Nytt beslut: Så mycket får dyra nybyggnadshyror höjas

Hyrorna i nya lägenheter är höga. Så höga att de ofta inte går att få in i det så kallade bruksvärdessystemet, där hyran för en lägenhet inte ska vara påtagligt högre än för en annan jämförbar.

Därför finns sedan 2006 något som kallas för presumtionshyror. Då görs avsteg från bruksvärdesprincipen och hyran som förhandlas fram mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen baseras på produktionskostnaden för huset. Efter 15 år ska presumtionshyrorna fasas in i det vanliga bruksvärdessystemet.

I genomsnitt ligger en ny lägenhet med presumtionshyra på strax under 60 kvadrat på cirka 10 000 kronor i månaden, enligt Statistiska centralbyrån.

Hovrättens beslut anger nivåer

Det har funnits oklarheter hur dessa hus och hyror ska behandlas när det är dags för årliga hyresförhandlingar. Höjs hyran med samma procentsats som alla andra hyror så ökar ju hyrorna i kronor och ören ännu mer i de nya dyra lägenheterna. Å andra sidan höjs ju kostnaden för till exempel el och värme även i ett nytt hus.

I två beslut slår hovrätten fast en modell för en skälig hyreshöjning vid presumtionshyra:

• Om den genomsnittliga höjningen på orten inte överstiger tre procent så får hyrorna i hus med presumtionshyror höjas med hälften.

• Om den genomsnittliga höjningen överstiger tre procent så får presumtionshyran höjas med tre fjärdedelar av den del som överstiger tre procent.

Beslutet en slags kompromiss

Hovrätten skriver en lång motivering till beslutet. Bland annat konstaterar hovrätten att om presumtionshyrorna skulle höjas nästan lika mycket som den allmänna hyresutvecklingen på orten, finns det risk för presumtionshyrorna pressar upp hyrorna generellt, när de efter 15 år ska fasas in i det ordinarie beståndet. Å andra sidan kan en presumtionshyra ändras i den utsträckning det är skäligt, enligt den ursprungliga lagstiftningen. Hovrättens beslut är något av en kompromiss mellan värdarnas och Hyresgästföreningens utgångspunkter, men det förefaller som att Hyresgästföreningen är mest nöjda över beslutet. Även om hyresnämnden för drygt ett år sedan sa nej till någon hyreshöjningen över huvud taget.

– Det är ett välmotiverat beslut och en seger att fastighetsägarna inte per automatik får höja presumtionshyrorna lika mycket som den generella utvecklingen. Däremot är tycker vi inte om att hovrätten anger siffror. Det blir en slags hyresreglering. Vi skulle hellre fått faktorer att förhandla om. Å andra sidan är modellen enkel och det är ju bra, säger Susanna Skogsberg, förbundsjurist på Hyresgästföreningen.

Hyror i Umeå och Karlstad som prövats

De två besluten berör hyresgäster i två fastigheter med studentbostäder i Umeå och en med vanliga hyresrätter i Karlstad. Det är ovanligt att hovrätten anger siffror på det sätt som görs i de här två fallen. Även om parterna kan förhandla utifrån lokala förutsättningar, så kommer de två besluten att få stark påverkan på hur stora hyreshöjningarna blir i hus med presumtionshyror.

Det slås också fast att fastighetsägare som låtit bli att höja hyran de senaste åren nu kommer få ha rätt att ta igen förlorade höjningar, inte retroaktivt, men framåt. Det vill säga: Om den generella höjningen under tre år varit två procent per år, sammanlagt sex procent. Så får fastighetsägare som inte höjt presumtionshyran i ett slag höja med tre procent.

”Kan drabba nyproduktionen”

Det kan alltså finnas risk för stora höjningar för hyresgäster i nybyggda hus som inte fått någon höjning de senaste åren.
Håkan Larsson, chefsekonom på Sveriges allmännytta, menar att beslutet omkullkastar en del kalkyler för nyproduktion av hyresrätter. Han suckar och konstaterar att det här beslutet kommer efter att stigande räntekostnader, höjda priser på byggmaterial och avskaffat investeringsstöd.

– Vi märker att många ute på medlemsföretagen är bekymrade. Samtidigt så vet vi vad som gäller och vi får laga efter läge. Tidigare har presumtionshyrorna inte höjts alls på vissa orter och lika mycket som övriga hyror på andra håll. Det kan bli svårare att komma överens om kalkylerna när hyrorna ska förhandlas inför en nyproduktion, säger Håkan Larsson.