Felaktiga råd om andrahandshyror
Sedan 2013 gäller Lagen om uthyrning av egen bostad, som skulle locka fler att hyra ut sina bostadsrätter och villor.
Bland annat infördes nya, friare regler för hyran. Men det finns ändå begränsningar: Om hyresgästen klagar kan hyran sänkas ifall den är ”påtagligt högre” än uthyrarens kapitalkostnader och driftskostnader.
Vad är då kapitalkostnader? Det spelar ingen roll hur stora lån bostadsägaren har, utan de ska beräknas utifrån ”skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde”. I lagens förarbeten preciseras det till två procent över Riksbankens referensränta.
När lagen infördes låg referensräntan på två procent, vilket innebar att fyra procent av marknadsvärdet var skäligt att ta ut. Det skrevs i ett faktablad från regeringen.
Men sedan sjönk referensräntan och den ligger sedan länge på minus 0,5 procent. Det betyder att skälig avkastningsränta i dag bör ligga på 1,5 procent.
En prejudicerande dom från Svea hovrätt i december tar upp frågan. I just det fallet hade andrahandshyresgästen begärt i hyresnämnden att avkastningsräntan skulle sänkas till tre procent. Därför kunde inte hovrätten sätta den lägre än så, men hovrättsrådet Kazimir Åberg bekräftar att man kan utgå från minusräntan.
– Vi försökte skriva i domen vilka parametrar man ska använda: riksbankens referensränta och ett påslag på 2 procent. I dag är referensräntan negativ och det har den varit en längre period, så det påverkar vilken avkastningsränta som är skälig.
Ändå har etablerade andrahandsförmdelare som Qasa och Samtrygg – ja, till och med Konsumentverkets specialsajt omboende.se – fortsatt att hänvisa till det inaktuella faktabladets fyra procent. I maj sänkte Samtrygg till tre procent i sin prissättningsguide till uthyrare.
I praktiken föreslår andrahandsförmedlingarna ännu mycket högre hyror, baserat på vad folk har visat sig beredda att betala. Dessutom lägger de på en serviceavgift på upp till 15 procent, som andrahandshyresgästen får betala.
I bostadsbristens Sverige måste många acceptera olovligt höga hyror. Men Hyresgästföreningens förbundsjurist Susanna Skogsberg tipsar:
– Tre månader innan du ska flytta kan du begära sänkt hyra. Visserligen lär du bli uppsagd, men du har tre månaders uppsägningstid och kan få tillbaka överhyran för den tiden.
En statlig utredning föreslår nu att man ska kunna få tillbaka överhyra retroaktivt i ett år även för ägda bostäder. Läs mer om den här.
