”Marknadshyror bakvägen” – i morgon klubbas kritiserad lag om företagsbostäder
I morgon ska riksdagen behandla propositionen ”En mer flexibel hyresmarknad”. Några av de mest kontroversiella förslagen gäller så kallad blockuthyrning av bostäder, det vill säga att en fastighetsägare hyr ut minst tre lägenheter till en och samma hyresgäst – ett företag – som i sin tur hyr ut dem vidare.
Flera domar de senaste åren har dragit undan benen för mellanhandsbolagen. En viktig dom kom år 2022, då Högsta domstolen, HD, slog fast att en mellanhand hade agerat bulvan åt en fastighetsägare. Det gjorde att de tillsammans kunde runda hyresgästens rättigheter, bland annat besittningsskyddet. Domen ledde till att hyresgästen fick rätt till förstahandskontrakt direkt med fastighetsägaren.
Ska kunna ta ut högre hyra
I det nya lagförslaget vill regeringen underlätta för företag att hyra bostäder till sina anställda, bland annat genom att införa ett undantag från bulvanregeln. Den nya lagen ska också göra det möjligt att ta ut en högre hyra, så kallad ”anpassad hyra”.
Sebastian Ländin är chefsjurist på Urban Rights, som drivit flera mål mot mellanhandsbolag och fastighetsägare med stöd av HD-domen. Han är kritisk mot det nya lagförslaget.
– Det kommer i praktiken leda till ett införande av marknadshyra, till en början på en avgränsad del av hyresmarknaden. På sikt skapas en allt större parallell hyresmarknad utanför det regelverk som gäller för vanliga hyresgäster, vilket så småningom lär påverka hela hyresmarknaden och hotar bruksvärdesmodellen, säger han.
– Risken är stor att många lägenheter i det privata beståndet, som i dag hyrs ut till privatpersoner, i framtiden kommer att blockuthyras ut till företag.
Varför då?
– För att fastighetsägarna då kommer att kunna ta ut mycket högre hyror plus att de slipper hyresgästernas besittningsskydd, säger Sebastian Ländin.
”Risk att tvingas flytta”
Även Niclas Sundell, förbundsjurist på Hyresgästföreningen, är kritisk till lagförslaget och ger två exempel:
– Med sämre besittningsskydd löper den som klagar över en oskäligt hög hyra stor risk att bli uppsagd och därefter tvingas flytta. Och om avtalet mellan fastighetsägaren och företaget som blockhyr lägenheterna upphör förlorar de faktiska hyresgästerna sina bostäder, säger han.
Hem & Hyra har vid upprepade tillfällen utan framgång sökt bostadsminister Andreas Carlson (KD) för en intervju om lagförslaget.
”Inte frågan om några marknadshyror”
Mikael Eskilandersson (SD), vice ordförande i riksdagens civilutskott, säger att den som hävdar att lagändringen kan leda till en växande parallell hyresmarknad, och på sikt även till generellt högre hyror, inte har förstått förslaget.
– Tanken är att man ska blockhyra till företag som har anställda som behöver bostäder, inte privatpersoner. Dessutom får den hyra som tas ut, enligt det riktmärke som anges, inte vara mer än tio procent över normalhyran. De tio procenten behövs för att täcka uthyrningsföretagens extra kostnader. Men det är inte frågan om några marknadshyror. Hyresnämnden ska dessutom inte godkänna företag som missbrukar eller försöker runda systemet.
Det är argument som Niclas Sundell på Hyresgästföreningen inte ger mycket för.
– Det finns ingen begränsning, annat än vad marknaden är beredd att betala, när det gäller hur mycket en fastighetsägare får fakturera en blockhyresgäst. Det innebär marknadshyra även om man kallar det för anpassad hyra, säger han.
– Blockhyresgästen lägger i sin tur på ytterligare påslag när hen hyr ut lägenheterna till privatpersoner eller företag. Det riktvärde som det talas om i propositionen är inte tio procent utöver bruksvärdeshyran – alltså den hyra som de flesta förstahandshyresgäster betalar – utan tio procent på jämförbara blockuthyrningsavtal, vilket är en stor skillnad.
Enligt lagförslaget ska det krävas tillstånd av hyresnämnden för blockuthyrning av bostäder till uthyrningsföretag. David Josefsson, som är Moderaternas gruppledare i riksdagens civilutskott, förklarar tanken:
– Vi har under senare år sett en del avarter och aktörer som försökt utnyttja systemet. Lagstiftningen har inte hängt med samhällsutvecklingen och behöver moderniseras. Det har även kommit domar som driver på det behovet. Vi gör nu regelverket mer flexibelt och bättre anpassat efter dagens behov. Samtidigt inför vi skyddsmekanismer som minskar risken för att människor kommer i kläm. Det är dessutom syftet med den här lagstiftningen, säger han.
