Nya andrahandshyror prövas i domstol
Ettan är en bostadsrätt på 28 kvadratmeter och ligger mycket centralt i Stockholm. Under hösten hyrde bostadsrättsinnehavaren ut den till ett ungt par, som betalade 11 000 kronor i månaden, plus el.
När paret fick veta att ingen i huset betalade någon avgift till bostadsrättsföreningen misstänkte de att hyran var för hög och ansökte om villkorsändring hos hyresnämnden i Stockholm. Fallet, som tas upp på måndag, blir troligen den första prövningen av de nya reglerna för uthyrning av bostadsrätter.
Lagen ändrades den 1 februari 2013. Tidigare skulle bostadsrätter ha samma hyra som en liknande hyresrätt i samma område. Nu styrs det i stället av bostadsrättens marknadsvärde, plus avgifter och omkostnader för exempelvis slitage på möbler (se faktaruta till höger).
I nuläget innebär det att uthyraren får ta ut mostsvarande tre procent av marknadsvärdet, plus driftskostnader.
I det här fallet har bostadsrättsägaren uppgett till nämnden att marknadsvärdet ligger på upp till 2,5 miljoner kronor. Tre procents ränta på det motsvarar 6 250 kronor i månaden. På den summan kan viss ersättning för slitage av möbler läggas. Frågan är också hur mycket som kan räknas in i uttrycket ”påtagligt högre”.
Reglerna kring privatuthyrning har kritiserats för att vara krångliga och dessutom tandlösa eftersom uthyraren inte kan tvingas betala tillbaka överhyra i efterhand och dessutom när som helst kan säga ut den hyresgäst som klagar.
– Vi har fått in mindre än fem sådana ärenden och vad jag vet har inget avgjorts ännu. Det första tas upp på måndag, säger Anne Bratt Norrevik, chef för hyresnämnden i Stockholm.
I Göteborg och Malmö har man hittills inte fått in några sådana ansökningar.
– Vi tror inte det kommer några heller, eftersom den som begär ändring riskerar att bli uppsagd från lägenheten, säger Paula Lundberg, t f chef för hyresnämnden i Malmö.
Lagändringen har också fört med sig att antalet ansökningar om återbetalning av hyra har minskat kraftigt, eftersom de numera bara gäller om andrahandsuthyrning av hyresrätter där samma regler som tidigare gäller.
I Stockholm har ärendena minskat med 44 procent. Även i de andra storstadsområdena har antalet minskat, men där var de inte heller tidigare så vanliga, visar Hem & Hyras rundringning:
| Hyresnämnd | Antal ärenden 2012 | Antal ärenden 2013 | Förändring |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 292 | 163 | -44% |
| Göteborg | 42 | 39 | -7% |
| Malmö | 39 | 26 | -33% |
Paret som klagade på hyran i ettan i Stockholm sade samtidigt själva upp kontraktet och har flyttat därifrån. Om hyresnämnden beslutar att hyran ska sänkas gäller det bara från det datum de begärde en ändring och de kan bara få tillbaka överhyran för den sista månaden.
Hyran för en ägd bostad får inte vara påtagligt högre än uthyrarens kapitalkostnader och driftskostnader.
Hur stora lån uthyraren har tagit och vad räntor och amorteringar kostar spelar ingen roll. I stället ska man utgå från bostadens marknadsvärde – vad uthyraren skulle kunna tjäna om bostaden såldes och pengarna placerades på annat sätt.
I förarbetena till lagen står att man kan räkna med en ränta som ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Hur hög den är kan du se här.
För en lägenhet som är värd tre miljoner kronor kan man för närvarande (juli 2015) räkna med en kapitalkostnad på 2 procent gånger 3 000 000 kronor = 60 000 kronor per år eller 5 000 kronor i månaden.
Därutöver kan uthyraren lägga på till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut viss ersättning för möbelslitage.
För hyresrätter gäller att man får ta ut den faktiska förstahandshyran, omkostnader för el och annar plus eventuellt viss ersättning för slitage.
Källa: Hyresnämnden, regeringen.
