Hem & Hyra avslöjar: skiljemän ger ökända hyresvärdar höga hyreshöjningar
Hem & Hyra berättade nyligen om ett hyreshus som tagits över av okända personer. Huset ligger på en attraktiv adress i centrala Stockholm. Nu kan vi berätta att en skiljeman, som till vardags arbetar som domare, höjt hyran på adressen där narkotikahandel, koppleri och sexköp anmälts.
– Vi har inte sovit ordentligt på flera år. Vårt hem känns som ett fängelse med överlåset ständigt låst, har en hyresgäst berättat för Hem & Hyra.
Hyresgäster har också vittnat om bristande underhåll. Obligatorisk ventilationskontroll är inte utförd, hissen är inte besiktigad och tvättstugan har liknat mer ett soprum än en tvättstuga. Namntavlan i entrén är tom och hyresvärden har inte skickat ut hyresavier på flera år.
Det har gått så långt att Hyresgästföreningen vänt sig till hyresnämnden för att kräva tvångsförvaltning – att hyresvärden fråntas rätten att sköta fastigheten.
Högsta höjningarna i Stockholm
Enligt lag ska en skiljeman som beslutar om ny hyra utgå från parternas argument om den ekonomiska utvecklingen på orten. Det står ingenting i lagen om exempelvis hyresvärdens skötsel eller vandel. Hem & Hyras granskning visar att höjningen i hyreshuset i centrala Stockholm blev hög.
Det är skiljemannen Cecilia Isgren som höjde hyran med 3,6 procent, i ett beslut som också rörde 48 000 andra lägenheter i Stockholm. En vecka senare höjde skiljemannen Erik Ferlin hyrorna för ytterligare 1 100 lägenheter i huvudstaden, även han med 3,6 procent. En av vinnarna då blev bolag kopplade till fastighetsmagnaten Wonna I de Jong. Vi har utan framgång sökt henne.
I Hem & Hyras senaste granskning av Sveriges värsta hyresvärdar hamnade hennes bolag på sjätte plats. Gången dessförinnan på förstaplats. Orsaken har varit brister i boendemiljön, svartbyggen i källare och dåligt underhåll, trasiga lekplatser och felanmälningar som inte följs upp.
När alla hyror för 2026 var klara visade det sig att de två kritiserade hyresvärdarna i Stockholm ingick i gruppen som fått de högsta höjningarna i staden. Cecilia Isgren, som till vardags är domare i förvaltningsrätten i Jönköping, och Erik Ferlin, som arbetar som hyresråd på hyresnämnden i Linköping, har avböjt att kommentera sina beslut.
Ny lag bakom skiljemän
Men hur kunde det bli så här? Bakgrunden är en ny lag som kom 2023 och som förändrade spelplanen för hyresgästernas förhandlingar med privata hyresvärdar. Förut kunde hyresförhandlingarna dra ut på tiden i oändlighet.
Nu infördes en tidspress: När tre månader har gått kan parterna kräva att hyresnämnden utser en oberoende skiljeman. Skiljemannen ska gå igenom argumenten och inom sex veckor sätta en siffra på hur hög den nya hyran ska bli.
Totalt handlar det om åtta skiljemän som bestämt hyresnivåerna för hyresgäster i nära en kvarts miljon lägenheter i årets hyresförhandlingar. De flesta jobbar till vardags som domare eller hyresråd och får bra betalt för extraknäcket. Den mest anlitade skiljemannen drog in 1,3 miljoner kronor på 14 månader via sitt bolag.
Miljonjackpot för privatvärdar
Enligt lag ska skiljemännen vara oberoende och i sitt beslut utgå från den ekonomiska utvecklingen på orten. Det har framför allt gynnat hyresvärdarna.
Bara i år har skiljemännens beslut gett omkring 60 miljoner i ökade hyresintäkter till privatvärdarna. Hem & Hyras granskning har visat att hyran blir högre för 9 av 10 hyresgäster när den sätts av en skiljeman, jämfört med när den förhandlats fram.
Nej till tvångsförvaltning men ja till hyreshöjning
Men det finns exempel på motsatsen. I södra Stockholm står sex stycken åttavåningshus med sammanlagt 172 lägenheter. Husen ägs sedan 1998 – via bolag – av en norsk fastighetsentreprenör.
