Så fick Lars rätt mot värstingvärden och slapp hyreshöjning
Lars Jensen i skånska Hörby flyttade in i sin enrumslägenhet i slutet av 2022. Efter att ha bott där i knappt ett år fick han plötsligt ett brev från bostadsbolaget, som ville höja hyran.
Höjningen var från 5 902 till 6 750 kronor i månaden, alltså runt 15 procent.
Värden är Leijontornet AB som ägs av en malmöbo som heter Lars Danckler, som förutom att vara fastighetsägare också jobbar som advokat. Detta har flera av hans hyresgäster fått erfara då de krävts på pengar för påstådda skador och ibland dragits inför rätta.
Stephanie fick betala 30 000 kronor efter en långdragen process om en trasig tapet. Yasmine blev stämd när hon ville flytta och riskerade att riskerade att få betala rättegångskostnader – men istället fick Lars Danckler kritik från Advokatsamfundet. Robin skulle skriva på ett besiktningsprotokoll utan att få läsa det först – men stod på sig eftersom han inte ville riskera att få betala något som han inte orsakat. 2023 utsågs bolaget Leijontornet till en av Sveriges 20 värsta värdar av Hem & Hyra.
Hyran har inte förhandlats
När Lars Jensen får ett brev från värden handlar det också om pengar, men inte en ersättning för något som gått sönder utan en oförhandlad hyreshöjning. Liksom hundratusentals andra svenskar bor Lars Jensen i ett hyreshus där det inte finns någon förhandlingsordning (se faktaruta). Det innebär att hyrorna inte förhandlas kollektivt i förväg.
Lars Jensen kontaktade Hyresgästföreningen när han fick brevet om hyreshöjningen, och fick då rådet att fortsätta betala den gamla hyran.
När värden upptäckte att Lars Jensen inte accepterade hyreshöjningen skickade han betalningspåminnelser – och en uppsägning.
Ser uppsägning som sätt att skrämmas
Skälet till att Leijontornet ville riva kontraktet var påståendet att Lars Jensen inte ska ha lämnat tillträde till lägenheten när värden ville komma in eller hämta ut brev som skickats till honom. Både Lars Jensen och en chef på Hyresgästföreningen uppfattade uppsägningen som en repressalie kopplad till hyreshöjningen.
– Han försöker skrämmas, sade Lars Jensen då.
Läs också: Då kan du bli vräkt och så går det till
En hyresgäst som inte går med på att flytta kan bo kvar, och låta en hyresnämnd pröva om värdens uppsägning är giltig eller inte. Men då krävs att värden själv vänder sig till hyresnämnden, och så har det inte blivit i detta fall. Alltså bor Lars Jensen kvar.
Vad hände då med hyran?
Om det inte finns någon förhandlingsordning och hyresgästen inte går med på höjningen är det hyresnämnden som ska besluta om hyresnivån – och det har rätten gjort nu.
Kom med motkrav: Sänk hyran
Resultatet blev att hyran blir oförändrad, 5 902 kronor i månaden.
– Det är positivt att de inte bara kan göra som de vill, säger Lars Jensen som tycker det är skönt att rätten har prövat om värdens ensidiga krav verkligen var rimligt.
Förutom att motsäga sig höjningen gick Lars Jensen via sitt ombud också till motattack och krävde en sänkning av hyran, när hyresnämnden ändå skulle pröva nivån. 4 692 kronor var en rimlig nivå, enligt hyresgästen.
Sänkningen gick inte igenom men Lars Jensen är inte ledsen för det.
– Jag är helt nöjd med hur det har gått – att han inte fick rätt i allting han gör.
Jämförde med andra lägenheter
När en hyresnämnd ska pröva hyresnivån för en lägenhet brukar hyresgästen och hyresvärden hitta andra lägenheter att jämföra med (se faktaruta). Så har det varit även i detta fall och ledamöterna har själva varit på plats och tittat på två andra lägenheter i Hörby, förutom i den där Lars Jensen bor.
