا تستوجب دفع الإيجار كاملًا خلال جزء من الفترة التي أقام فيها هناك قبل إنهاء العقد.
وقال المستأجر، الذي لا يرغب في نشر اسمه في الصحيفة، لمجلة «هيم أوك هيرا»:
”لم أترجم العقد إلى لغتي قبل أن أوقع عليه.”
وينحدر المستأجر من الولايات المتحدة، وخلال إجراءات المحكمة لم يستعن بأي شخص آخر، بل أجرى بنفسه ما رآه ضروريًا من تحريات.
واستخدم ضمن أدلته وثائق صادرة عن إدارة بيئية بلدية، إضافة إلى مقال صحفي يشير إلى قائمة «هيم أوك هيرا» لأسوأ المؤجرين في السويد لعام 2025.
لكن محكمة المقاطعة أخذت برواية المؤجر، ما يعني أن المستأجر مُلزم بدفع ما مجموعه 135,689 كرونة سويدية عن الإيجارات غير المسددة وتكاليف التقاضي.
وبما أن المسألة تتعلق بكلام مقابل كلام فيما يخص إنهاء العقد، رأت المحكمة أن العقد ظل ساريًا حتى يوليو/تموز 2025. كما لم يتمكن المستأجر من إثبات أن الشخص الذي يقول إنه سلّمه إشعار الإنهاء كان مخولًا فعلًا باستلامه نيابة عن الشركة.
ولم ينجح المستأجر أيضًا في إثبات أن ”الشقة كانت تعاني من عيوب في مستوى السكن تبرر خفض الإيجار أو إسقاط الالتزام بدفعه بالكامل”، بحسب ما ورد في الحكم.
وقال المستأجر لمجلة «هيم أوك هيرا» إنه لم يرسل أي بلاغات خطية بالأعطال إلى المؤجر.
”لست من النوع الذي يشتكي”، كما قال.
محامية: قضية غير عادية
ورغم أن المستأجر قدّم ”أدلة واسعة نسبيًا” تشمل، على سبيل المثال، تقارير تفتيش، فإن معظم هذه الأدلة كانت تتعلق بشقق أخرى في العقار نفسه.
بل إن ما قدّمه إلى المحكمة أدى عمليًا إلى نتيجة عكسية. فقد رأت المحكمة أن المبلغ الذي طالب به المؤجر، والبالغ أكثر من 41 ألف كرونة سويدية مقابل الاستشارات القانونية والوقت الذي أمضاه في القضية، يُعد تعويضًا معقولًا.
وجاء في الحكم: ”إن حجم القضية، وبخاصة العدد الكبير من المذكرات المقدمة من [اسم المستأجر]، يؤثر في تقدير الوقت المعقول الذي استغرقته المعالجة.”
وتعمل سَمَاح سليمان محامية لدى جمعية المستأجرين في منطقة شمال سكونه. وهي لم تشارك شخصيًا في هذه القضية التي حُسمت الآن أمام محكمة المقاطعة، لكنها تقول إن نشوء خلافات حول ما إذا كان العقد قد أُنهي أم لا ليس أمرًا شائعًا.
وتضيف: ”أوصي دائمًا بإرسال خطاب مسجل.”
وينطبق ذلك خصوصًا إذا كان المستأجر يعتقد أن المؤجر قد يشكك لاحقًا في وجود إشعار بإنهاء العقد. كما يمكن إنهاء العقد شفهيًا، لكن عندها يجب التأكد من الحصول على تأكيد كتابي من المؤجر، مثل رسالة نصية أو بريد إلكتروني.
المفاتيح هي المسألة الأكثر شيوعاً
تقول سَمَاح سليمان إن أكثر الأسئلة التي تتلقاها بشأن إنهاء العقود تتعلق بالمفاتيح.
”استقر العمل القضائي على أن الشقة تُعتبر مُسلّمة في اليوم الذي تُعاد فيه المفاتيح، لكن ذلك يفترض أيضًا أن يكون قد تم تقديم إشعار كتابي بإنهاء العقد.”
وفي القضية التي نُظرت الآن، يؤكد المستأجر أنه لم يكن ملزمًا بدفع الإيجار كاملًا بسبب العيوب الموجودة في الشقة.
وتوضح سَمَاح سليمان أن القانون يتيح إمكانية فسخ العقد دون الالتزام بمدة الإخطار المتفق عليها، لكن ذلك يتطلب في الواقع ظروفا خطيرة جدا، مثل انقطاع الكهرباء أو التدفئة أو المياه بشكل غير مؤقت. كما يجب منح المؤجر فرصة لإصلاح المشكلات.
وتقول: ”لا يمكنك التعايش مع هذه العيوب لعدة أشهر من دون الإبلاغ عنها.”
المستأجر استأنف الحكم
استأنف المستأجر الحكم أمام محكمة الاستئناف.
أما المؤجر لارس ياكوبسن فلا يشعر بالقلق من أن تتوصل المحكمة الأعلى درجة إلى تقييم مختلف إذا وصلت القضية إليها.
وقال: ”سأُفاجأ إذا فكرت محكمة الاستئناف بطريقة مختلفة.”
هذا النص مكتوب باللغة السويدية من قبل صحفيات وصحفي Hem & Hyra. ثم تُرجم النص إلى اللغة العربية باستخدام الذكاء الاصطناعي، وفريق التحرير قام بمراجعته وتدقيقه.