Kontroller av olika myndigheter har visat på fuktproblem, dålig ventilation, felaktiga elinstallationer, avloppslukt inne i bostäder, bristande brandskydd och fönster som är svåra att öppna. I december avslog hyresnämnden en ansökan från Hyresgästföreningen om att tvångsförvalta huset.
– Byggnaderna ska helrenoveras. Förhoppningen är att parterna nu kan ha en god dialog framåt och samarbeta för att förbättra fastigheten i stället för att processa, sa värdens juridiska ombud då.
Hem & Hyras genomgång visar att även denna hyresvärd fick sin hyra satt av en skiljeman. Det handlar om skiljemannen Christian Malmqvist som gav en höjning på 3,1 procent. Han, som till vardags är domare på förvaltningsrätten i Luleå, vill inte kommentera sitt beslut.
Trots att höjningen är en av de lägre i Stockholms stad så är Hyresgästföreningen kritisk.
– Miljöförvaltningen har haft ärenden i huset sedan 2017 som inte värden har hanterat. Det sticker i ögonen när en sådan värd får höja hyran så pass mycket, den borde inte höjas alls, säger Jonas Lundborg, ansvarig förhandlare på Hyresgästföreningen region Stockholm.
Topphöjningar i andra delar av landet
Lindström Property AB är en värd som verkar i Skåne, Blekinge och Småland. För två år sedan stod det klart. Trots tidigare kritik om bristfällig förvaltning fick bolaget köpa hela allmännyttan i Lessebo, en kommun med runt 8000 invånare som ligger i Kronobergs län.
I årets hyresförhandling agerade Fastighetsägarna ombud åt bolaget. Men förhandlingarna kraschade och i slutet av 2025 krävde organisationen att en skiljeman skulle utses.
Cecilia Isgren fick uppdraget. Hennes beslut: att hyrorna skulle höjas med 3,6 procent. Det innebär att hyresgästerna i Lessebo fick en av de högsta höjningarna i hela Kronobergs län.
När vi några månader senare besökte flera av Lindströms hyreshus i Lessebo kunde vi rapportera om kalla lägenheter, stökiga tvättstugor, nedskräpning och en hyresvärd som anklagas för att ignorera klagomål.
– Det är alltid klagomål hur bra du än gör. Vi har varit ute och mätt temperaturen i alla lägenheter vi fått klagomål på. Det är inte många som har legat under 20 grader, svarade bolagets vd då.
Vill se över lagen
Hyresgästföreningens förhandningschef Carl-Johan Bergström tycker att skiljemännen redan i dag skulle kunna sätta lägre hyror för värdar som inte sköter sig. Om kostnaderna för förvaltning ökat, men förvaltningen är obefintlig, vad finns då för skäl att höja hyran, frågar han sig.
Han efterlyser ändå en ny regel så att värdar som missköter sig får lägre eller ingen höjning alls.
– Här skulle lagstiftningen kunna vara tydligare. Men jag tycker också att skiljemännen är fega. Det finns ingen anledning att värdar som grovt missköter sig ska få en hyreshöjning överhuvudtaget, säger Carl-Johan Bergström.
Organisationen Fastighetsägarna tycker det är bra att lagstiftningen reglerar vad hyresförhandlingarna ska handla om. Enligt Nathalie Brard, förhandlingschef på Fastighetsägarna region Stockholm, fastnade man tidigare i diskussioner om vad förhandlingarna skulle omfatta.
– Nu står det klart att den årliga hyresförhandlingen ska handa om den ekonomiska utvecklingen på orten. Förvaltningskvalitet hör inte hemma där. Det är vi överens om. Jag blir förvånad över Hyresgästföreningens utspel. Om en värd missköter fastigheten finns det andra vägar att pröva en sänkning av bruksvärdet, åtgärdsföreläggande och i sista hand tvångsförvaltning, säger Nathalie Brard.
Tidigare rättsliga beslut har slagit fast att dålig förvaltning inte stoppar årlig hyreshöjning. I protest sa Hyresgästföreningen upp förhandlingsordningar för ett 30-tal misskötta fastigheter i Värmlands, Jämtlands och Västernorrlands län.
Men föreningen fick nej av hyresnämnden i Göteborg och hyresnämnden i Sundsvall.I andra hand krävde Hyresgästföreningen att skiljemannaförfarandet ska strykas ur förhandlingsordningarna. De båda hyresnämnderna kom till olika beslut och nu ska hovrätten pröva frågan.