”Man kan göra i princip vad man vill”
Sebastian Ländin på Urban Rights håller inte med.
– Lagförslaget innehåller inte några tillsynsbestämmelser över huvud taget. Har man en gång fått ett godkännande av ett blockhyresavtal kan man därefter göra i princip vad man vill, inte minst lägga till fler lägenheter, utan att det krävs en ny prövning. Även om man missbrukar sitt tillstånd blir man inte av med det.
Blockuthyrningen gäller väl enbart företag?
– Nja. Det finns ingenting i lagförslaget som begränsar möjligheten för uthyrningsföretagen att i framtiden hyra ut lägenheter till vem som helst. I praktiken räcker det att någon har ett företag att hyra genom, till exempel ett enkelt handelsbolag. Den som inte får ett vanligt hyreskontrakt får i stället hyra via ett bolag, men till en betydligt högre hyra, säger Sebastian Ländin.
Lättare hitta bostäder åt specialister
Enligt regeringen ska lagändringarna göra det lättare för företag att snabbt ordna temporära bostäder åt anställda, till exempel specialister som rekryteras från andra delar av Sverige eller utlandet.
– Framför allt i hetare arbetsmarknadsregioner har företag behov av enkelt och med kort varsel kunna hyra bostäder åt anställda, säger David Josefsson (M).
Hur vet du det?
– Bland annat företag och handelskamrar vittnar om att det är så. Men jag vet inte om det finns någon vetenskaplig undersökning som visar hur vanligt det är.
Men redan i dag kan väl företag hyra lägenheter som de sedan hyr ut till anställda?
– Jo, men man vill kanske inte administrera en massa hyreskontrakt. I stället anlitar man företag som blockhyr lägenheter för att i sin tur hyra ut dem. Det gör att företag enkelt kan få tag på en bostad från en dag till en annan. Men också att de lika enkelt kan släppa ett hyreskontrakt från en dag till en annan, säger David Josefsson.
Tidigare har mellanhandsbolag inte bara hyrt ut till företag, utan direkt till vanliga hyresgäster. Det har bland annat resulterat i ockerhyror och massvräkningar, något Hem & Hyra skrivit om tidigare.
Mikael Eskilandersson (SD) tror inte att de nya reglerna kommer att leda till att företagsbostäder i realiteten blir privatbostäder, med sämre villkor för hyresgästerna än i vanliga hyresrätter.
– Det finns tydliga spärrar mot det. Men självklart kommer vi att följa utvecklingen. Behöver reglerna korrigeras, kommer vi också att göra det. Samtidigt finns det alltid företag och privatpersoner som struntar i reglerna. Men det gäller även de nuvarande, säger han.
Kan inte lova att lagen rivs upp
Delar av den politiska oppositionen är mycket kritisk till de föreslagna lagförändringarna.
– Det behövs en fungerande lagstiftning när det gäller företagsbostäder. Men de här förslaget är inte bra och öppnar bakvägen upp för marknadshyror, säger Socialdemokraternas bostadspolitiske talesperson Joakim Järrebring.
– De som gynnas är de som vill tjäna mycket pengar på företagsbostäder som mellanhänder.
Vilket innebär att ni att river upp lagen om ni vinner valet i höst?
– Det är svårt att svara på den typen av frågeställningar när vi inte vet hur regeringssamarbetet ser ut efter valet och vilka prioriteringar en regering då gör, säger Joakim Järrebring.
– Men min bild är att det här är en så pass problematisk lagstiftning att den ligger högt i prioriteringen. Men det går inte att ställa ut några löften.
- Propositionen ”En mer flexibel hyresmarknad” ska behandlas av riksdagen den 20 maj och innehåller bland annat:* Privatpersoner ska samtidigt kunna hyra ut upp till två bostäder (som inte är den egna bostaden).
- Friare hyressättning när privatperson hyr ut en ägd bostad.
- Utökade möjligheter att hyra ut bostadsrätter i andra hand.
- Ändrade regler kring så kallad blockuthyrning till företag, bland annat införs:
– Så kallad ”anpassad” hyra och tillstånd för mellanhänder – uthyrningsföretag – att i sin tur hyra ut lägenheter till andra företag.
– Möjlighet att avtala bort besittningsskyddet under ett år utan hyresnämndens godkännande.
– Den så kallade bulvanregeln ska inte gälla vid blockhyra.
– Hyresnämnden ska ge tillstånd för blockhyra, inte enskilda avtalsvillkor som tidigare.
– Hyresnämnden ska avslå en ansökan om tillstånd till blockhyra om det finns särskilda skäl mot att bevilja ett sådant tillstånd.
– Hyresnämnden ska kunna tidsbegränsa ett tillstånd till blockhyra.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.
