Hyror pressas upp av koncept
Huset på Rådhusgatan i centrala Sundsvall är byggt 1992. Hyrorna är relativt låga. Men när en lägenhet blir ledig passar värden på att renovera. Mer än vad det egentliga underhållet kräver. Golven byts ut till parkett i alla rum, kakel och klinkers i badrum och nytt kök med hög standard på vitvaror. Lägenheten får sig ett rejält lyft. Även hyran.
Ett exempel är en renoverad lägenhet i Östersund med dubbelt så hög hyra som grannarnas med äldre standard.
Renoveringsexemplen ovan blir allt vanligare över hela landet, inte minst i Norrland. De kan benämnas olika, som successions-, koncept eller styckerenovering. Men de handlar om samma sak – att värden renoverar en lägenhet i taget vartefter de blir lediga istället för hela fastigheten på en gång. Och höjer hyrorna. Oftare mycket snarare än lite.
– Hälften av alla hyresförhandlingar senaste halvåret gäller konceptrenoveringar, säger Roger Enbom, förhandlare, Hyresgästföreningen region Norrland.
Fastighets Balder AB har cirka 1 000 lägenheter i Sundsvall. En tredjedel har renoverats efter ett ”HEM-koncept”. En standardhöjande renovering som höjer månadshyran med 1 500–2 000 kronor.
– Alla fastighetsägare har ett underhållsansvar men följer även affärsmässiga principer. Man får inte ta betalt för bara underhållet så det kombineras ofta med standardhöjande åtgärder för att få ihop kalkylen, säger Balders kundrelationsansvarige Niklas Dabrowski.
Han ser klara fördelar med att renovera lägenheter styckevis.
– Det skulle inte gå att evakuera alla hyresgäster och att flytta runt innebär en massa besvär för både dem och oss.
Men förhandlare Roger Enbom ser konceptrenoveringar som ”ett tydligt hot mot lägenheter med rimlig hyra”.
– Renoveringar i sig är bra. Men med stora höjningar så får allt färre råd att bo.
Fastighetsägarnas krav på ibland uppåt 100 procent i höjning gör förhandlingsläget ohållbart, menar han.
Många tycks ändå intresserade av att bo lite finare för en extra slant.
– 80 procent av de nyrenoverade lägenheterna hyrs ut till våra hyresgäster som vill byta upp sig, säger Dabrowski.
Kan du förstå kritiken att allt färre har råd att bo när utbudet av lägenheter med lägre hyror minskar?
– De som inte har råd kan inte heller bo kvar i undermåliga lägenheter. Nybyggt kostar ännu mer, är det då inte bra att det finns en medelväg?
Fördelar: Fler fräscha lägenheter att tillgå.
Inga överraskande renoveringar med chockhöjda hyror.
Egen bostad renoveras sällan.
Nackdelar: Ofta kraftigt höjda hyror.
Färre lägenheter med låga hyror.
Risk för ”socioekonomisk” segregering i hus och område.
Fördelar: Större möjlighet att själv sätta hyresnivåerna.
Behöver inte evakuera hyresgäster under en renovering.
Höjer fastighetsvärdet snabbt.
Smidigt med standardiserad mall.
Nackdel: Kan bara renovera en bostad i taget.
Hyresgästföreningen förhandlar alla lägenheter med förhandlingsordning (FO), vilket är cirka 90 procent. En hyresgäst kan säga upp FO och förhandla med värden direkt. Görs en standardhöjande renovering i en lägenhet med FO ska den nya hyran förhandlas. Men kommer inte parterna överens inom tre veckor kan värden frångå förhandlingen och sätta hyran själv. När nästa hyresgäst flyttar in och skriver under kontraktet, godkänns därmed hyran.
Ett exempel på konceptrenovering: Trägolv i alla rum, kakel och klinker i badrum, nytt kök, hög standard på vitvaror och lägenheten, 3:a på 80 kvadratmeter, är som ny. Hyran höjdes från 5 300 kronor till 10 500 kronor i månaden.
