Kritiserade hyreshus slipper tvångsförvaltning – Juristen: ”Upprörande”
Under många år har hyresgäster klagat över brister i inomhusmiljön och förvaltningen av hyreshusen på Fjärdholmsgränd i Vårberg, södra Stockholm. Det handlar om fuktproblem, dålig ventilation, felaktigt dragna elledningar, avloppslukt i bostäder, bristande brandskydd, trasiga golv, mögel och hissar som inte fungerar.
I mars 2025 begärde Hyresgästföreningen region Stockholm att fastigheten skulle tvångsförvaltas och att en annan aktör skulle ta över skötseln. Det är den skarpaste åtgärden mot hyresvärdar som missköter sig. I december 2025 beslutade hyresnämnden att avslå begäran om tvångsförvaltning.
Hovrätten enig med hyresnämnden
Hyresgästföreningen överklagade beslutet till Svea hovrätt som i sin dom skriver att det är klarlagt att det ”under en längre tid i flera avseenden har förekommit brister i förvaltningen av fastigheten”.
Men med hänsyn till de åtgärder som fastighetsägaren har vidtagit finns det enligt domstolen inte tillräckliga skäl för att besluta om tvångsförvaltning.
– Jag tycker att det är en upprörande dom, framför allt för alla hyresgäster som under decennier klagat över brister, säger Hyresgästföreningens jurist Jens Waldenström och fortsätter:
– Den linje som etableras här är att en hyresvärd inte behöver göra någonting under årtionden. När Hyresgästföreningen ansöker om tvångsförvaltning kan värden lova sig genom processen i hyresnämnden. Sedan kan han påbörja arbetet först i samband med hovrättsprocessen och ändå komma undan.
Kommer det att sprida sig?
– Svea hovrätt är högsta instans. Det här blir den praxis som gäller, säger Jens Waldenström.
Vad kommer ni att göra?
– Vi kommer att fortsätta att bevaka den här fastigheten för att se om allt som utlovats verkligen händer.
Kan ni begära ny tvångsförvaltning om det inte sker?
– Ja, men inte på samma grunder. Då måste det hända nya saker, till exempel att det som nu utlovats inte sker, säger han.
Ägarens ombud: ”En riktig bedömning”
De sex husen i Vårberg ägs sedan 1998 – via bolag – av den norske fastighetsentreprenören Björn A Aaserud. Hans juridiska ombud Peter Hellman säger till Hem & Hyra att hovrätten gjort en riktig bedömning.
– Hyresvärden har både en vilja och förmåga att förvalta fastigheten på ett långsiktigt och hållbart sätt, säger han.
Vad säger din huvudman?
– Jag har ännu inte hunnit pratat med honom, men jag utgår ifrån att han är nöjd med utgången.
– Det här är någonting som tagit mycket tid och kraft för bolaget. Det har kostat många miljoner att processa detta. Att både kunna vidta åtgärder på fastigheten och hantera en så här stor process visar att bolaget sköts väl. Det tror jag inte en oseriös fastighetsägare skulle ha klara det, säger Peter Hellman.
Alla problem är inte åtgärdade
Hovrätten konstaterar i sin dom att det faktum att fastighetsägaren inte åtgärdat alla problem talar för att förvaltningen av fastigheten fungerar så bristfälligt att det kan finnas skäl för att ställa fastigheten under tvångsförvaltning.
Inte minst med tanke på att bolaget tidigare dröjt med att vidta även angelägna åtgärder, trots att både Hyresgästföreningen och Stockholms stadsmiljöförvaltning under snart ett decennium försökt få till stånd förbättringar.
Domstolen resonerar i domen om nyligen genomförda åtgärder och förbättringar verkligen uppväger bolagets historik av bristande förvaltning:
”Flertalet åtgärder har nämligen vidtagits först efter ansökan om tvångsförvaltning och skulle därför kunna uppfattas snarare som tillfälliga insatser än som ett uttryck för bolagets egentliga vilja och förmåga att säkerställa en varaktigt godtagbar förvaltning”.
Hovrätten: ”Förändringar i positiv riktning”
Till slut landar domstolen i bedömningen att de förbättringar som bolaget genomfört under senare tid trots allt talar för att det ”skett så stora förändringar i positiv riktning att förvaltningen av fastigheten numera kan anses godtagbar mot bostadshyresgästerna. Det finns därför inte tillräckliga skäl för att besluta om tvångsförvaltning.”
I hyresnämnden beslutades det att Hyresgästföreningen på grund av ”vårdslös processföring” skulle ersätta fastighetsägarens rättegångskostnader med 50 000 kronor.
Det beslutet river hovrätten upp med motiveringen att Hyresgästföreningen ”inte har agerat vårdslöst i sin processföring på ett sådant sätt att ett rättegångskostnadsansvar skulle ha inträtt”.
