Efter kritiken: Här skippar Hyresgästföreningen skiljemännen
– Vi har sett att det har överutnyttjats. Det har framför allt varit Fastighetsägarna som har använt det i övermått och inte som en sista utväg. Då har vi lite grann dragit öronen åt oss, säger Magnus Lager, förhandlare på Hyresgästföreningen i region Aros-Gävle.
Sedan 2023 finns en ny lag som ger privata hyresvärdar och Hyresgästföreningen möjlighet att vända sig till en skiljeman om de inom tre månader inte kommit överens om en ny hyra. För att det ska kunna ske måste parterna först skriva in en skiljemannaklausul i förhandlingsordningen – det avtal som reglerar hur förhandlingarna ska gå till. Personen som utses till skiljeman är oberoende och ska gå igenom parternas argument och inom sex veckor sätta en siffra på hur hög den nya hyran ska bli.
Enligt Hem & Hyras beräkningar har skiljemännens beslut gett omkring 60 miljoner i ökade hyresintäkter till privatvärdarna bara i år. De som i den senaste förhandlingsomgången fått sin hyra avgjord av skiljeman har i nio av tio fall fått högre höjning än andra hyresgäster i samma kommun.
Missnöje inom Hyresgästföreningen
Kritiken mot hur systemet har funkat i praktiken har över tid växt sig starkare inom Hyresgästföreningen. Enligt organisationen har privata värdar gjort det till en huvudregel snarare än ett undantag att vända sig till skiljeman.
På grund av missnöjet har Hyresgästföreningen i vissa regioner försökt hitta vägar slippa undan skiljemannasystemet. Ett sätt har varit att skriva nya förhandlingsordningar utan möjligheten att vända sig till skiljeman. Det har Magnus Lager, förhandlare på Hyresgästföreningen, tagit fasta på. Sen i höstas har han skrivit tre nya förhandlingsordningar utan skiljemannaklausul med privata hyresvärdar i Gävleborg. De tre bolagen – Hanebo och två AB-hem-bolag – företräddes inte av branschorganisationen Fastighetsägarna när fallen avgjordes i hyresnämnden, enligt Magnus Lager.
Hur tror du att medlemmarna ser på att ni först var med på det här systemet och nu på vissa sätt motarbetar det?
– Jag skulle inte säga att vi motarbetar det. Vi tycker att motparten missbrukar sina möjligheter att gå till skiljeman. Det handlar om ett berättigat ifrågasättande av ett sätt att använda av systemet som vi tycker är felaktigt, säger Magnus Lager.
I Värmlands, Jämtlands och Västernorrlands län sa Hyresgästföreningen dessutom upp förhandlingsordningar med skiljemannaklausul för ett 30-tal fastigheter förra året. Föreningen reagerade i de fallen mot att hyresvärdar med stora brister i förvaltningen fick höja hyran lika mycket som andra värdar (läs mer i faktaruta).
”Vi vill komma överens”
Jim Törnroth är affärsområdeschef för hyresförhandling hos branschorganisationen Fastighetsägarna Mittnord, som företräder en mängd privata hyresvärdar. Han känner inte igen sig i Hyresgästföreningens bild.
– Jag kan ju bara tala för oss. Vi vill komma överens frivilligt. Det är vår utgångspunkt. När det inte lyckas är det ett gemensamt misslyckande och knappast bara en parts fel. Att kalla det för att missbruka systemet blir därför ett märkligt resonemang, säger han och lägger till:
– Hyresgästföreningen gick in i de årliga förhandlingarna förra året med ett bud på 0 procents hyreshöjning, när förvaltningskostnaderna stigit kraftigt. Vem är det som tvingar fram ett skiljeförfarande då?
Kostsamt att vända sig till skiljeman
Jim Törnroth tycker att det är bättre att komma överens, eftersom det ofta går snabbare. Dessutom är det kostsamt att vända sig till skiljeman. Och i kommunikationen med hyresgästerna är det bättre om båda parterna står bakom hyreshöjningen, tycker han.
