Paret vill ha rätt att bo kvar – vägrar ge upp kampen mot värden
Kvinnan och mannen hyr en lägenhet på Teatergatan i Göteborg. En exklusiv adress intill paradstråket Avenyn.
De hyr lägenheten via sitt gemensamma företag.
Huset de bor i ägs av Wallenstam. Men det är inte Wallenstam som paret har hyreskontrakt med. I stället hyr de i andra hand av mellanhandsbolaget Företagsbostäder.
Förra året beslutade hyresnämnden att Företagsbostäder tagit ut överhyra.
Fick 173 000 kronor tillbaka
Paret fick sänkt hyra och 173 000 kronor tillbaka.
Beslutet bekräftades även i Svea hovrätt.
Nästa steg har varit att försöka få ett förändrat hyreskontrakt, med samma besittningsrätt som en förstahandshyresgäst. Det är i linje med Högsta domstolens uppmärksammade bulvandom från 2022.
Tingsrätten säger nej
Men Göteborgs tingsrätt säger nej. Hyresgästerna får inget förändrat kontrakt.
Eftersom Wallenstam får rätt i tvisten ska paret dessutom betala bolagets rättegångskostnader på 900 000 kronor.
Hyresgästerna har överklagat tingsrättsdomen. Nu får de nobben en gång till. Hovrätten meddelar att de inte tänker ta upp fallet.
Det beslutet går också att överklaga, men det är sista möjligheten.
Anser att domen är fel
Hem & Hyra har varit i kontakt med paret. De vill inte medverka själva, utan hänvisar till sitt ombud Sebastian Ländin på företaget Urban Rights.
Sebastian Ländin anser att domen från Göteborgs tingsrätt är direkt felaktig.
Enligt honom använder Göteborgs tingsrätt argument som redan ogiltigförklarats av HD i bulvanmålet 2022.
– Vi är överraskade att de går tillbaka till en prövning som bevisligen var felaktig. Det är som att de underkänner Högsta domstolens resonemang, säger Sebastian Ländin.
Urban Rights kommer att stå för parets eventuella rättegångskostnader.
Wallenstam vill inte lämna några kommentarer till Hem & Hyra, med motiveringen att det fortfarande är en pågående rättstvist.
En snårig tingsrättsdom
Vad säger då domen från Göteborgs tingsrätt?
Den är snårig. Men ett försök till sammanfattning kan se ut så här:
Wallenstam har byggt huset på Teatergatan. Men planen var redan från början att Företagsbostäder ska blockhyra hela fastigheten.
Sedan ska Företagsbostäder hyra ut lägenheterna i andra hand.
Är mellanhanden en bulvan?
Knäckfrågan är – finns det ett bulvanförhållande mellan de båda företagen? Alltså: är upplägget bara ett sätt att runda lagen och försämra hyresgästernas villkor?
I vanliga fall används blockuthyrning oftast när en kommun eller annan offentlig aktör behöver hyra ett helt hus.
Här konstaterar tingsrätten att blockuthyrningen skett av rent kommersiella skäl. Företagsbostäder använder en modell som närmast påminner om hotellverksamhet.
Pekar på bulvanförhållande
Tingsrätten slår också fast att det finns en intressegemenskap mellan Wallenstam och Företagsbostäder. Det är något som normalt sett pekar på ett bulvanförhållande.
Företagsbostäder har tagit ut överhyra av paret. När hyresnämnden sänkte hyran till en skälig nivå, så hamnade den till och med under förstahandshyran som Wallenstam tar.
Wallenstam hävdar att de inte haft koll på vilka hyror som Företagsbostäder begärt av andrahandshyresgästerna. Men de måste ändå ha förstått att Företagsbostäder tar ut mer än vad de själva betalar, annars gör de ju ingen vinst.
En oväntad vändning
Så här långt kan det verka som att målet skulle vara glasklart. Wallenstam borde vara medvetna om att överhyror är en del av affärsmodellen.
Men – därefter skriver tingsrätten att hyresgästerna ändå inte lidit skada. De har ju kunnat ta strid i hyresnämnden, få sänkt hyra och en del av pengarna tillbaka. Alltså har inte upplägget varit till deras nackdel.
Med andra ord: eftersom de lyckats bekämpa konstruktionen är det inget fel på konstruktionen.
Försökte kasta ut hyresgästerna
Nästa fråga gäller besittningsskyddet – rätten att bo kvar.
När hyresgästerna gick till hyresnämnden och krävde sänkt hyra och pengar tillbaka, så försökte Företagsbostäder säga upp dem.
Uppsägningen gick dock inte igenom och paret bor fortfarande kvar. Det visar att de trots allt har besittningsskydd, anser tingsrätten.
Kontraktet går ut 2027
Upplägget är inte till deras nackdel här heller. Därför ska inte deras kontrakt ändras.
Sebastian Ländin på Urban Rights håller inte med. Han påpekar att förstahandskontraktet mellan Wallenstam och Företagsbostäder går ut 2027.
– Vad händer då med andrahandshyresgästen? I det läget är inte besittningsskyddet mycket värt, säger Sebastian Ländin.
”Bedrövligt beslut”
Men försöket att överklaga tingsrättens dom har alltså fått nej. Hovrätten vill inte ta upp målet.
Sebastian Ländin tycker att hovrättens beslut är ”bedrövligt”.
– Högsta domstolens dom innebar en upprättelse för Sveriges andrahandshyresgäster. Det har lett till att fler vågat göra sina rättigheter gällande. Det här innebär att andrahandshyresgästers osäkra ställning återetableras, säger Sebastian Ländin.
En sista möjlighet
Det finns som sagt en sista möjlighet. Det går att överklaga hovrättens beslut att inte ta upp målet.
Sebastian Ländin tror att det antagligen blir en överklagan.
– Vi har inte hunnit ta ställning till det ännu, men min uppfattning är som sagt att bedömningen står i direkt strid med HD:s avgörande, säger han.
Snart ändras lagen
I framtiden finns ett ännu större problem. Snart kommer sådana här fall inte att kunna prövas rättsligt alls.
Den 1 juli ändras lagen. Då införs ett undantag från bulvanregeln just vid blockuthyrning.
Lagändringen har kritiserats av både Hyresgästföreningen och Urban Rights, som anser att den nya lagen försämrar hyresgästers rättigheter och är ett sätt att införa marknadshyror bakvägen.
Bulvanregeln kommer dock att fortsätta att gälla vid andra typer av andrahandsuthyrning.
Tror mellanhänderna går under
Urban Rights har hävdat att mellanhandsbolagen på sikt är dömda att försvinna.
Det är en spådom som Sebastian Ländin står fast vid, trots lagändringen.
– De har extremt låga marginaler allihop. Nu kommer en lagstiftning som tillåter en liten del av det de tidigare gjort, trots att det varit otillåtet. Sen får vi se hur mycket otillåten verksamhet de fortsätter att bedriva. Men om de ska följa den nya lagstiftningen så ser jag inte hur de ska kunna tjäna några pengar, säger Sebastian Ländin.
