Vändningen: Bulvanregeln gäller även Tatiana ”Firade med bubbel två gånger”
Hon har brutit foten, tar sig fram med kryckor, och jobbar mestadels hemifrån. Tvåan i Stockholmsförorten Aspudden har varit Tatiana Moreno Osorios hem i snart fyra år. Sedan en tid tillbaka kan hon och pojkvännen Alexander Gustafsson bo där utan att betala hutlös hyra.
Tatiana Moreno Osorios kom till Sverige från El Salvador för femton år sedan. Hon jobbar inom modebranschen och har alltid bott i Stockholm och nästan alltid betalat dyrt för att bo i andrahand. För fyra år sedan hade en tidigare relation tagit slut och hon behöver snabbt någonstans att bo. Då kommer hon i kontakt med mellanhanden Move Inn företagsbostäder.
– Jag trodde bara de vände sig till företag, men det gick bra att hyra som privatperson och jag behövde tak över huvudet.
Dubbel hyra mot förhandlad
Tvåan i funkishuset i Aspudden är ledig och Tatiana kan flytta in tämligen omgående. Det är på många sätt en ordinär lägenhet. En tvåa på 55 kvadratmeter med balkong i ett så kallat smalhus med ljus två från håll. Men hyran är långt ifrån ordinär: 13 500 kronor i månaden. I början av 2024 höjs den till nästan 15 000 kronor.
Tatiana Moreno Osorio läser om att det går att få tillbaka överhyra i efterhand och vänder sig till företaget Urban rights, som specialiserat sig på att hjälpa hyresgäster som hyr dyrt av mellanhänder som Move Inn företagsbostäder. Det blir början på en flera år lång juridisk resa.
I hyresnämnden träffar Tatiana och Move Inn företagsbostäder en förlikning: Hon får tillbaka sammanlagt 90 000 kronor och hyran fastställs till drygt 7000 kronor i månaden från första februari 2024.
Innan förlikningen i hyresnämnden blir klar har Tatiana Moreno Osorio blivit uppsagd av Move Inn företagsbostäder, eftersom avtalet med fastighetsägaren sagts upp. Hon vägrar att flytta. Fastighetsägaren kopplar in Kronofogden för att avhysa Tatiana. Med hjälp av Urban Rights bestrider hon även fogdens avhysning.
– Det var såklart stressande att få brev från Kronofogden. Men jag fick besked från Urban Rights att jag kunde bestrida avhysningen.
Det är här tolkningen av den prejudicerande domen som Urban Rights grundare Adam Wais kommer in. I den slår Högsta domstolen fast att han har rätt att bo kvar i lägenheten med samma rättigheter som om han hyrt direkt av fastighetsägaren. Det finns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och mellanhanden.
Tingsrätten: Fastighetsägaren har inte haft insyn
Tatiana Moreno Osorios fall kom först att avgöras av Södertörns tingsrätt. Där gör rätten tolkningen fastighetsägaren inte haft någon insyn i att mellanhanden tog ut överhyra. Det finns inget i utredningen som tyder på att avtalet ingåtts för att kringgå besittningsskyddet. Uppsägningen av Tatiana har inte gjorts i samråd mellan värden och mellanhanden. Därför kan inte den så kallade bulvanregeln tillämpas.
Tingsrätten beslutar till fastighetsägarens fördel. Tatiana måste flytta och dessutom betala värdens rättegångskostnader.
Beslutet överklagas till hovrätten – som drar en annan slutsats. Tatiana Moreno Osorio har samma rätt till hyresrätten i Aspudden som om hon hade hyrt den direkt av värden. Värden ska betala Tatianas rättegångskostnader.
Vändning i hovrätten
Det måste ha varit uppenbart för Fastighetsägarna att mellanhanden velat tjäna pengar på att hyra ut i andrahand, resonerar hovrätten. Mellanhanden har betalat en högre hyra än förstahandshyresgästerna, det måste innebära att Tatianas hyra måste bli ännu högre. Dessutom med ett försvagat besittningsskydd.
Som Hem & Hyra rapporterat tidigare ändrades lagen 1 juli i år så att bulvanregeln inte längre ska gå att tillämpa vid blockuthyrning. I detta fall finns det dock inget blockhyresavtal. Hovrätten berör lagändringen men konstaterar att det inte innebär någon skillnad i sak.
Sebastian Ländin, jurist på Urban Rights, som företrätt Tatiana, konstaterar att rättsläget är oklart. Under våren och sommaren har Urban Rights haft tre andra ärenden där rätten gått på värdens linje.
– Jag tycker att den här domen ligger väl i linje med vad Högsta domstolen tidigare sagt. I de fall som gått våra klienter emot för hovrättens en helt annan argumentation som inte alls stämmer överens med HD:s resonemang. Två av domarna har vi överklagat och hoppas att de ska ska tas upp. Det tredje fallet har vi förlikat, säger Sebastian Ländin.
Firade med bubbel – två gånger!
Hovrättens dom kom den sista september. Det finns ännu tid för fastighetsägaren att överklaga till Högsta domstolen, men sannolikheten att prövningstillstånd ska beviljas är liten. Nu har Tatiana Moreno Osorio samma rättigheter som om hon hyrt direkt av fastighetsägaren.
– Det har varit en känslomässig berg- och dalbana i flera år. Jag och min pojkvän har firat med bubbel – två gånger! Först när vi fick tillbaka pengar för överhyra, sedan när hovrättens beslut kom.
Funderingarna kring boendet har emellertid inte upphört. Värden har under tiden de rättsliga processerna pågått sålt huset till en aktör som tycks vilja ombilda till bostadsrätter. Tatiana och hennes pojkvän vill ha ett rum till och funderar på att antingen försöka byta lägenheten när det är klart att hon får ett förstahandskontrakt, eller köpa vid ombildningen och sedan leta efter en större bostadsrätt.
– Vi får se hur det blir, men väldigt skönt att lämna det här bakom sig, säger Tatiana Moreno Osorio.
