Ann-Charlotte vann hyresfajten – nu får alla i kvarteret lägre höjning: ”Var tvungen att göra något”
Ann-Charlotte Wassenius bor i höghuset i kvarteret Mars, Trollhättans högsta hyreshus. Hon flyttade hit tillsammans med sin man Bengt när huset var nybyggt i slutet av 2018.
– Vi trivs väldigt bra. Särskilt med läget och grannarna. Men när det gäller hanteringen av årets hyreshöjning är jag besviken på både hyresvärden Eidar och Hyresgästföreningen, säger Ann-Charlotte Wassenius.
Förra hösten meddelade kommunala Eidar att de ville höja hyran med 6,75 procent. Det tyckte Hyresgästföreningen var alldeles för mycket. När parterna inte kunde komma överens skickades ärendet vidare till Hyresmarknadskommittén, HMK. I februari kom HMK:s beslut: Den generella hyreshöjningen för Eidars drygt 6 400 lägenheter skulle bli 4,45 procent.
– Den kraftiga höjningen skulle alltså även gälla oss som bor här, i de nybyggda och redan väldigt dyra hyresrätterna, säger Ann-Charlotte, som undrade om det verkligen kunde stämma.
Läst om presumtionshyra i Hem & Hyra
Hon hade läst en artikel i Hem & Hyra om så kallad presumtionshyra och att det var ett krav om hyresvärden beviljades statligt investeringsstöd.
– Jag har alltid varit vetgirig och noga med att saker och ting går rätt till. Och nu började hornen växa ut på mig. Jag var bara tvungen att gå till botten med det här, säger Ann-Charlotte som började läsa på om presumtionshyra, bruksvärdessystem, normhyra och investeringsstöd.
Ann-Charlotte visste att Eidar, våren 2019, hade fått statligt investeringsstöd för kvarteret Mars. Att det därför var presumtionshyra som gällde och att hyrorna inte får höjas i samma takt som det för lägenheterna i det övriga beståndet.
För Ann-Charlotte och Bengt Wassenius låg hyran för deras trea på 78 kvadrat på 11 446 kronor i månaden inklusive tillval när de flyttade in hösten 2018.
– Sedan dess har hyran höjts varje år. Men när de ville att vi, som redan har så hög hyra, ska få en höjning på 4,45 procent då blev jag tvungen att göra något, säger Ann-Charlotte.
I ryggen hade hon artikeln som hon läst i Hem & Hyra. Av den framgår det att hovrätten slagit fast en modell för en skälig hyreshöjning vid presumtionshyra.
Ann-Charlotte räknade ut att en skälig hyreshöjning för hyresgästerna i kvarteret Mars skulle vara 2,59 procent. Hon kontaktade både Eidar och Hyresgästföreningen men fick inget gehör. Då vände hon sig till Hyresnämnden i Göteborg för att få hyreshöjningen prövad.
Ann-Charlotte: ”Vi vann!”
Som enskild hyresgäst kunde Ann-Charlotte egentligen bara kräva prövning av sin egen hyra. Men ytterligare sju grannar hade gett henne fullmakt att driva även deras sak och i september kom hyresnämndens beslut.
– Vi vann! Nämnden gick på vår linje och bestämde att vi som överklagat bara skulle få en hyreshöjning på 2,59 procent. Plus att Eidar ska återbetala den överhyra som de tagit ut från oss under året, med ränta, säger Ann-Charlotte.
Historien tar dock inte slut där. Efter hyresnämndens beslut enades Eidar och Hyresgästföreningen om att samtliga 177 lägenheter i kvarteret Mars skulle behandlas på samma sätt. Det vill säga, få en hyreshöjning på endast 2,59 procent.
– För oss handlar det om 205 kronor i månaden plus ränta. Så vi kommer att få ett hyresavdrag på decemberhyran på cirka 2 000 kronor, säger Ann-Charlotte.
– Räknar man på det så kommer Eidar att få återbetala totalt omkring 350 000 kronor, säger grannen Sture Sallander.
Besvikna på Eidar och Hyresgästföreningen
Ann-Charlotte, Bengt och grannarna är glada över beskedet. Men de är besvikna både på Eidar och Hyresgästföreningen.
– Det är dåligt av Eidar att försöka höja hyran mer än de har rätt till. Och på Hyresgästföreningen borde man ha bättre koll på vad som gäller, säger Ann-Charlotte.
Sture Sallander, som bor på samma våningsplan och är engagerad i den lokala hyresgästföreningen, håller med:
– En av orsakerna till att man går med i Hyresgästföreningen är ju att man ska få experthjälp vid hyresförhandlingar. Man vill ju kunna lita på att de som företräder en verkligen ser till våra intressen. Men det förtroendet blir ju lite naggat i kanten av det här.
Eidars vd Urban Blom är förvånad över hyresnämndens beslut. Han anser att bolaget kunnat bevisa att hyrorna i kvarteret Mars ligger på samma nivå som andra jämförbara lägenheter i Trollhättan. Och att höjningen på 4,45 procent, som HMK fastslog, borde gälla även där.
– Men nu rättar vi oss efter det här beslutet och drar lärdom av det. Vi har inget intresse av att processa mot våra egna hyresgäster. Och vi var genast överens med Hyresgästföreningen om att den lägre hyreshöjningen ska gälla för samtliga som bor i kvarteret Mars, säger Urban Blom.