I detta fall har det dock inte varit möjligt att göra en direkt jämförelse mellan lägenheterna, eftersom det finns för mycket som skiljer sig åt när det gäller storleken. Då har hyresnämnden istället fått göra en ”allmän skälighetsbedömning”.
Läs även: Så fick Eva i Hörby sin hyra halverad
Nämnden menar att både badrummet och köket i Lars lägenhet har lägre standard än i de två andra, men å andra sidan är planlösningen bättre och dessutom ingår en parkeringsplats i hyran.
Genom ”en samlad bedömning” kommer hyresnämnden fram till att den aktuella hyran på 5902 kronor i månaden ”i stort sett kan anses svara mot bruksvärdet”.
Beslutet kan överklagas
Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt och sista datum att göra detta är 30 juni.
Hem & Hyra har varit i kontakt med Lars Danckler, som dock inte återkommit för att svara på tidningens frågor.
Biträdande juristen Anders Björngreen har tidigare företrätt Leijontornet i tvisten mot Lars Jensen men berättar när vi får kontakt med honom att han inte längre gör det.
- Lars Danckler är förutom fastighetsägare också advokat och det är denna kombination som drabbat många av hans hyresgäster då rollerna blandats ihop vilket både hyresgäster, rättsväsendet och hans egen yrkesorganisation kritiserat.
- 2022 kunde Hem & Hyra avslöja att Lars Danckler hade satt i system att kräva ersättning för olika påstådda skador i lägenheterna och även dra sina hyresgäster inför rätta för att få pengar. Dessutom har han tagit betalt för att företräda sig själv, tills en domare satte stopp för det.
- 2023 utsågs Lars Dancklers fastighetsbolag Leijontornet av Hem & Hyra till en av Sveriges 20 värsta värdar.
- I samband med Hem & Hyras granskning anmälde två hyresgäster Lars Danckler till Advokatsamfundet, som vid två olika tillfällen kritiserat honom för att ha brutit mot de yrkesetiska reglerna. Han har fått en varning för att ha låtit hyresgästen Emma skriva på kontrakt på hans advokatkontor och en erinran för att ha orsakat en onödig rättegång för Yasmine när hon ville flytta.
- ”Bo inte hos Lars Danckler”, uppmanade ledarskribenten på lokaltidningen Skånska Dagbladet efter Hem & Hyras rapportering.
- Sedan Hem & Hyra avslöjat Lars Dancklers metoder har antalet tvister minskat: Mellan 2023 och hittills i år är Lars Jensens fall den enda tvisten mellan Leijontornet och hyresgäster i tingsrätter och hyresnämnd.
Källor: Tingsrätterna i Lund och Kristianstad, Hyres- och arrendenämnden i Malmö
- Uppemot 180 000 svenskar hyr lägenheter där det inte finns någon så kallad förhandlingsordning mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Det innebär att det i slutändan kan bli hyresnämnden som sätter hyresnivån, till skillnad från hur det fungerar hos alla kommunala bostadsbolag och flera privata värdar där hyrorna förhandlas kollektivt.
- När hyresnämnden beslutar om en hyresnivå går det inte till som vid en vanlig förhandling, och rätten tar alltså inte ställning till sådana saker som bostadsbolagens kostnadsökningar och ekonomiska prognoser. Istället ska nämnden bedöma vilket bruksvärde lägenheten har.
- Den hyresgäst som tycker att hen betalar för mycket i hyra, brukar ofta ta fram exempel på andra lägenheter på samma ort som är likartade men har en förhandlingsordning och en hyra som är lägre. På motsvarande sätt lyfter en hyresvärd fram lägenheter med högre hyra.
- På mindre orter med få lägenheter är det ibland svårt att hitta lämpliga lägenheter att göra en direktjämförelse med. Då får nämnden istället använda sig av sin lokalkännedom om orten.
Läs mer på ”Så blir du varken lurad eller luspank när du förhandlar hyran direkt med värden”.