Hur ser du på att Hyresgästföreningen i Gävleborg har skrivit nya förhandlingsordningar utan skiljemannaklausul?
– Vi har ju en överenskommelse med Hyresgästföreningen, en rekommenderad förhandlingsordning och i den finns en skiljemannaklausul. Vi har också skrivit ett avtal med Hyresgästföreningen att vi ska byta ut våra förhandlingsordningar till den rekommenderade. Och när vi tecknar nya ska de följa mallen. Så för mig låter det väldigt märkligt, säger han.
Fastighetsägarna vill ändra lagen
Enligt hovrättsbeslut från 2024 och 2025 går det inte att införa en skiljemannaklausul mot den ena partens vilja. Men Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna har alltså på nationell nivå kommit överens om ett ramavtal som säger att de ska skriva förhandlingsordningar där möjligheten att vända sig till skiljeman finns med. Enligt Marcus Kjellin, förhandlingsstrateg på Hyresgästföreningen i region Aros-Gävle, tvingar dock inte ramavtalet någon av parterna att teckna en förhandlingsordning överhuvudtaget. Hyresgästföreningen kan alltså välja att tacka nej, om villkoret från Fastighetsägarna är att en skiljemannaklausul ska vara med.
– Och överenskommelsen gäller bara när hyresvärden är medlem i Fastighetsägarna och anlitar dem för förhandlingsuppdraget. Det påverkar inte relationerna vi har med andra hyresvärdar som förhandlar själva med oss, säger Marcus Kjellin.
Nu vill Fastighetsägarna att lagen ska ändras så att alla privata hyresvärdar får rätt att vända sig till skiljeman, utan att det krävs att Hyresgästföreningen gått med på det genom att skriva in det i en förhandlingsordning.
”Skulle behövas mer transparens”
Jim Törnroth tycker i huvudsak att skiljemannasystemet har funkat som det var tänkt.
– Syftet var att skapa en mer balanserad hyresförhandling och det tycker jag att det i stor utsträckning har gjort. Det är inte en part som har veto, utan det finns en tvistlösning om man inte kan komma överens, säger han.
Han håller däremot med om att systemet skulle kunna förbättras.
– Det skulle behövas mer transparens för att förstå hur skiljemännen resonerar. Det finns också en möjlighet för skiljemännen att ta in ekonomisk expertis, men det har man regelmässigt valt att inte göra. Det är någonting vi skulle vilja utmana. Och processen är lite lång. Vi hade ett jätteproblem i Umeå där det tog fyra månader att få en skiljeman utsedd, säger han.
- 1 januari 2023 infördes en ny lag som innebär att privatvärdar får ett oberoende tvistlösningsorgan där hyrestvister kan lösas. Kommer parterna inte överens kan en part ansöka om att en särskild skiljeman avgör hur mycket hyran ska höjas.
- För att kunna använda möjligheten måste Hyresgästföreningen och den privata värden först skriva in den i förhandlingsordningen – det gemensamma avtalet om hur hyresförhandlingarna ska gå till.
- Skiljemannen avgör tvisten genom att ge en skriftlig rekommendation om hur mycket hyran ska höjas. Sen ska parterna ingå en förhandlingsöverenskommelse inom två veckor och höja hyran enligt skiljemannens rekommendation.
Källa: Hyresgästföreningen, hyresnämnden
- I Värmlands, Jämtlands och Västernorrlands län sa Hyresgästföreningen förra året upp förhandlingsordningar med skiljemannaklausul för ett 30-tal fastigheter.
- Orsaken var att föreningen reagerade på att hyran höjdes utan hänsyn till brister i förvaltningen.
- Hyresnämnderna beslutade då att fastigheterna fortfarande ska ha förhandlingsordning – men om Hyresgästföreningen har rätt att ta bort skiljemannaklausulen är fortfarande oklart. Hyresnämnderna i Göteborg och Sundsvall gjorde olika bedömningar.
- Hyresnämnden i Sundsvall gav Hyresgästföreningen rätt att ta bort skiljemannaklausulen, men Fastighetsägarna överklagade beslutet och fallet ska nu avgöras av hovrätten.