På frågan om det finns fler områden som kan påverkas. Exempelvis kvarteret Gulsparven, som även de byggdes med investeringsstöd och har presumtionshyror, svarar Urban Blom så här:
– Nej, det är två helt olika saker. Det är stor skillnad på hyresnivåerna mellan Gulsparven och Mars så de kommer inte att påverkas. Däremot kommer vi förstås att ta hänsyn till nämndens beslut när vi snart går in i en ny hyresförhandling. Vi kommer att vilja ha en differentierad hyreshöjning med olika höjningsnivåer för olika fastigheter.
Förhandlaren Sophia Fors sköter Hyresgästföreningens förhandlingar med Eidar. Hon beklagar hyresgästernas missnöje men säger att det inte fanns något annat val för Hyresgästföreningen än att acceptera Hyresmarknadskommitténs beslut.
”Ansvarslöst skjuta över förhandlingarna till HMK”
Sophia Fors säger att Hyresgästföreningen helst hade velat nå en lokal överenskommelse med Eidar. Att det alltid är att föredra framöver centrala förhandlingar.
– Det är ansvarslöst att skjuta över förhandlingarna till HMK för det är ju vi, som finns här lokalt, som är mest insatta i förutsättningarna på orten och som kan få till stånd så rättvisa hyror som möjligt.
Enligt Sophia Fors kunde Eidar, efter beslutet från HMK, tänka sig en lägre hyreshöjning för kvarteret Mars. Men då skulle mellanskillnaden bekostas av andra hyresgäster genom att de fick en högre höjning.
– Det kunde vi naturligtvis inte gå med på och då valde Eidar att ge samtliga hyresgäster samma ökning.
Ville inte ställa hyresgäster mot varandra
Sophia Fors säger att HMK:s beslut bestämde hur mycket Eidar fick ta in i ökade hyresintäkter och att Hyresgästföreningen inte kunde gå emot det beslutet.
– Men vi hamnade i en svår situation när Eidar ville att vi skulle ställa hyresgäster mot varandra. Vår ståndpunkt var att Eidar skulle stå för mellanskillnaden och så blev ju också resultatet efter hyresnämndens beslut.
Hur ser du på att det var en hyresgäst, och inte ni, som såg till att hyreshöjningen blev mindre?
– Vi är tacksamma över att en hyresgäst drev frågan så att vi fick veta var hyresnämnden står. Nu har vi och Eidar enats om att samtliga hyresgäster i Mars får samma höjning.
Vad vill du säga till de hyresgäster som nu undrar vad man ska ha Hyresgästföreningen till?
– Att vi alltid jobbar för att alla hyror ska vara så korrekta som möjligt. Men det är inte alltid svart eller vitt. I bland går det att göra olika tolkningar och man vet inte alltid på förhand hur olika instanser kommer att döma i specifika fall, säger Sophia Fors.
- Infördes 2006 med syfte att få fart på byggandet av hyresrätter.
- Ger hyresvärden möjlighet att under 15 års tid sätta en hyra sätta en hyra på de nyproducerade lägenheterna som ger kostnadstäckning och vinst.
- Är ett avsteg från bruksvärdesprincipen, som annars råder, och som innebär att hyran för en lägenhet inte ska vara påtagligt högre än för en annan jämförbar.
- Hyran för en nybyggd lägenhet med presumtionshyra är inledningsvis högre än för andra, jämförbara lägenheter och räknas som ett undantag.
- Efter 15 år ska presumtionshyrorna fasas in i det vanliga bruksvärdessystemet.
- Om den genomsnittliga höjningen på orten inte överstiger tre procent så får hyrorna i hus med presumtionshyror höjas med hälften.
- Om den genomsnittliga höjningen överstiger tre procent så får presumtionshyran höjas med tre fjärdedelar av den del som överstiger tre procent.
I hovrättsbesluten anges även två undantag till ovanstående beräkningsmodell:
- Om de presumtionssatta lägenheternas hyra är ungefär lika hög eller lägre än hyrorna som ligger till grund för den allmänna hyresutvecklingen på orten, så talar inte ändamålsskäl med samma styrka för att hålla tillbaka hyreshöjningar för sådana lägenheter.
- Om den den allmänna hyresutvecklingen är ovanligt hög och det dessutom är fråga om presumtionssatta hyror som är ovanligt höga inom presumtionsbeståndet på orten, bör skälighetsbedömningen kunna leda till en lägre höjning än vad den ovan angivna modellen skulle innebära.
- Det statliga investeringsstödet för hyresbostäder och bostäder för studerande infördes i november 2016 och avskaffades 2021.
- Tanken med investeringsstödet var bland annat att uppmuntra byggande av lägenheter med lägre hyror.
- Bostäderna skulle också vara mer energieffektiva än annan nyproduktion.
- En partsgemensam nationell tvistelösningsfunktion som omfattar kommunala hyresvärdar i Sverige.
- Ledamöterna tillsätts av Hyresgästföreningen och branschorganisationen Sveriges allmännytta.
- Prövar tvister i samband med de årliga hyresförhandlingarna.
- Kan även medla, och kräva att lokala parter återvänder till förhandlingsbordet.
- Besluten kan inte överklagas av de båda parterna. Däremot kan förhandlingsuppgörelsen som följer på beslutet överklagas av enskilda hyresgäster.
